从看房到住房 购房者有哪些必须知道的法律常识

购房者在没有验收房屋前，不能领取住宅钥匙，办理入住手续。从买房到入住，哪些法律小常识你需要了解？看看以下内容吧。 买房 1、购房者在没有验收房屋前，不能领取住宅钥匙，办理入住手续。 根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而无逾期交房的压力。 2、商品房存在质量瑕疵的问题及应对方法 商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在的问题。目前，商品房交付过程中，购房者以此为由，拒绝接收商品房的情况较为普遍。购房者的做法是否符合法律规定呢?首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房者有权拒绝接收房屋或解除合同。 若合同中没有明确约定，商品房存在质量瑕疵确属主体结构质量不合格，导致无法实现合同目的的，买受人可以拒绝接收房屋。然而，对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵的，因为其一般不会导致购房者不能实现合同目的的，购房者不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付存在上述质量瑕疵的房屋就无须承担责任，而是视具体情况不同，承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房者造成损失的，开发商还须向购房者赔偿损失。 3、商品房逾期交付的责任 由于各种原因，开发商有时会逾期交付房屋。关于开发商逾期交房，开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。如果存在免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。若开发商逾期交房不存在免责事由，则需要承担商品房逾期交付的责任。需要指出的是，购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的条件下，只要开发商依约发出了交房通知，即使购房者没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。除购房者明确表示放弃接收房屋外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商的违约责任。 入住 1、电梯不运行，物业管理公司有责任 **高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 2、房屋质量有问题，缴纳物业费不冲突 物业公司依合同履行了物业服务后，业主应当依合同履行支付物业服务费的义务。**高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 3、承租人不交物业费，业主责任不能丢 依法成立的合同对合同当事人具有约束力，不得损害第三方权利，业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义务做出约定，这种约定不得对抗第三人，不得通过合同损害第三方权利。从债务的角度分析，业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了债务的转移，将原属业主的债务转移给承租人，在业主和承租人之间有效，这种债务转移没有得到债权人即物业公司的同意时并未免除业主支付物业费的责任。 4、业主财产被盗，依据过错各自承担责任 根据物业服务合同，物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务，其提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全，需经业主与物业公司协商在物业服务合同中予以特别约定。如无特别约定，则结合实际情况考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错，物业公司应根据过错程度承担相应的赔偿责任。 以上是房产交易中常见的风险及应对策略，但是购房者在买房时可能还会遇到其他问题，所以一定要尽量小心谨慎，及时了解房地产行业的相关规定和政策，结合实际情况见招拆招，在促成交易的同时**大限度的保障自己的合法权益。

      海外买房需要考虑国家选择的问题，了解当地的风土文化，了解当地的房屋政策、产权问题，了解当地买房的贷款和税收的问题。现在随着经济发展很多人手头宽裕考虑到海外投资房产，那么海外投资房产需要了解这些常识。　　1、选择适合买房的国家。海外投资房产，需要规避风险，稳定收益。所以要选择有完善的投资回报制度的国家，选择经济、生活、社会发展平稳均衡的国家**佳。另外根据个人的需求来决定，比如移民需求和教育需求。　　2、考察当地的风土人情，民俗文化。在海外购买房产，不论是否居住，弄清当地的习俗，文化传统是很重要的，这样才能更好地享受到海外房产给自己带来的好处。　　3、弄清楚当地的房屋政策法规。这一点是在海外买房的基础也是核心，特别是当你有一些特殊需求比如移民等。弄清楚各种手续流程，要求义务和权利。也是对财产安全的保障。　　4、了解贷款及税收的问题。不同的国家不同地区，贷款规则差别很大，税率、税收、手续费都不一样，所以购房者需要格外关注这些问题。以免造成经济损失。　　消费者在海外买房时一定要理性分析，考虑方方面面的各种问题，选择**适合投资的国家地区，就算不投资，也可以自己改善生活环境。所以海外买房的这些常识一定要了解。

一、装修材料方面。首先业主要尽量购买环保型的装修材料，如果在装修时大面积使用壁纸，建议选用经过化学处理，不会发霉起泡、滋生霉菌、防老化的壁纸;地毯要选用既能防腐蚀、防虫蛀，又具有阻燃作用的环保地毯;墙砖要选择用天然石粉聚合而成，可实现无缝拼接的人造石。二、在装修的施工阶段一定要注意室内空气是否流通。流动的空气不仅能带来充足的氧气，而且会迅速带走有害物质。对于厨房、卫生间等空气不易流通的空间，要利用排风扇强制换气。

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1、合理设计是环保装修的前提居室设计的合理性是指建筑师在设计住宅时应充分考虑户型结构，合理布局。因为一个好的户型应充分考虑居室的平面功能分区，尽可能地创造联系紧密，又分区明确、相互独立、互不干扰的室内空间，并且要尽可能地满足室内的自然采光、通风、隔热、保温等基本条件。当户型设计不能完全满足要求时，就需要室内设计师加以改造，再造一个舒适、健康的室内生活环境。2、自然材料是环保装修的要件室内装修应选用自然材料已经是一个被人们广泛提及和备受关注的话题了。我们说的自然材料是指较少受到人工污染的、取自天然并在加工过程中去除了对身体有害的物质的材料。对于什么是室内环保，我们首先应明确一个概念：绿色和环保。

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一、什么是房屋租赁? 房屋租赁，是指自然人、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权或使用权的房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租赁关系终止时，将房屋返还出租人的行为。 与他人以联营、合作经营、承包经营等方式将房屋提供给他人使用，不参与经营，但取得收益的行为，视为房屋租赁。二、哪些房屋不能出租?根据《武汉市房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》)规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(一)有重大安全隐患或经鉴定为危险房屋未采取排危措施确保住用安全的;(二)属于违法建筑的;(三)不符合消防有关法律法规规定的;(四)法律、法规规定禁止出租的其他情况;(五)厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人居住。三、哪些是合法的出租人?出租人应当是拥有房屋所有权的个人、法人、其他组织以及依法代管房屋的代管人或者法律规定的权利人。四、共同共有房屋如何出租共同共有房屋为两个或两个以上的人共同拥有，需要出租时，应当具有其他共有人同意出租的书面证明，明确表示同意房屋出租，并授权具体人员代为签订《房屋租赁合同》，明确愿意承担合同约定的权利与义务。也可以通过在租赁合同文本上共同签字，行使相应房屋所有权人的权利。五、《房屋租赁合同》签订应注意哪些事项?(一)租赁双方应签订书面《房屋租赁合同》。租赁当事人可在武汉市房地产市场信息网下载市房管部门和市工商部门制订的合同示范文本参照使用。(二)房屋租赁合同应当载明下列主要事项：(1)当事人的姓名或名称及住所;(2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;(3)租赁用途;(4)租赁期限;(5)租金及其支付方式;(6)房屋修缮责任;(7)消防安全责任;(8)变更和解除合同的条件;(9)违约责任及解决争议的方式;(10)转租的约定;(11)当事人约定的其他条款。六、哪些房屋出租应办理租赁登记备案?根据《办法》规定，房管部门直接经营管理的公有住宅出租并执行由市人民政府制定的标准租金的，视为非市场租赁行为，不再办理房屋租赁登记备案手续。其他房屋、房管部门直接经营管理的公有非住宅和转租上述公有住宅，实行由租赁双方当事人协商议定协议租金的，应当办理租赁登记备案手续。七、如何办理房屋租赁登记备案手续?申请办理房屋租赁登记备案，分为住宅房屋和非住宅房屋两类：(一)住宅房屋租赁登记备案住宅房屋及有人居住的非住宅房屋，出租人应当自签订房屋租赁合同之日起30日内，持规定资料到社区流动人口和出租房屋管理服务站(以下简称“管理服务站”)申请办理房屋租赁登记备案手续，签订《治安责任保证书》，如实填报出租人、承租人、出租房屋等相关信息。区房管部门接到管理服务站移交的登记备案材料后办理登记备案手续，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。租赁当事人可直接到管理服务站领取房屋租赁登记备案证明。(二)非住宅房屋租赁登记备案非住宅房屋出租人应当至合同签订日起30天内，持规定资料到辖区房管部门办理租赁登记备案手续，区房管部门完成登记备案手续后，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明，租赁当事人可向区房管部门领取房屋租赁登记备案证明。八、房屋租赁登记备案应缴纳哪些费用?房屋租赁登记备案缴纳费用主要有房屋租赁手续费和租赁土地收益金两项，由出租人缴纳。以划拨方式取得土地使用权的房屋进行出租，应按规定予以缴纳土地收益金。房屋租赁手续费，按房屋租赁行为发生的起数，在办理租赁备案登记手续时予以收取。房屋租赁手续费缴纳标准，鄂价房服(2002)77号文件规定如下：1、住宅(1)建筑面积30平方米以下 50元(2)建筑面积30平方米以上 80元(3)房屋中有几间房分别出租的,应分别计算2、非住宅(1)1000平方米以下(含1000平方米) 200元(2)1000平方米以上的 300元九、申请办理房屋租赁登记备案应提交的资料?根据《办法》第十三条规定，房屋出租人办理房屋租赁登记备案手续时，应当提交下列材料或证件(审验原件，留存复印件)：(一) 出租人和承租人合法有效证件。自然人应当提供身份证或者其他能够证明个人身份的有效证件(国内居民提供身份证，港澳同胞提供回乡证，境外人士提供护照等);法人或其他组织应当提供证明其合法成立的有效证件，包括营业执照、税务登记证或者组织机构代码证等;(二)房地产权属证书或其他房屋合法来源证明;(三)房屋租赁合同;(四)出租共同共有的房屋，还应提交其他共有人出具的同意出租房屋的证明，房屋所有人将出租房屋委托他人管理的，还应提交合法的委托书。(五)涉及到房屋转租的，转租人应提供与出租人签订的房屋租赁合同，如该合同没有出租人同意转租约定的条款，应提供出租人同意转租的书面证明。(六)租赁双方当事人之一委托他人代办的，受委托人应提供合法的委托书。十、房屋是否可以转租?承租人在租赁期间经出租人书面同意，可以将承租房屋转租给第三人。承租人转租房屋，应当与受转租人订立转租合同，并办理房屋登记备案手续。十一、出租人有哪些应尽的责任和义务(一)及时办理房屋租赁登记备案手续，并配合管理服务站采集房屋和人口信息;(二)不得擅自改变房屋用途，将住宅房屋出租用于生产经营活动;(三)不得向无合法有效证件的自然人、法人以及其他组织出租房屋，并督促非本市户籍人员及时办理居住登记、申领《居住证》;(四)发现出租房屋内有涉嫌违法或犯罪行为的，应及时向有关部门报告;(五)遵守消防法律法规，保障疏散通道、消防车通道、安全出口畅通，并配置消防设施器材;(六)法律、法规规定的其他义务。十二、承租人及租住人有哪些应尽的责任和义务(一)配合相关管理部门和管理服务站的信息采集和检查工作。属于非本市户籍人员的，应当按规定办理居住登记、申领《居住证》;属于境外人员的，应当在入住房屋后24小时内持有效身份证件到房屋所在地公安派出所进行住宿登记;(二)如实向出租人和有关管理部门说明租住人员情况，出示本人的有效身份证件;(三)不得留宿无有效身份证件的人员;(四)不得利用承租房屋从事非法生产、加工、储存、经营易燃易爆危险品以及具有毒害性、放射性、腐蚀性物质等危险物质;(五)履行计划生育责任，已婚育龄人员应当自觉接受居住地计划生育技术服务指导;(六)利用承租房屋从事生产、经营应当符合安全生产、环境保护等相关规定;(七)禁止利用出租房屋从事其他违法犯罪活动。十三、房地产中介服务机构和物业服务机构配合房屋租赁管理有哪些应尽的责任和义务?房地产中介服务机构应当告知房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案手续，管理服务站可以向房地产中介服务机构了解房屋租赁信息，房地产中介服务机构应当予以协助。管理服务站入户采集房屋租赁信息时，物业服务机构应当予以协助。十四、违反《武汉市房屋租赁管理办法》规定应承担的法律责任根据《办法》第三十条规定，将不具备租赁条件的房屋出租的，由房管部门责令限期改正;逾期不改正的，对出租人处以违法所得1至3倍的罚款，**高不超过30000元;对危险房屋出租、有重大安全隐患房屋出租、违法建筑出租、不符合消防规定的房屋出租的，由相关职能部门依法处理。根据《办法》第三十一条规定，将房屋分隔出租，或将厨房、地下室等出租供人居住的，由房管部门责令限期改正;逾期不改正的，可对出租人处以5000元至30000元罚款;根据《办法》第三十二条规定，对不履行房屋租赁登记备案义务的，由房管部门责令限期补办;逾期不办理的，对自然人处以1000元以下罚款，对法人或者其他组织处以1000元以上10000元以下罚款;根据《办法》第三十四条规定，未签订《治安责任保证书》、租住人留宿无有效身份证件人员、出租人未及时告知管理服务站租住人员变更、租赁当事人违反消防安全规定等情况的，由公安机关依法处理。

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