2016年楼市去库存的8大措施有哪些

此前召开的中央财经领导小组第十一次会议提出，化解房地产库存，促进房地产业持续发展。缘何这次提及“化解房地产库存”，并将其与房地产业能否持续发展挂钩？如何评估楼市当前的库存及其对楼市和经济的影响？ 微观上，库存是一个企业管理的概念，是指企业为销售而准备的原材料、中间品以及产成品，即所谓“库存管理”。按生产流程，库存分为原材料、中间品（半成品）和产成品三个类别的库存；宏观层上，企业库存行为是判断行业或宏观经济周期的指标，即所谓“库存周期”。如经济复苏、需求改善，但生产还没有完全恢复，就带来库存的被动消耗，称为产出上行、库存下降的“被动去库存”阶段；经济由复苏转为繁荣，称为产出上升、库存上升的“主动补库存”阶段。 因此，楼市“去库存”，应该是行业“库存周期”的概念。并且，由于楼市库存去化到何种程度，关联到上游原材料和制造业（水泥、钢铁、建材等）、关联到下游消费品行业（家具建材、家电家纺、装饰装潢等）的库存行为，进而影响到经济扩张或收缩的动能，因而备受各界关注。 楼市“去库存”首次提出，是在2014年7月11日住建部城乡建设工作会议上，新任部长陈政高就完善房地产政策提出了三点落实意见，排在首位的就是“千方百计去库存”。从那时起，“去库存”就取代“调房价”，成为楼市的新主题。可以说，近一年多来，为了“去库存”，采取了很多措施，比如退出包括限购在内的行政干预、降低税费、提高杠杆，再比如打通商品房和保障房通道、公积金异地流转、停止土地供应、发展新房租赁等。 事实上，2015年以来楼市“去库存”效果是不错的。全国楼市销售面积增幅从1-2月份下滑16.9%逆转到1-10月份增长7.2%，预计全年销售规模有望探到2013年13.1亿平方米的历史**高。50个重点城市楼市库存消化周期，已从上半年的15个月回落到目前的11.4个月，一线城市库存消化周期甚至为7-9个月。进入四季度，开发商在这些区域已经从“去库存”全面转向了“补库存”，土地市场明显回升。 CREIS数据显示，10月监测的37个主要城市的成交量环比上升17.73%，库存则下降了1.8%，而三、四线城市库存严重。究其原因，首先，三、四线城市人口产业集聚能力不足，楼市有效需求跟不上；其次，三、四线城市政府财力有限，“土地换配套”是区域开发的主要形式，土地房屋联合开发的“一二级联动”模式很普遍，超级大盘比比皆是，很多项目要开发数年，甚至十几年。 因此，即便重点城市楼市持续回暖，并带动全国楼市销售量回升，但销售与库存“两张皮”始终存在。今年以来，库存仅在5月短暂减少，后续一直增加。10月底，全国商品房待售面积比9月底增加2122万平方米，远大于7-9月月均仅100万平方米左右的增幅。另外，商品住房库存结束连续两个月减少态势，10月大增1180万平方米。库存大幅攀升，重灾区在三四线城市，而“金九银十”推盘增加、前期政策激励效应递减是主要原因。 另外，从库存概念看，除了常说的待售库存，即产成品库存外，还包括在建库存（半成品）和已批未建库存（原材料）。前者是显性库存，规模不大，业内匡算的消化周期多在24个月左右；后两者是隐性库存，规模非常大。中信证券(600030,股吧)估计，按规划建筑面积，目前已批未建库存70.9亿平方米、在建库存55.3亿平方米、待售库存6.6亿平方米，全国整体库存达到132.8亿平方米。若按2013年13亿平方米的历史**高销售计算，即便未来不增加土地供应，也要10年才能消化完。 当前，尽管资金面全面好转，但开发商新开工和拿地积极性并不高，库存制约是首要原因。三、四线城市开发投资、新开工和库存分别占全国的45%、60%和70%，所以就不难理解缘何今年以来楼市“先行指标”（新开工、拿地、开发投资）始终疲软，这也是今年以来固定资产投资增速持续回落的原因。尽管楼市库存成本比较低，但关键是，若三、四线城市库存不消化，全国楼市开发投资、上下游制造业产能过剩，进而全社会固定资产投资疲软的格局就无法化解。 因此，去库存仍将贯穿2016年。在政策上，针对既有政策边际效应减退，新一轮政策呼之欲出，如首套房贷款**和交易税负降低、推进公积金异地流转、保障房（包括棚改）供给全面货币化、国家住房银行、资产证券化等。另外，以加速新型城镇化为契机，以户籍改革和传统产业转移为抓手，大力夯实返乡置业，可能成为政策重点，意在让“需求跟着人走、人跟着就业走、就业跟着产业走”，实现外来人口在城镇化成本较低的三、四线城市“扎根”、让产业在三、四线城市集聚，从而实现“楼市、人口、产业”发展的顺循环。

  当前，楼市的重中之重就是去库存。2015至2016年，政府以及各个城市纷纷出台各项政策，积极去库存。初略总结了下，目前的去库存政策主要分为5类： 一、 公积金成为去库存的重要工具 2016年2月21日起住房公积金存款利率上调至1.5%， 2015年四次降低公积金贷款利率，减轻还贷压力。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件、降低**比例等已成为各地公积金新政的“标配”。 根据四川省住建厅的统计来看，2015年公积金贷款为四川全省全年商品房销售贡献了1／4份额，为化解库存贡献了1／3份额。   二、 降低税费、减轻负担 2月22日起执行的契税、营业税新政，即购买首套住房，房屋建筑面积在90平及以下的，契税为1%，90平以上契税为1.5%；购买二套住房，90平及以下契税为1%，二套房90平以上契税为2%；目前，各个城市已经纷纷按照新的契税政策来执行。注意，北上广深不形式契税政策中的二套房契税优惠政策。   三、鼓励农民工进城买房 加快农民工市民化，鼓励有条件的农民工买房也是重要措施。目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。 　 四、回购房作为保障房 不少地方利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。山西、广西、安徽等省份已将货币化安置作为棚改的重要渠道。如甘肃计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房。安徽等省住建厅要求，确保货币化安置比例不低于50％，山西更是要求商品房库存较大的市要达到80％以上。   五、实施供给侧改革 山东、宁夏将鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中**和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。 2016年买房利好政策不断，这些政策是否会带来房价的暴涨，不少人也非常担忧。专家表示，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。2016年楼市的分化还会持续，一线城市和热点城市，房价可能稳中有升，但三四线城市的房价没有上涨可能。

从2016年2月1日起，“超高投资回报率”“足不出户，享九年一贯制教育”“地铁就在家门口”“15分钟**西三环”等广告将不能再出现在广告牌上。 工商总局已于前几日发布规定，房地产广告必须真实、合法、准确、科学、不得欺骗诱导购房者，不能出现为购房者办理户口、就业、**等承诺的字样。 新增禁止性条款 1、不得含**或投资回报的承诺； 2、不得已到达具体参照物所需时间来标明位置； 3、不得有就业、**等承诺； 4、不得以规划中的市政条件为宣称。 买房者，特别是白领阶层，十分看重交通区位。毕竟谁也不想上班真的跟“取经”一样远。每天上下班在路上花费四五个小时的日子，体验一下就好了，可别来真的！ 新广告法已经明确，炒作地铁盘概念是被严格禁止的。我们在买房时，能明确看到，类似“到达某一具体参照物所需时间”来标注自己项目位置的广告。可见交通的价值。不过开发商的宣传总是模棱两可，比如“五分钟**地铁”，使用什么交通工具，速度、交通状况都没有考虑。 很多买房者真正买房后，才大倒苦水：“地铁就在家门口”实际上走过去要花费20多分钟。甚至有很多开发商将规划中的地铁项目作为卖点宣传。而真正的地铁房，我们认为步行不能超过10分钟，而步行在15分钟以内的称之为准地铁房，而超过15分钟的项目则不具备地铁概念。 还有一种很明显的误导，那就是项目的位置示意图。开发商的项目位置示意图一般都模糊比例尺。除了醒目标出项目地理位置外，其他都只表明了方位，对于距离都模糊处理。 新广告法的效应 新广告法的生效，让以往由于开发商宣传导致的买房纠纷高居不下。我们在买房时，能够看到更多的真实信息，比如学区房，开发商如果没有敲定**就不敢随便宣传；规划中的市政工程，置业顾问也不能随便说了。消费者能以更理性的方式来选择是否购买。 还是那句老话，买房时，我们不能光听一面之词，如果有让你心动的广告词，请仔细核实相关宣传的真实性。

2015年的中国楼市，商品房的销售额与销售面积都经历了触底回升的一场考验，2016年将会怎样？也有专家预测2016年房价依旧会上涨。你认为呢？ 有报告指出，央行一再降息、公积金贴息商贷、“二孩”全面放开等政策为楼市保驾护航，加上正值年底房企冲击业绩的时候，开发商放低身段推货抢客，购房者入市意愿加强。 有业内人士分析称，无论是从供求关系、货币政策还是市场预期来看，房价上涨仍是一种难以动摇的市场特征，涨幅的大小也会和市场周期波动相关联。总体来看，2016年房价仍会持续上涨。 业内人士认为，多重利好政策影响下，一二三线城市成交量均平稳上升，库存压力继续得到缓解。展望未来，围绕国家去库存战略导向，更多相关财政、货币等支持政策将陆续出台，楼市“暖冬”可期。价格方面，部分一二线热点城市受需求热度及高价土地成交影响，房价上涨压力依然较大;而多数二三线城市未来随着库存压力缓解，房价有望逐步止跌企稳。 由于楼市的未来变化前景仍不明朗，所以很多人对现在买房还是以后买房表示很纠结。下面带你了解明年中国楼市的8大趋势，看看现在买房到底值不值? 中国楼市的8大趋势： 1、大城市的房价还有一段上涨空间。 中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。 你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。 2、房产税的出台将使楼市未来发生深刻转变。 房产税的出台至少将在以下三个方面逐渐发挥作用： 首先是改变人们的理财观念。以往可能是买房就发财，但是从房地产税落地之日起，这一途径的发财概率就降低了。 其次，将可能改变城市的资源配置。随着市民纳税人意识的觉醒，人们对于上缴的税款天然有追问透明度和去向的要求，这一要求倒逼政府部门在资源配置端重新调配资源。 **后，房地产税的出现对于实体经济的影响也是巨大的。此前，由于持有土地、房产的成本极低，很多非房地产企业蜂拥进入这一市场，而且也确实获利丰厚。 3、计划生育政策并不会改变楼市发展大势。 全面放开二胎，这虽然确实是一个很大的利好，但还没到足以改变整个楼市发展大势的程度。 好处还是一定有的。有经济学家分析说，日本和欧洲部分国家过去的教训表明，人口拐点到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。 比如日本，在1992年出现人口拐点后，房地产泡沫破裂，地价大幅下降。而如今，中国楼市的人口拐点也已越走越近。 从这个意义上说，二胎政策的放开，对楼市来说将犹如一场及时雨;即将终结的人口红利，有望因此重获生机。 4、房地产企业将大量消亡、转型。 曾经有无数专家在说，中国楼市正在上演大逃亡，逃亡的路线包括：逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来，都应验了。 未来10年，这种趋势将延续下去，大量中小房企将被收购，转型，或者死亡。**终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。 5、未来将有部分将沦为鬼城或空城。 未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城将沦为鬼城或空城。 6、逆城市化很难出现。 明年房价的8大趋势!买不买房都必须看 很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。 7、商铺面临价值重估。 商铺面临的**大问题是，“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。 传统商业旺 区的街铺，可能是**危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。 8、写字楼跟住宅价格将长期倒挂。 在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓)，住宅更贵。 为什么?原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口;第二，商业物业土地使用年限短;第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。 网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。 未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。

从2016年2月以来，不到一个月的时间里，国家先后出台了三次楼市新政，我们先来梳理一下： 2月2日，央行和住建部联合发文，在“不限购城市”保持原则上25%**不变的同时，可适当向下浮动5个百分点至20%。 2月21日，央行、住建部、财政部三部委联合发文，将公积金存款利率统一上调至一年期定期存款利率1.50%。 2月19日，财政部公布**新的契税、营业税下调优惠政策，从22日开始执行。 新政出台如此密集，表明国家正在**、月供、交易等环节全方位降低成本，支持民众的购房需求。 那我们来看看，在新政已经实行的武汉，买房成本到底降了多少？ 在武汉买房，我们以单价1万元为标准： 关于营业税，武汉已经执行**新的两年政策，即满两年二手房免征营业税，不满两年则需征收全额营业税——房价的5.6%。 此次契税营业税调整的重点是取消了普通住房和非普通住房的区别。2015年武汉楼市成交量领跑全国楼市，2016在买房成本**和交易成本持续降低的情况下，还会持续火热么？我们将继续关注。