开发商惯常耍哪些伎俩 这些应该如何解决

今年以来，楼市多项利好新政出台，光是降准降息就连续好几次，可以说再次点燃了广大开发商的兴奋点！各种“**佳买房时机到来”、“再不买房就晚了”的说辞铺天盖地，光是瞅一眼都能感受到那份“捉急”。不过，买房有风险，剁手需谨慎！听几句好话就心动，恨不得立马交钱赶快住上房子，这样的做法是非常不理智滴~眼看楼市“忽悠术”“误导术”不断升级，必须来泼泼冷水了！小编在这里细数开发商常忽悠买房者的几种诱饵。 手段一：以降息、降**为由吸引购房者 销售甲：“房贷利率已经降到**低了！不买不科学！“ 近期央行已多次降准、降息，**近一次调整后，五年以上商贷利率仅5.15%、公积金贷利率3.25%，是24年来的**低房贷利率。随后，公积金购二套房**低**比也由30%降至20%。不过，利好虽多，短期内也确实能给广大“房贷族”带来实惠，但长期来看并不会真的能给我们省好多万的银子。 案例 近期天津某楼盘大打政策牌，宣传“四次降息后总利息可以节省20万”，“商贷**比仅三成公积金仅两成”，有故意误导的嫌疑。其实该项目主推大平米户型，价格较高，购房的**虽然降低，但日后的房贷压力加大；且一般房贷都有二三十年的周期，而利率是变动的，并不一定真的能省很多利息。 对策 对于政策调整，购房者**好等具体细则出台后再做具体打算。另外，也需从家庭实际承受能力出发，不能只看“利率降低”“**比仅两成”这样的眼前利儿，也要考虑后期还款的压力。 手段二：借房价上涨制造紧迫感 销售乙：“国庆后就涨价，有意向的请抓紧啊！” 随着房贷利率的不断下调，以及**门槛的进一步降低，很多项目都传出价格上涨的信息。其实，很多就是开发商利用价格上涨信号，吸引正在观望阶段的购房者尽快入手，以达到自己销售项目的目的。 案例 市区某楼盘，近期放出涨价传言，给很多不明真相的购房人制造买房的紧迫感，实际上所谓的涨价并没有按期执行，开发商也只是将报价报高，待享受完案场五花八门的优惠后，实际价格并没有太大的变化。 对策 遇到这种情况购房者不要盲目着急，还是要从房子本身适不适合自己出发，看清项目配套、交通、产品、户型等方面是否真的合适，如果有很大落差还是不要太快下手。其次，也需到项目实地考察，或者向房价点评网这样的专业机构咨询，对比该项目**近几个月的价格，确定是不是真的涨价。 手段三：以集体户口清理为由误导买房人 销售丙：“没房子户口就迁回原籍了，还观望？！” 前段时间，一些开发商在卖房时曾以“近期公安局清理集体户口，没有房子一律迁回原籍”为噱头，吸引买房者买房。虽然清理集体户口确有其事，但并不是所有的集体户口不买房都在清理之列。 案例 购房者刘先生在咨询宝坻区某楼盘时，项目竟宣称“集体户口没有房子一律迁回原籍”，让购房者尽快买房，造成一种紧迫感。其实，这是开发商在利用购房者对政策的不了解而误导购房者。 对策 目前清理整顿工作的重点主要包括：一企业倒闭、兼并后，原职工下岗分流、自谋职业查无下落的；二未在本市工作，仍滞留在人才中介机构集体户内的；三干部、职工亲属随迁户口寄挂在单位集体户内的；四因工作调动、辞职等原因已离开原单位下落不明的；五设立集体户口的单位未履行户口管理职责，违规操作的；六集体户口单位以办理落户为名，违规收取费用的；七高校毕业生毕业超过2年，户口仍空挂在**集体户口的。详细情况可到公安局及户口所在单位详询。 手段四：借学区划片博取注意力 销售丁：“我们周边有很多重点**，学区房约不约？” “学区房”是天津楼市永远的热门，一些项目也单纯依靠物理距离上的“就近入学”原则吸引购房者。其实，目前在售的很多新房项目并不具备划片资格。项目只有在交房后，到派出所、居委会备案才能划入学片。而且划片政策是变动的，今年划到**A后年就可能是**B了。 案例 市区某项目因周边有多个重点**而对外宣称为该**的学区房。其实，该项目目前正在施工阶段，并没有划片的资格，只是单纯的距离重点**近而已。 对策 新广告法规定开发商不能直接在广告里吆喝“学区房”了，但难保售楼处还是会以“学区”为诱饵误导购房者。一般新房不具备划片资格，对于比较着急的学区房购房者，可考虑二手房，但二手房的划片情况也是变动的，所以一定要去教育部门和相关**问清楚情况再买房，尤其需要注意户口等方面的规定。 小编寄语：无论什么样的营销手段，万变不离其宗，都是有的放矢地抓住消费者弱点“挠痒痒”。要想不被忽悠，一不要贪便宜，二勿听信一面之词。毕竟咱买个房不容易，生活已经如此艰难，认真对待辛辛苦苦挣的钱哪！

售楼中心假面多多，看到的事物都完美的。这是开发商独家定制的战衣，专门用来蛊惑前来的购房者。售楼处里的很多事物都是经过几番装饰，连置业顾问、销售团队都经过专业培训，购房者就容易处于弱势一方。今日，小编偷偷告诉你，哪些“假东西”、“鬼话”不可信，要时刻保持清醒，看穿假象背后的真相。 沙盘 售楼处现场**先看的就是沙盘，每当置业顾问把沙盘灯光一打开，每一个小小的模型都在金闪闪地晃动，是不是觉得很美丽呢！项目未完工时，只能依靠沙盘想象自己未来入住小区的模样。其实，沙盘仅是沙盘，与现实版的小区的模样是存在很大差距的。 1.绿化不一。小区的绿化会不及沙盘上那样看的郁郁葱葱，而且后期地上的停车位会占据一定的空地，这是在沙盘中不会显现的。 2.楼间距被放大。沙盘的制作比例并不是同比缩小的，有些存在着人为的放大。沙盘的楼间距往往会大过于项目实际的楼间距。 3.扬长避短。沙盘里配套的安放是有选择的，特别突出周边的名胜古迹、风景区、以及周边**，而且距离会有所缩短。 4.计划中的规划。沙盘所呈现项目的全貌，都是理想中规划的样子。俗话说计划赶不上变化，很多二期、三期的工程会在后期的施工中因各种变化而变化。 样板间 看完沙盘，在置业顾问的引导下，购房者紧接就是看样板间了。根据小编多次踩盘经验，样板间进攻指数超高，杀伤力极强，通常看完就想买了。看样板间是**需要的就是保持冷静、理智，不能被一时的表象所乱了心智，要清楚样板间和未来自己入住的房间并不是同一间房。 1.样板间都是棒棒滴。是不是每一间样板间通风采光都很好，那是必须的，样板间就如选妃子一样，是从千万毛坯、精装房里精挑细选出来的，所以光线，通风性、景观等方面都是完美的。 2.迷你家具。迷你家具会常常出现在中小户型的样板间里，这样往往会营造一种空间宽敞的错觉。细心一看，沙发，餐桌、甚至床都是缩小版的。 3.视觉迷惑，容易忽略品质。每一间的样板间都自有一套装修风格，地中海风、田园风、东南亚风、新古典风等等，往往这些会在视线上迷惑你，不过也无可厚非，毕竟业主可以以此为参考标准进行房间的装修。不过，购房者切勿一时被迷了眼，而忽略了细节，看样板间要看房屋的品质，门窗，墙体等材料品质是否过硬。 楼书 售楼部还有一个不起眼但是重要的小册子，那就是楼书。楼书是方便购房者对项目有一个更全面的了解，通过文字以及图片将项目呈现得更立体。其实楼书所呈现的图片都是美美的效果图。比如商业街的画面看起来十分高大上，看着就像一个大型的商业广场，殊不知后期进驻的商家全是装修公司的多，或者一两家小餐馆，这都是陷阱呀！ 置业顾问 千防万防**需要防的是置业顾问，往往**难防的也是置业顾问。许多购房者很容易就在置业顾问的“循循善诱”中“沦陷”。 1.措辞夸大。置业顾问往往会夸大自己项目的**空间。夸大生活配套，夸大位置优势等等。在海口的各大楼盘常出现这样的假象，“从项目到机场只需10分钟，到市中心只需30分种......”，都不知道要以几百迈的行驶速度才能实现置业顾问口中的快捷生活。 2.含糊的说辞。置业顾问会说“未来政府将重点打造这一片区，会有XX进驻......”“预计年底交房”等等含糊的说辞，在未来的规划发展中极有可能变卦。打算购买学区房的家长们更要长点心了，靠近**并不代表拥有该校学位，“挂羊头卖狗肉”也是会出现在楼市里的。 3.置业顾问口中的赠送面积。其实大多赠送面积都存在着猫腻，后期房子算总价时是所赠送的面积都会自动生成出单格。 小编建议：买房前先做足功课，把注意事项记心中，该问的要问清楚，不得含糊，这样就不容易被迷惑。同时，开放商一方所许下的承诺应出具书面文件，以防后期的变卦。

康师傅牛肉面广告做的好不？你吃到过牛肉了吗？样板间装修的完美不？你做到了吗？论这些年，开发商在样板间里做的那些“羞羞”的事，就连售楼小姐也“羞羞”地回答！搜房网小编带你细数样板间里那些不为人知的秘密，分析的不对，可以拍砖哦。 1、面积，面积，我们去哪里呀？ “啊，啊，啊，被骗了，怎么装修好了面积这么小！”不少购房者在收房后或许会发出如此的感叹，然而为时已晚。面积缩水，心情灰的像哭过！ 猫腻：（1）样板间面积被放大了，你的肉眼是无法识别的；（2）样板间的家具一般都是量身订做的，非常的小巧精致，就连沙发都是从童话世界里的小人国空运来的。 攻略：（1）偷偷在裤兜里揣个卷尺，开发商做“羞羞“的事，我们为何不可。实在不好意思，实步测量也不失为上策；（2）看房时带个胖子，哈哈，你懂的！ 2、天空灰的像哭过，我也害怕黑暗！ 灯火通明，金碧辉煌，堪称装修界的神话。小编每每去一个售楼处样板间，几乎都有这样的感慨。然而，关了灯后，偌大的房，寂寞的床。 猫腻：人靠衣装，亮靠灯装。用灯光配合家具的色调，在给购房者温馨和悦体验感的同时，也可以掩饰户型、朝向、楼层空间上的设计不足。 攻略：尝试关掉样板间的灯光，同时拉开窗帘，看在正常的采光条件下屋内的照明情况。尤其是厨房和卫生间这些通常是暗角集中地。此外，有时下午参观样板间，关灯后拉开窗帘看看是否有西晒，严重的西晒会降低居住的舒适度。 3、没有纹身，那得有管道才能越狱啊 看过越狱的朋友都知道，迈克依靠监狱内的管道成功逃出。然而，样板间里没管道，该肿么逃？试问，管道去哪了？天价配饰前，你会考虑到管道，你考虑到了，小编自己拍砖。 猫腻：一般情况下，出于完善装修效果的考虑，样板间一般不会设置水、煤气、暖气等管道线路。而当你真的拿到现房时，那些铸铁管往往会无情地纵横在眼前。 攻略：站在现房角度，考虑整体效果，预算装修费用和风格。尽量不要买精装房，按照自己的喜好一步步来布置，你会发现精装房忽略了太多太多管道和横梁问题的。这里不是否定所有精装房，也有良心商家，购房者应仔细考察。 4、华而不实，我们只能不欢而散 猫腻：一般情况下一个样板间装修的费用动辄几十万元，不仅按照**美的视觉效果设计，更是对装修用料一掷千金。试问咱一般老百姓能在装修上花多少钱？4.8万整装的广告满大街都是对吧！更可气的是，不择手段地隐藏户型缺陷。 攻略：细节决定成败，多个心眼，少个麻烦！多看户型布局，多看装修用材，样板间猫腻多，骗不骗人看开发商良心！有没有火眼金睛就靠自己修炼了！

高层房源受购房者青睐的**重要原因在于高层房价相较洋房和别墅要低出不少，高层购房者是城市购房的主力群体。随着城市的发展，开发商似乎更青睐高层住宅。但中国人说：高处不胜寒。高层住宅必然有它的弊端和隐患。这些问题在买房的时候一定要和开发商确认和解决，不然等到入住以后再哭可就晚了！ 一、现实版“夺命电梯”屡上演？ 高层住户每年不仅要给物业多交上一笔电梯费用之外，一定要确认你们家电梯没有安全隐患，不要给不良开发商选用任何劣质电梯的机会。要留意电梯是否会定期检修。 在芜湖市南路98号新贵都小区1号楼就曾经上演电梯惊魂，还好没出大事。9月11日晚正在运行中的电梯突然在空中急坠，随后卡在6层和7层之间，相声《电梯惊魂》里的桥段。 二、 高速噪音、灰尘，我想静静 高架桥建在家旁边当然好，送完孩子去幼儿园还能顺便溜去菜场买个菜，连上班都不担心迟到了！可晚上睡觉总能听到汽车的轰隆声你还睡得着吗？ 青岛所谓的高速隔音装置是半屏蔽式的隔音装置。然而，对于楼层较高的住户来说，这一切并、没、有、什、么、卵、用！全屏蔽式才能真正隔音好吗！ 三、 空中栏杆，请你高些，再高些 关于高层走廊栏杆的高度，国家规定：临空高度在24m及24m以上时，栏杆高度不应低于1.10m。可对于有小孩的高层住户来说，这个高度也还是十分的危险。谁没有过见栏杆就爬的童年？小孩子爱闹，栏杆太低，后果不堪设想。 四、“扬灰层”是大谎言？ 业内有这么一种说法：9-11层是扬灰层，大气中的灰层到了这个高度就会停顿，形成一圈“游泳圈”。近日，有物理学家指出：这是个彻头彻尾的大谎言，源于2003年一个自称是售楼小姐的网友发的爆料贴。 五、恐高症患者慎买！ 如果你有类似恐高症这类洋气的毛病，请还是选择洋房和别墅吧，这辈子你也就告别高层楼房了。 开发商够靠谱的话，住高层还是很惬意的。白天，让阳光洒满被窝，看琼瑶、品咖啡；晚上，看看夜景、摘摘星星，全世界都是你的。要不然，爬爬30层楼梯还能减肥呢~！

　在商品房或二手房买卖中，由于签订房屋买卖合同和办理产权过户会存在一定的时间差，有些不良房产商或房东就一房多卖，**后也许只有出价**高的买受者得到了产权证。《物权法》为防止这种情况发生，规定了预告登记制度。 　　《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这就极大地保护了购房人的权益。 　　预告登记后，债权消灭（比如解除买卖合同）或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请不动产登记的，预告登记失效。

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