什么是五证二书 为什么五证二书很重要

签定《商品房买卖合同》之前，购房者应当要求房地产开发商或者销售商提供“五证二书”，并详加审查。    一、五证    1、《国有土地使用证》    2、《建设用地规划许可证》    3、《建设工程规划许可证》    4、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)    5、《商品房销售(预售)许可证》    —— 技巧：一个项目有了此证，说明其他手续均已齐备。    二、二书    1、《住宅质量保证书》    2、《住宅使用说明书》

买房如果遇到质量问题、合同纠纷、房屋面积欺诈、物业服务纠纷等，那糟心的可不是一点点了。遇到这些问题该怎么应对，有没有办法提前预防，今天房圈儿就和您聊聊买房中不得不注意的几点事项。 房屋质量问题排第一 据中消协数据，2014年全年共接到房产及建材类投诉24599件，焦点主要集中在房屋质量问题、合同纠纷、房屋面积欺诈、物业服务纠纷等方面。其中涉及质量问题投诉达49.1%，占据了投诉数的“半壁江山”。作为普通购房者，如何才能避开**令人头疼的房屋质量问题，不花冤枉钱呢？ 途径一：选择品牌房企。通常情况下，知名房企与大型建设集团保持着长期、稳定的合作，而后者的工程质量管理标准往往是高于国家标准的，可以从源头上保证房屋的质量安全。而一些中小规模的施工单位不排除有将工程二次外包的情况，导致工程质量“缩水”，类似的案例在日常报道中并不少见，值得购房者留心。 途径二：收房时聘请专业验房师。房子到了交付期，开发商会通知准业主们前去收房，这时建议购房者可以带个有经验的验房师傅去，用专业的工具，测出不好的地方让开发商整改。 通常情况下，专业的验房师会在有问题的地方用粉笔做记号，结束时出具一份房屋质检档案表，如果室内存在墙面空鼓、地面平整度偏差、地面净高偏差等问题可以被发现并记录下来。 业内人士表示，像客厅地面净高偏差、地面空鼓现象，还有客厅空调孔被阳台雨水管挡住等都属于设计分工没做好，算施工通病，整改起来还相对容易。如果碰到楼板下垂、贯穿性裂缝、外墙漏水的问题，估计就难办了。而这些专业性强的问题，一般购房者是发现不了的，因此花点钱聘请专业验房师显得很有必要。 看清“五证二书”是关键 即使不买房的人，对于“五证齐全”也不陌生。然而实际操作中，很多购房者却往往盯着房价、户型，忽视了房地产资质这一关键性因素。购买过程中，一旦遇到无良开发商或市场清理违规项目等情形，交完钱却拿不到房的状况便会尾随而至。 看清“五证”，包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。而“五证”中主要看“两证”，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，有了这两证，一般原则上就没有问题，尤其是预售许可证。 需要提醒的是，查看“五证”的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。 此外，有部分开发商领取的是临时土地使用证，意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房内/外销预/销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。签合同前，建议购房者一定要看清楚所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利地办理产权证。 而“两书”是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。 置业功课提前修 “小产权房”价格再便宜也不能买。对于小产权房问题，国土资源部相关负责人此前就表示，小产权房就是违法的存在，所以永远不会被“转正”。所以，小产权房并不会因为不动产统一登记而变得合法。 提醒各位购房者注意，不动产登记可能会引发一批持有小产权房的房屋所有者低价抛售，在买房时一定要擦亮眼睛，切勿为了贪便宜买到没有房产证的房子，使自身利益受到损害。 户型选择很重要。老话说“鞋子搁不搁脚，只有自己知道”。户型的好坏直接决定了将来居住的舒适度。选择户型时，购房者除了要看规划图和沙盘，还应当特别注意内部空间的规划、布局，以免事后遗憾，影响居住效果。 贷款约定要谨慎。签订购房合同时，尤其碰到政策多变的时期，买家要谨慎签订合同。有两点尤其重要，一是约定贷款按揭办不下来时的处理方式，二是约定对双方公平的违约责任及合同解除条件。贷款约定越谨慎，日后在贷款政策出现变化时发生纠纷的可能性越小。

五证是指：一、《国有土地使用证》；二、《建设用地规划许可证》；三、《建设工程规划许可证》 四、《建筑工程施工许可证》五、《商品房销售(预售)许可证》，房地产项目具备以上五证，就可以预售了。一般这个时候，房屋都盖了地上建筑的1/3高度，比如30层的房屋，一般都盖到10层以上，才拿得到预售证。业主买期房时候要看看这个项目是否五证齐全。二书是：一、《住宅质量保证书》二、《住宅使用说明书》一表是《竣工验收备案表》。两书一表要在房屋全部建成竣工备案后才拿得到。这个时候已经具备交付使用的条件。

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两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

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五证是指：一、《建设用地规划许可证》 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地或者出让土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、《建设工程规划许可证》 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、《国有土地使用证》 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。四、《建筑工程施工许可证》 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。五、《商品房销售(预售)许可证》 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件二书是：一、《住宅质量保证书》 开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。二、《住宅使用说明书》 是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。　根据规定，《住宅使用说明书》应作为住宅（每套）转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。

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