二套房**新认定标准是什么 影响有多大

建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，而且执行认房又认贷的严厉政策。经专家解读，该通知主要有三大特点： 沈阳**新二套房认定标准特点1 二套房既认房又认贷 此次的二套房标准要求，如果贷款人所在地的房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房，或者借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房，或者贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房，购房者在申请贷款时，都将被算作二套房，将实行差别化住房信贷政策。 按照4月17日，国务院出台《关于坚决抑制部分城市房价过快上涨的通知》的规定，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款**款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款**款比例和贷款利率应大幅提高。 【解读】 我爱我家副总裁胡景晖昨日向记者表示，这是在贷款人在申请贷款时，以认房又认贷来确定购房者贷款购买的是第几套住房。 沈阳**新二套房认定标准特点2 非本地人仍然有机会 除了对贷款人在申请贷款时如何认定二套房贷外，《通知》以非本地人购房是否纳税或缴纳社保为依据，对其实施了差别化的信贷政策。 如果贷款人能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人与本地人执行同样的认定二套房的标准和差别化的信贷政策。 而如果对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，其在申请住房贷款时，贷款人将按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;而如果在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区申请贷款买房，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。 【解读】 对此，有关房产专家表示，大多数外地炒房者，也是通过贷款炒房，而在北京这样的地区，如果停止对其贷款，必将是对炒房者的一记重拳。但是他同时表示，政策中并没有明确指出哪些地方是“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，所以很可能被地方钻空子。 沈阳**新二套房认定标准特点3 银行可启动补充调查 此次认定标准第三条明确，除了根据交易系统查询外，“贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查”确认购房人的购房情况，实际上是对交易系统漏洞的补充排查。 对于“当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证”，这些细则也通过“信用备案”的补充方式严格了认房认贷的执行程序。 【解读】 个贷机构伟嘉安捷相关负责人表示，此次的二套房贷认定标准通知，为住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会三部门联合发布的针对二套房信贷具体执行层面有指导意义的文件，使得各个银行机构在执行层面更清晰、有据可依。以文件的形式明确了认房又认贷的操作规范，且对于操作层面可能出现的漏洞细化。 目前，虽然各大银行基本拿到“钥匙盘”，可以登录后台交易系统查询到购房者交易情况，但是由于交易系统是在2002年后逐步完善的，2002年以前的交易记录，如部分购房者购买过“老公房”就难以直接查询到购房数据。

二套房政策认定新标准出台后，各界人士对此议论纷纷，购房者，房产商，银行……每个人心中都有自己的一杆秤，各自权衡着利弊。那二套房认定标准究竟影响有多大呢?让我们来看看大家的意见： 【购房者】 炒房客被精准打击 对于二套房的认定标准，中国房地产经理人联盟秘书长陈某峰认为，其合理之处是不以户籍设置购房人门槛，在北京工作、有需求的外地购房人同样有购房机会。 与此同时，对于不能提供相关证明的，也就是非长期居住、工作的外地人购第一套房也执行二套房信贷政策，比较精准地打击了炒房客。这部分人虽然占购房人比例仅为5%，但他们占有较大比例的购房资金。 但是，新标准也可能存在“误伤”。比如说，夫妻两人在婚前各贷款买过一套房，婚后他们想卖掉这两套房、新买一套大的，这次买房会被认定为第三套。实际上，这只是他们成家后的第一套房。 当前调控重点仍在抑制需求上，既抑制了炒房客，也抑制了部分合理需求。若政策撤出，房价可能会报复性反弹。因此，下一阶段调控重点应放在增加供给上，特别是增加保障性住房的供给和新房的供给。 【银行】 可能增加人力成本 银行房贷部门人士称，从《通知》来看，新政既认房又认贷，但以国内现有的房管信息系统联网情况看，这个政策的操作性较差。 因为一些城市，各区之间的房屋登记信息都无法相互查询，或者是一套房与二套房登记信息不在同一系统中等，在这样的信息联网基础上，银行核对借款人名下房产信息，需要很大的工作量，会增加银行的人力成本。 工商银行河南省分行有关人士告诉记者，目前工行系统只能查询个人征信系统，对于客户的房产状况和家庭状况，系统不能查询，如果总行出台的细则中要求对客户相关情况进行核实，则必须派专人到房管局或公安、民政部门查询，这必将大量增加人工成本。 银行业人士表示，面测、面谈的环节，可以在银行与客户“面签”贷款合同时进行。但对于“居访”，恐怕执行起来成本过高，操作性不强。 【成交量】 对于“有松有紧”的二套房认定标准会对楼市成交量有何影响，业内有不同观点。 一位开发商对记者表示，目前购房者存在观望情绪，其中重要原因是信贷政策不明确，不知道自己属于哪种贷款类型，因此不敢出手买房。政策细化了二套房的标准，在一定层面上打消了部分购房者的顾虑。“一部分具有刚性需求、符合条件的购房者可能会出手买房，在一定程度上激活成交量。” 不过，一位从事房产个贷行业的业内人士认为，此次针对外地购房者的政策细化后，在执行层面会更严格，对激活成交量的作用不会十分明显，具体要看执行半个月后的市场效果。

首套房购买和二套房购买对置业者影响重大，那么，如何确定自己是第几次买房呢？二套房认定标准是什么？东莞二套房认定标准具体如何执行呢？ 二套房认定标准： 一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。 如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。 三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策： (一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的; (二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的; (三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。 四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。 东莞执行二套房认定标准 二套房贷认定和实施标准出台后，东莞各家银行将如何根据实际情况调整原有的认定标准？有关银行界人士表示，由于这次二套房贷认定和实施标准规定由住建部颁布实施，因此各家银行将按相关认定标准从严执行。 一位在某银行东莞支行负责住房贷款业务的职员小玲表示，在统一认定标准出来以前，东莞部分银行的二套房认定相对宽松，有的银行仍然可以根据人均居住面积来界定是否属于二套房，但执行标准出来以后，银行只能按现有统一规定执行。 据悉，目前东莞各家银行的做法仍是通过全国联网的银行征信系统或本地房屋登记系统查找及判断客户所购房产是否属于第二套住房。通过异地房屋登记系统查找客户异地物业目前操作起来仍然有很大的难度，上门居访面谈等形式因为太过耗时耗力，银行方面暂时不予实施。 二套房认定： 卖房后再购新房算首套 根据相关规定，如购房者之前买过一套房，为了改善居住条件将第一套房出售转让后再行买第二套房，只要从银行征信系统里能查到第一套房的贷款记录，再贷款买房，算二套。 据悉，针对以上规定，东莞部分银行采取了相对灵活的做法，即使有银行贷款记录，只要购房者能向银行证明第一套房产已不在家庭成员名下，同时有证明显示该套房已经出售转让给其他人，该购房者再贷款买房，算第一套。 如果非本地户籍购房者首次置业，但无法提供一年以上的当地纳税证明或社会保险缴纳证明，是否就只能按二套房标准执行房贷？有关银行界人士表示，目前东莞部分银行的做法是，只要客户东莞本地银行账户有超过一年的流水

二套房，50一6O万货款。**款是多少？按揭贷款是多少多少钱啊？2O年

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国务院“10号文”之所以被认为“严厉”，关键在于对二套及以上住房的**比例和贷款利率大大提高：购买二套住房的**不得低于50%，而利率则为1.1倍。而根据历史经验，该政策的成败关键取决于“二套住房”的认定标准。 在“10号文”出台之前，银行对二套房的认定实行“认贷不认房”的基本原则，即在认定是否属于二套住房时，只看贷款方有无房贷记录。如果贷款者之前购买房屋是全款支付，则再买房就不会视为第二套房。这种“认贷不认房”的缺陷是显而易见的，炒房者对每一套住房都可以通过全款支付之后，用房产做抵押，再去银行以其他名义贷款炒房。 “10号文”出台之后，对于二套住房的认定标准，至今并没有明确的统一政策。目前在房地产市场上流传的比较权威的“标准”有两个。 第一个是银监会监管一部主任杨家才在4月21日公开表示的：住房套数的认定不以是否发生过贷款为标准，即使首套住房没有利用银行贷款购买，再次购买住房同样会被认定为二套住房。这就是所谓的“认房不认贷”，很显然，这个认定标准比以前的“认贷不认房”的标准要严格很多，被视为二套房认定政策的重大转变。 第二个是5月7日住建部副部长齐骥提出的“认房又认贷”的标准：一是认房，即便借款人是首次申请利用贷款购买住房，如果在要买房的城市房屋登记系统当中，其家庭已登记有一套及以上住房，那么其贷款购买的住房就属于第二套及以上住房;二是认贷，借款人已经利用贷款购买过一套及以上的住房，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房。简单地说，买房人名下有房，或者是曾用过房贷，再贷款买房都算“二套房”。很显然，这是目前**严厉的二套房的认定标准。 但“认房”的难度在于，全国的住房交易和产权登记系统并不健全，很多地方并没有和银行联网，全国联网更是遥遥无期，在这种情况下，通过“认房”来认定是否属于二套住房显然存在技术上的难度。但需要指出的是，**大的难度并不在于此，而在于无论是“认房不认贷”，还是“认房又认贷”，迄今为止，没有任何部门出台统一的认定标准，官员的解释很显然不能作为法律依据。 在没有出台统一认定标准的情况下，各银行在具体执行时，标准混乱，各行其是。有的银行只要家庭名下已经拥有了一套房，再买就算二套;而有的银行在二套的判定标准上，则要看购房人之前有没有过贷款记录。普通情况的认定已经混乱，如果再掺杂上夫妻离异等情况，则更加让人云里雾里。比如，对“夫妻婚后共同申请过贷款买房，两人离异后无房户一方再买”，“之前贷款买的房已经出售，再申请贷款买房”等情形，是按首套还是二套计算，不同银行给出的认定标准都不相同。除此之外，在从什么时候开始执行新的二套房贷问题上，各大银行的标准则更是五花八门，有的以网签时间为准，有的以批贷时间为准。 说得明白一点，严格的信贷政策是“10号文”的灵魂，而“10号文”有无调控力的关键则在于是否严格执行二套房贷。但目前无论住建部还是银监会，都没有出台具体的认定标准，给各大银行如何执行造成了很大的难度。长此以往，贷款人就会利用标准缺失的空子打政策擦边球，**终使二套房贷流于形式，这是已有历史之鉴的。二套房认定细则迟迟不公布，让民众猜测利益集团的阻力是否会影响新政的执行力。因此，有关部门必须尽快出台二套房的具体认定和执行细则，并要求各大银行统一执行，结束二套房认定和执行上的混乱，呵护政策的公信力 如果对二套房政策还有不清楚的可以咨询搜房网小编。