中国有哪些城市的楼市发生**剧烈的变化

随着市场不断降息调控，金融市场开始进入利率下行周期，随之而来的是传统理财产品的收益率不断下滑，在这样的市场环境下，如何保证自己的投资理财收益不被侵蚀？11月29日，著名经济学家、中央财经大学经济学博士、教授王福重在某论坛表示，房地产仍然是资产配置首选。 王福重认为，如今中国经济增速从高速到了中低速阶段，人口红利逐渐消失，在这种形势下，投资拉动经济增长成为趋势。 对于个人投资者，他建议可以从楼市和股市中寻找机会，不过，相对而言，王福重更看好楼市，“股市玩的是心跳，短期风险大，而买房子之后，只要能在里面睡一觉就算是增值了，投资机会比股市更稳定。” “两孩”为房产逆袭带来新机遇 “作为中国过去经济的增长主动力，房地产涉及到了十几种税，四十多项费，关联五十多个行业，经济带动力惊人。”王福重分析，2003年至2013年，北京房价格上涨了7.68倍，上海和广州上涨5倍，深圳上涨3倍，**近一年又上涨了70%，房地产的增值空间仍然比较大。 王福重认为，20年前，武汉人均住房面积十几平方米，现在已经翻番，要求也越来越高，未来“城里一套房，郊区一套别墅”将成为中产阶级的标配。加上近期全面放开的“两孩”政策，也为房地产的逆势增长平添契机，将极大促进购房需求增加。 而对于上涨的房屋空置率，王福重笑称，这只是房子的一种使用方式，“空置也是富裕的一种标志，很正常。” 面对当下大热的境外资产配置，王福重表示，“毕竟在美国买房子跟在中国是两码事，手续不一样，没有户口一说。”他建议，净值在3000万元人民币以上的人群，可以适当考虑在境外购买资产，不过，在国外购房还涉及到法律，要考虑房产税等问题，需要更谨慎，才能更好地规避资产风险。 股市进入安全期，但不可频繁交易 对于股市，王福重显得比较谨慎，他认为，A股经历了大幅度的上涨，从去年10月到今年4月，国有股市值增加了40万亿元，而国家一年的财政收入也才11万亿元，相当于国家三年的财政收入。 “这一轮股市上涨并非上市公司业绩改善，与中国经济增长也并无太大关联。”王福重认为，股市是个概率事件，“只有带200万元进场，才可能赚100万元。” “但是经历过大跌之后，股市现在进入相对安全期。”王福重建议，如果一定要入市，有两条要遵守：一是不要频繁交易，二是分散投资。投资者可以适当关注创业板和新三板，除此之外，银行的各种宝类理财产品和分级基金等风险较低，也可以适当配置，“投资的第一要义是安全”。 黄金增值空间有限 对于中国大妈热爱的黄金投资，王福重认为，短期看保值效果不明显，他分析，从1980年至2001年，黄金价格连续跌了20多年，从2001年到2012年，黄金进入上涨周期，一直涨到1900多美元/盎司，“到2011年，黄金价格仍是1910美元，考虑到通货膨胀，并没有比1980年的价格值钱。黄金能跌二十年，但只能上涨十几年。” 王福重表示，“从当前来看，看不到其他国家挑战美国地位的可能性，美元将会一枝独秀，持续强盛，而相对而言，黄金的增值空间就够呛了。”王福重表示，黄金作为避险替代，上升空间有限。“不过，不见得不能挣钱，短期内还是会有波动，可能性很小。”王福重补充道。

从2015年过去的9个月来看，全国各大城市市场均有复苏迹象，就复苏的强弱程度比较，浙江省的四个城市强复苏态势颇受关注。 杭州房价逆袭 排名仅次于北上广深 数据显示，在去年全国去库存压力较大的时期，浙江四个城市房价增幅都比较小。其中杭州的增幅相对**小，为-1.8%，在70个城市中排名**后，即倒数第一。而到了2015年6月时，杭州房价呈现“逆袭”态势，在70个城市中排名第5位，仅次于四个一线城市。 近期发布的报告《全国楼市地区典型案例：浙江楼市的沦陷与重生》，对浙江楼市进行了聚焦。报告对比2014年6月份和2015年6月份的房价变化认定，浙江楼市在经历一个大的反弹和调整，而且目前涨幅已跑赢全国大势。如果全国市场目前正处于“弱复苏”的态势，那么浙江板块的复苏完全可以贴上“强复苏”的标签。 库存去化周期较好地衡量了城市住宅的供求关系，并对房价走势产生重要的引导作用。如果将杭州、宁波和温州和全国35个城市的存销比进行对比，可以发现，2011年5月~2014年11月，除了个别月份外，浙江3市的存销比高于全国35个城市的水平，说明去化压力相对偏大。 而从2014年12月~2015年6月。浙江3市的存销比和全国35个城市的水平相差不多，到了6月份则略低于全国水平。这和浙江相关城市积极去库存的导向有关系。 而之所以跑赢全国，一方面跟全国楼市发展的基本面有关。2014年以来，除了一线城市外，各地纷纷取消了持续了4年的限购举措。此外，配合国家层面的降准降息、2015年“3·30”新政等进行地方版本的细化以及地方购房契税补贴等举措下，今年楼市复苏态势十分明显。 区域特色 在全国基本面之外，浙江楼市的走势也跟浙江当地的经济环境、自身发展特点等有很大关系。对东南沿海浙江、江苏、福建和广东四个经济相对发达的省份进行GDP增速对比发现，从2008年至2014年浙江的GDP同比增幅一直低于其他三个省份。 尤其是，2008年国际金融危机对浙江经济影响较大。受外贸经济、制造业、民营经济增速放缓的影响，浙江宏观经济下行压力增大，进而使得房地产市场的发展受拖累。2009至2010年浙江房价暴涨，脱离了经济基本面，所以含有较大泡沫成分，2011年经济继续恶化之后，房价终于大跌。 不过，近年来浙江在转型升级方面做了很多工作。浙江大学公共管理学院教授胡税根告诉《第一财经日报》，这几年浙江主打智慧经济、智慧产业，用新一代互联网技术来推动“浙江智造”的发展，产业转型升级成绩比较突出。 据不完全统计，杭州集聚了全国超过三分之一的电子商务网站，同时，在电子支付、云计算、快递、网络营销、信息技术、运营服务等领域涌现众多专业的电子商务服务商。预计到2015年，杭州电子商务服务业收入将达到1000亿元，创造60万个网上就业岗位。 从住房消费的角度考虑，居民家庭的财富水平和投资理念也是两个颇有影响力的因素。从2015年上半年全国各地居民人均可支配收入的数据来看，浙江城镇居民人均可支配收入为22640元，在全国排名第三，仅次于上海和北京。而农村居民人均可支配收入为12005元，仅次于上海。 更为重要的是，城镇居民和农村居民人均可支配收入的倍差为1.9倍，在前10强省市中，为倒数第二位，说明浙江的城乡差距比较小。概括来看，对于浙江的财富模式可总结为三点：较为富裕、城乡差距小、藏富于民。此类财富模式，将间接影响住房交易背后的支付能力。 未来：或将继续回暖 严跃进说，从周期性因素的角度看，目前浙江楼市周期处于止跌反弹的窗口期，部分城市房价已经跌无可跌，一些城市房价增幅居于全国前列。这些信号综合起来表明，后续浙江房地产市场依然会跑赢全国市场。 杭州一直都是二线城市中经济发展**好的一个城市，市场需求一直比较大。之前由于价格过高、供应量过大，房价出现了下跌，在经过充分的价格调整之后，其成交量也迅速扩大，上半年杭州成交量同比增幅近150%，创近5年来新高，价格也迎来明显的反弹。 不过，在快速回暖的同时，未来浙江楼市也存在一些不确定性。尤其是在土地市场方面，上半年杭州主城区土地市场无论是出让面积还是出让金都相比去年有明显下滑，主要还是库存压力大所致，而且也缺乏一些位置较好的地块。 在城镇化方面，2006年，浙江城镇人口为2814万，占总人口的56.5%。到了2014年，城镇人口为3573万，占总人口的64.9%，城镇化率位居全国前列。也就是说，目前浙江的城镇化率再大幅提升的空间已不是很大。 浙江居民住房拥有率比较高，且居住面积也比较大。比如说从城镇人均住房面积的指标看，2014年末城镇居民人均住房建筑面积40.9平方米，农村居民人均住房建筑面积61.5平方米，该指标远远高于全国水平。正是如此，需要警惕当地居民购房需求不大的风险。 严跃进说，在住房需求层面，需要密切关注浙江外来人口的购房需求。比如在杭州萧山、绍兴柯桥等地，外来人口比较多，在限购放开后，此类群体的购房需求就会积极释放。

国八条，沪细则，等

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2015年接近尾声，这一年中国楼市发生了不少精彩的大事件，从政策到市场，“房”字愈演愈烈，既然逃不掉不妨理性梳理，看看这些震撼房地产市场的大事，将如何影响楼市的走向。 一、央行年内连续5次降息 今年央行连续降息5次，房贷基准利率从年初的6.15%一路下探至4.9%，降幅高达20%。5年期以上贷款基准利率已下调1.4个百分点，无论按哪种还款方式计算，房贷客户的总利息支出降幅均超过两成。 二、“普遍二胎”促进改善性住宅需求 10月29日晚，十八届五中全会决定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。由于经济发展和生活成本高导致的生育率下降，很难因政策转向迅速扭转，每年新出生人口不会快速增长。但对房地产业而言，这将进一步未来加大改善性需求的比例。 三、330新政 二套房认贷不认房；二套房的**在3月30日明显降低，首套房公积金贷款**比例由之前的30%降为20%；8月份，二套房“行动”，已还清贷款的购房者二套房申请公积金贷款**比例降为20%；9月，首套房商贷比例由30%降为25%。除**比例的降低外，2015年房地产相关政策的调整还包括营业税减免、多次降息降准、鼓励企业融资等。 四、 地王涌现，一线城市土地热潮风起云涌 在全国土地成交面积仍低于去年的同时，京沪等少数热点城市地王频出，成为2015年土地市场的热点。仅以北京为例，土地成交面积虽然低于去年，但地王不断涌现，土地出让金总额已突破2000亿元，创历史新高。以往不受人关注的、但离市中心**近的丰台区已成为“疯台”，多幅高总价地块来自该区域。2015年，北京成交土地中，楼面价超过5万元的已有9宗，另有25宗过3万，甚至包括昌平、门头沟远在六环外的地块。**高的樊家村地块楼面价高达7.5万元，预计未来售价超15万元，当地在售二手房价格仅为4万元左右。 五、《不动产统一登记暂行条例》正式实施 3月1日起，《不动产登记暂行条例》正式实施，徘徊多年的不动产统一登记终于进入实际操作阶段。今后，包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将进行统一登记。 六、放宽公积金租房提取条件 职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。 七. 股市大转折：股市与楼市的投资选择又成为新问题 2015年6月起，“股灾”来袭，在股市“伤透了心”的投资者转而将目光投向楼市，推动了投资性购房的需求。站在2015年末，我们已听到众多之前有意投资资本市场的朋友问到，是不是还是房子靠谱，资产贬值的恐慌十分明显。但在整个经济局势不明当下，恐怕楼市、股市的投资都有很大的不确定性。投资有风险，入市需谨慎。 八、北京通州**严限购出台 8月15日，北京市住建委和通州区人民政府发布通知，对已经拥有一套住房、户籍属于通州并且落户至少3年以上的可以购买一套住房，非京户籍购买则需要拥有近3年在通州区连续缴纳社保或个人所得税纪录。 九、商品房销售额有望近9万亿，再创历史新高 统计局数据显示，2015年1-11月，全国商品房销售额达74522亿元，同比增长1.56%；销售面积为10.9亿平米，同比增长7.4%；与历史高点2013年同期相比，销售金额已创新高，但销售面积仍有一定距离。销售额增长明显快于销售面积，这表明今年市场回暖主要在一二线热点城市，这推动了全国销售均价的提高。 十. 去库存：习大大定调房地产业，未来政策预期看好 11月10日，习近平主席在主持召开中央财经领导小组第十一次会议时，着重提出了化解房地产库存的问题。李克强总理在11月11日的国务院常务会议也提出“加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”。

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