开发商的营销手段有哪些 如何识别其中的虚假成分

房子作为一种商品，销售时肯定包含一些销售手段，那么开发商是如何包装自己的产品进行营销的呢？这里面又包含了多少的虚假成分和猫腻呢？   1、广告宣传中水分大 一些开发商为了吸引购房者，广告中的描述总要比实际情况好上几倍，尤其是购房者关心的地段交通问题，往往要把自己开发的楼盘交通配套说的非常优越；说交通便利，邻铁盘等等。比如说海景房，其实只是站在高层能够看到海而已，80％的楼层看不到海；比如刚需地铁盘，殊不知地铁离得很远。 2、垃圾短信恶意推广 手机短信的宣传是楼盘宣传中成本相对较低的一种方式,这种短信成本较低能够压缩营销成本，也能保证被更多目标客户看到，但是这种广告由于成本低肆意乱发对于不买房的市民来说是一种骚扰。 3、买房中热销假象自编自演 开发商"假销售"现象越来越多，其中"自买自卖"的现象**为普遍。而这一环节，是造成"连续预订"和反复"解除合同"的主要原因。一种是发动内部员工，还有一种是联合中介，发布虚假的热销假象。 日光盘是楼市的热词，然而热销的背后却有些许猫腻。这次房源不多，要买乘早”、“下次开盘肯定涨”、“排号已经快满了，赶紧（交钱）拿个号吧”，售楼员巧妙的运用了开发商的营销手段，更加刺激了购房者的买房冲动。开发商之所以这样做，其销售策略就是在制造楼盘热销的假象。 4、低开高走，人为制造板**假象 被开发商挂在嘴边、也是**常使用的手段之一便是“低开高走”，以证明楼盘快速增值。即开始销售时价格较低，然后售价逐渐上升，让后来的购房人误认为房子**了，而加快购买速度。 5、使用年限缩水 有的开发商开发居住楼盘时，少拿10年、20年的使用时间，将土地的使用年限缩短，可对购房者说是70年，其目的是少交纳国家土地出让金。还有的开发商在销售方式上混淆用途，比如推出的“商住两用房”，开发商宣称购得此类房既可以办公，也可以用于个人居住。而这种两用房如果在居住的过程中用于商业，就变相逃避了另外30年的国家土地出让金的交纳。缩短使用时间年限，购房者会损失不少，因为自己会提前交纳国家土地出让金。 6、明星效应 开发商借“星”揽客 明星营销既满足了部分市民的追星梦，又使项目增加了来访量，效果可见一斑。而且，目前市场上营销同质化严重，开发商手中可以打的牌已经基本用尽，用明星代言的营销方式，空间较大。这是因为通过开发商的渠道邀请到大明星，用大明星的知名度，易引起轰动效应。也容易给购房者造成大明星青睐的楼盘，提高其本身的价值素质。” 7、调高楼盘容积率 调高容积率是压缩楼盘成本的重要手段。规划和城建部门制定有楼盘的容积率，而有“实力”的开发商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，以多种理由把楼盘的容积率调高，按自己的意图规划，更改房屋间距与房屋高度的比例。还有，通过改变土地使用性质等方法，达到将宅基地楼等变换成商住楼，以牟取暴利。 8、面积送得越多，利润赚得越多 房地产商可以在容积率上做文章，以弥补赠送给购房者的面积。房地产商所赠送的面积都在国家规定的计半面积那部分上下功夫，而很多情况下，不计价面积是不会算到容积率中去的。因此，赠送面积越多，项目的容积率就越小，房地产商不仅可以在原有项目的基础上多开发几栋楼，弥补这部分损失，甚至获得更多的利润。此外，房地产商还有可能因此减少税费、土地出让金等方面的支出。"对于消费者来说，这也不是一本万利的买卖，一则赠送面积一般没有产权，后期可能会引起纠纷；二则房地产商增加产品数量，无疑降低了绿化率、公共空间等"。 以上是比较常见的开发商销售手段，广大购房者需要注意的事有些口头上的承诺以及楼书上等等的宣传内容购房者不妨要求这些内容体现在合同上，这样就算开发商的承诺无法实现还可以用法律手段讨回公道的。

在如今各地楼盘存量过高的大环境下，开发越开越面临去化压力。因此，开发商使劲浑身解数来营销，提高成交量，以期快速回笼资金。难怪有网友说开发商为了卖房子也是“蛮拼的”。那么开发商为了卖房子都做了哪些事儿呢？我们今天来看看这几个常见营销手段。 开发商营销手段 营销手段一： 低开高走 人为制造板块**潜力 被开发商挂在嘴边、也是**常使用的手段之一便是“低开高走”，以证明楼盘快速增值。即开始销售时价格较低，然后售价逐渐上升，让后来的购房人误认为房子**了，而加快购买速度。 像这种低开高走，人为制造房子**潜力的开发商并不在少数。专家认为，运用这种战略，开发商不但营造出售价较低的开盘价，吸引了购房者的疯抢，借助媒体的力量传达出楼市热销的现状。而且还把位置不好的房子售出，这也以后在销售位置好的房源时，就可以顺理成章地提高售价，让购房人误以为此项目迅速**，而购房者则处于“买涨不买落”的心理跟风买房。 有房产策划经理透露，开发商后来销售的房子的价格原本就是事先定好的，并不存在太多的**。 营销手段二： 饥饿营销 少推快跑制造人为房荒 日光盘是各地楼市的热词，然而热销的背后却有些许猫腻。 “这次房源不多，要买乘早”、“下次开盘肯定涨”、“排号已经快满了，赶紧（交钱）拿个号吧”，售楼员巧妙的运用了开发商的营销手段，更加刺激了购房者的买房冲动。 开发商拿出少量的房源加推，人为造成市场供不应求，房源紧张，房价趋涨的态势，再加上一些媒体的“软文”助力，购房者继而被引诱消费。业内人士透露，不少房地产项目在销售出40%左右的房子后，就会对购房人说：“房子都卖完了，等下期吧。”其实，这时开发商手中还存有60%左右没卖出去的房。开发商之所以这样做，其销售策略就是在制造楼盘热销的假象。 营销手段三： 明星效应 开发商借“星”揽客 开发商普遍喜欢借助“外力”。专家表示：“明星营销既满足了部分市民的追星梦，又使项目增加了来访量，效果可见一斑。而且，目前市场上营销同质化严重，开发商手中可以打的牌已经基本用尽，用明星代言的营销方式，空间较大。这是因为通过开发商的渠道邀请到大明星，用大明星的知名度，易引起轰动效应。也容易给购房者造成大明星青睐的楼盘，提高其本身的价值素质。” 以上是小编整理的一些开发商常用的营销手段，当然，开发商还有很多营销手段小编就不一一整理了。小编做这个整理想要告诉购房者的是在购房过程中只有擦亮自己的眼睛，去伪存真，才能真正买到自己心水的好房子。  

先交预约金再买房是不是很正常的事？有些购房者觉得预约会更公平点，实际是这样的吗？开发商的营销手段你了解多少？ 1、为什么会有预约看房？ 买房预约，很多情况都是你情我愿。购房者怕喜欢的房被买走了，而对于开发商，预约是为了更准确地了解项目在市场上所处的位置。因此不管如何开发商都是获利**大的一方，而消费者却明知是火海也会跳。然而，事实上并没有多少楼盘是日光的，大部分的楼盘在开盘当日，不需要提前支付预约金就可以看房。 2、预约看房给开发商带来的好处 第一是利润**大化，在取得各种手续之前就使资金快速收回；第二是真实掌握消费者的意愿，摸清消费者对房价承受能力的底线，还可以进行价格调整，后期提升热门户型的价格，降低不理想户型的价格。 3、预约看房给购房者带来的不利 很多购房者可能不知道，在消费者获得对未来房价预期的同时，损失的是眼下的切身利益，预约优惠是开发商放出的迷雾。购房者预约变相抬高了房价，**后还要自己买单。预约时信息不对等，人为制造恐慌，刺激消费者失去理智。 消费者一旦交了预约金，就等于单方面作出了购买承诺，但这一承诺却没换回开发商对等的回应。开发商可以把房子卖给第三方，甚至可以抬高房价，更可以调整卖房计划，把好房子留到**后卖。

在我们买房过程中很多时候交了订金，开发商告诉我们要排号。一般在房源不足时，摇号成为相对公平的形式。购房者在看房的时候，使用摇号，通过排号，可以让其有时间慢慢看房而不再有时间限制。然而我们在新闻中常见到开发商通过排号来制造热销的场面。那么，排号真的是开发商的营销手段吗？ 买房排号 在排号这种认购方法出现之前，对现房和准现房的认购一般采用先来先选的原始方法。对于消费者来说，可以不受干扰地进行选择。选房没有时限，反复、比较着看，交房时的纠纷自然就少了。对于开发商来说，这种方法几乎没有使用激励机制和宣传策略，虽然销售周期拉长，但是客户质量会相对较好。 排号**早出现在经济适用房的认购中。经济适用房的价格低廉、需求量大，必须排队才能买上房。北京**近还出现过提前三天排队购房的现象，雇用民工排号也不是什么新鲜事。目前，很多楼盘都采用了排号的认购方式。排队“抢”房会给消费者造成供不应求的假象，从而促使消费者尽快选择。 更为常见的认购方式是先排号再摇号。如果某一户型或楼层的房号有限，就从已经缴纳订金的消费者中随机抽取一部分。这种营销方法用竞争机制刺激消费者，你不买后边还有那么多人等着呢。 买房排号也是有讲究的。开发商排号的方式不一样，有些是按照拍好的顺序进行选房，而有些则是按照摇号的方式进行选房。如果是摇号的话，购房者可以多排几个号来增加选房几率。 再有就是部分开发商真的是以摇号排号来营销，这就要求咱们购房者冷静理智对待了，千万不要头脑一发热直接上手买。毕竟买房是一项重大的经济活动，慎重选择才能够选到自己心水的好房。 **后就是排号虽然有可能是开发商的营销手段，但是真心要买房，而且是看过觉得不错的盘，排个号也未尝不可。毕竟只有遵循开发商的这个游戏规则才能进行购房的下一步。 以上就是关于排号的一些小知识以及注意事项，在我们买房的过程中，看到自己心仪的房子就勇敢上吧。

促销手段需合法合规，如价格优惠、赠送服务等，但不得违反广告法和消费者权益保护法。

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