2015年中国楼市发生不少大事 将如何影响楼市走向

“330新政策”、降息降准、地方解除限购、调整公积金政策……2015年，一系列政策释放出稳定房地产市场的积极信号，中国楼市经历了从趋冷到回暖的转折。 受去年房地产寒冬影响，今年初全国70个大中城市房价均跌至1年前水平。在这种情况下，“330新政策”被业内视为提振楼市冷暖的分水岭。 3月30日，央行、住建部、银监会联合发文，将二套房**比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房****低降至二成。同日，财政部发文调整个人住房转让营业税政策，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。 “330新政策”开启了全国楼市复苏之路。全国房价开始回升，一线城市在4月份率先全面回暖，继而带动全国房价整体上涨。进入二季度，商品房成交量也逐月走高、回暖趋势不断加强。 国家统计局数据显示，今年前五个月，全国商品房销售面积虽同比下降0.2％，但销售额却率先实现“转正”，同比增长3.1％，为2014年2月以来首现正增长。 在此基础上，8月27日，住建部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局等六部门联合再发文松绑实施了近十年的“限外令”；9月30日，央行和银监会又联合发通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，**低**款比例调整为不低于25％；10月8日，公积金异地贷款业务正式全面推行。这意味着，在一线城市工作缴纳公积金的购房者可以在三四线城市买房。 一系列政策效果不断显现，带动房价上涨城市个数不断增加。国家统计局数据显示，今年11月份，房价同比上涨的城市数量已“三分天下”，总数达到21个，占比30％。从环比方面，11月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市33个，数量近半。 此外，11月份，国家统计局调查的三线城市新建商品住宅价格，环比由下降转为基本持平，系三线城市一年以来首次止跌。 国家统计局城市司高级统计师刘建伟说，从11月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格来看，较上年同期的环比综合平均涨幅已由自7月份连续四个月的涨幅回落转为涨幅扩大，这表明部分城市房价已经出现企稳势头。 虽然2015年我国楼市整体呈现回暖态势，但业内人士认为，由于发展失衡、住宅市场结构性过剩与结构性短缺现象并存，明年楼市发展将更加分化，库存积压风险仍大。 国家统计局数据显示，截至今年11月末，商品房待售面积近7亿平方米，而去年同期尚不足6亿平方米，一年陡增1亿平方米。专家认为，未来中国楼市库存积压风险仍大。 中国社科院日前发布的《中国住房发展报告（2015－2016）》显示，2016年我国住房总量将呈“结构性过剩”，即一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。 中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，在宏观经济下行压力、结构调整与短期增长有冲突的背景下，2016年房价或存在较大程度下跌波动的可能。 “在政策激励下，2015年商品房销售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅释放。但从目前来看，销售增长却显乏力，库存压力缓解有限。因此，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化或趋于严重。”倪鹏飞说。 中金公司一份分析报告显示，2016年，一二线城市房地产销售均价将上涨10％，而销量将持平。主要原因是，一二线城市供应有限，土地成本较高的新增供应入市将推升销售均价，一二线城市的库存去化周期已分别为7个月和13个月。而三四线城市的房地产市场则仍面临着高库存和弱需求，预计2016年三四线城市房地产销量将下降10％，销售均价将下跌5％。

仔细观察会发现，日前召开的财经领导小组会议和国务院常务会议都提到了一件事，那就是推进户籍制度的改革、促进房地产消费。习近平主席和李克强总理就城市化和户籍改革密集发声。在财经领导小组会议上，习近平指出要化解房地产库存，促进房地行业的持续发展，其意也就是促进居民住房消费。 城市工作方面，他提出要推进农民工的市民化，加快提高户籍人口城镇化率；增强城市宜居性，加快市政基础设施建设。归纳到一起，就是通过户籍改革提高城市化率，这样也可以化解房地产库存。那么下面一起盘点未来十年中国楼市的12大趋势，看看有哪些？ 1.城市之间房价差距将更大 由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，城市发展中的“马太效应”将日益明显。 过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海、深圳及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。 2.大城市房屋日益资产化 一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说，房子**令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的**大福利。 3.小户型将机械化 20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商越来越像客机、游轮的生产商。 4.逆城市化很难出现 未来10到20年流行城里人到农村买地，建别墅？中国很难出现这种局面。因为中国人多地少，土地国家所有；公共资源分配不均衡也让农村生活不方便、不安全。 5.大城市很难“去中心化” 国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。 6.商铺面临价值重估 传统商业旺区的街铺，可能是**危险的资产，因为单价太高。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”随时会发生。 7.写字楼跟住宅价格将长期倒挂 网络时代流行在家办公、分散办公、郊区办公，写字楼“刚需”不足。未来投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就要投资好的写字楼。 8.房产税会出台，但对市场影响不大 房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，但不会严厉。一线城市的房产税率肯定会**高。整体而言，房产税对房价影响不大。 9.计划生育政策将逐步调整，但对楼市影响不大 全面放开二胎，已经没有任何悬念，只是时间问题。未来，可能还会有更宽松的人口政策。这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为年轻人生育上积极性在下降。 10.大城市房价呈不断上涨趋势 中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。 11.房地产企业将大量消亡、转型 **终国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。 12.“互联化+房地产”泡沫将破 随着美元加息临近，美国股市大调整已经开始。在中国，IPO注册制改革因股灾已经不可避免地被延后，让过去两年里疯狂的PE、VC投资，面临着退出困境。2016年很可能是“互联网+”一次全面的退潮。没有盈利模式的“互联网+房地产”企业，将有一批死于“弹尽粮绝”。但互联网对房地产的重塑，却不会停止。 看完了以上关于未来10年中国楼市的12大趋势，2016年你又将何有买房计划呢？我们拭目以待。

供不应求的情形只会出现在我国一线城市，短时间内还不会在重庆上演。三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，部分供应明显超出当地需求的城市面临价格下行风险。2013年全行业去化压力依旧严峻，全国整体房价上行空间有限，不会出现2009年那样的飙升局面。 专家认为，今年初重庆楼市不会出现供不应求的局面。 某研究机构市场总监何田认为，重庆土地供应稳定，今年一季度不会因供不应求涨价。 “地球还在转，丈母娘还要面对，房子的问题也还是得解决。”谈到楼市，网友如此戏言。 玛雅人“2012世界末日”的预言已经破灭，可2013年楼市的预言还在继续。买还是不买，卖还是不卖，在焦虑和纠结中观察市场的人，总需要临门一脚的勇气和一盆冷水的清醒。2013年楼市走势如何?重庆晨报记者专访了中国指数研究院的市场总监何田，与全国200多个城市的各项房地产数据打交道的他，对2013年楼市有着自己的判断。 猜供应量：重庆楼市不会供不应求 2013年的楼市将怎么走?抛开政策影响，供求关系至关重要。 何田认为，去年年初商品房销售面积和销售额已经触底，同比分别下降14%和20.9%，到了去年7月，累计新开工面积和开发投资额增速到达低谷(分别为下降9.8%和增长15.4%)，市场的供应量将在今年年初达到一个低点。不过，随着近几个月开工、投资等供应指标已逐步企稳回升，单月新开工面积由降转增，开发投资额增速明显加快，伴随品牌企业业绩好转，拿地力度加大，预计2013年这一趋势将延续，全国房屋新开工面积将止跌反弹，投资增速趋稳。 之前有人认为，随着供应量的逐渐减少，房价可能在今年3月份出现上升。对此，何田表示，“这种供不应求的情形只会出现在我国一线城市，短时间内还不会在重庆上演。因为重庆的土地供应量**近几年一直比较大，虽然存量已经消耗，但是随着建设周期的到来，2013年重庆的供应量还是相对稳定的。” 猜房价走势：会涨，但上涨空间有限 眼巴巴盼着房价降下来的人们，估计2013年要大大地失望了。 基于土地成本高企、刚性需求支撑、投资途径单一等种种原因，业内人士对于今年房价的预测大方向颇为统一，都是一个“涨”字。 何田也这样认为。他说，货币环境的稳定和市场成交不断加温，都支持房价继续走高，尤其是一线城市，如北京、上海，因为供应少，房价走高已成定局，“从全国整体而言，我认为至少向下的通道已经关闭，房价即使不涨也不太可能跌。” 何田说：“具体而言，一线城市和发达的二线城市(如长三角的杭州、南京等地)，在过去两年受调控影响较大，2012年来积压的需求逐步释放，成交量普遍在去年6-7月率先达到小高峰;多数二线城市市场的供应总体充足，价格上涨动力不及一线城市，价格平稳运行的可能性较大;三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，部分供应明显超出当地需求的城市面临价格下行风险。” 何田还认为，由于2010年以来新开工面积始终处于高位，这些新开工面积将持续形成供给，因此预计2013年全行业去化压力依旧严峻，全国整体房价上行空间有限，不会出现2009年那样的飙升局面。另外，需要注意的是，如果房价持续上涨，将加大房地产调控政策在2013年升级的风险。 猜市场格局：大鱼挤走小鱼将成定局 如果说之前房企洗牌还只是预言，那么到了2012年底，这个预言基本实现了大半，大企业通过2012年的销售业绩，牢牢把握并逐步扩大市场份额。数据显示，2012年，万科、保利、恒大、中海、招商等房企每到12月就已完成全年销售目标，这些业绩飘红的大房企在土地市场更是纵横捭阖，屡屡创下“地王”神话。2013年，粮草足的大房企们，或将把房地产市场搅动得强者愈强、弱者愈弱。 何田认为，虽然2012年房地产市场还没怎么上演“大鱼吃小鱼”，但是大鱼变大挤走小鱼的情况已经成为定局。“目前，我国百强房企加起来的市场份额不过30%，就是房企老大万科也只占了市场份额的百分之几。而在美国，仅仅前十名的地产公司就占了30%的市场份额。” 何田说，这几年品牌房企的市场占有率不断提升，行业集中度持续提高。2009年，十家代表性企业的市场份额为全国的7.5%，到去年已扩大到11.6%，万科在千亿的基础上继续实现增长，品牌房企业绩快速增长已经挤占了中小开发商的市场空间，预计在2013年，品牌房企的占有率将继续提升，行业集中度将继续提高。 “虽然大房企的垄断也会带来弊病，但是对于我国的房地产行业发展而言，大房企的集中度越高，对政府的监管、行业的规范和人们居住品质的提升都是好事。”何田说。 猜房企应对：多物业形态多层次开发 何田认为，2013年对房地产企业来讲应该是利好众多的一年，如何踩准市场和政策节奏，随行就市的以合理价格提供适销对路的产品才是企业长远发展的要诀。 何田建议，2012年东部地区一二线城市回暖较早且力度更大，2013年这一趋势可能会延续，而部分三四线城市房地产供应和当地经济、人口不匹配，或将面临供应过剩风险。从产品方面来看，要跑量快速周转做大规模，中小户型、低单价、低总价是产品策略的必然选择，想要迅速提升销售金额、创造高收益，区域或产品特征稀缺、性价比高的中大户型高端产品必不可少。 另外，在当前住宅市场受到严密监管环境下，拓展业务，发展多物业形态，如旅游地产、商业地产、养老地产等也是企业分散风险、做强做大的重要途径，但与传统住宅产品完全不同的是，这些产品存在周期长、前期资金投入大、产品开发能力要求高等，一窝蜂盲目投入可能导致供过于求或去库存乏力的局面。

仔细观察今天的各项有关楼市的政策不难发现，推进户籍制度改革、促进房地产消费依然是楼市的主声音。通过户籍改革提高城市化率，同时化解房地产库存。 那么下面一起盘点未来十年中国楼市的12大趋势。 1.城市之间房价差距将更大 由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，城市发展中的“马太效应”将日益明显。 过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海、深圳及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。 2.大城市房屋日益资产化 一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说，房子**令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的**大福利。 3.小户型将机械化 20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商越来越像客机、游轮的生产商。 4.逆城市化很难出现 未来10到20年流行城里人到农村买地，建别墅？中国很难出现这种局面。因为中国人多地少，土地国家所有；公共资源分配不均衡也让农村生活不方便、不安全。 5.大城市很难“去中心化” 国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。 6.商铺面临价值重估 传统商业旺区的街铺，可能是**危险的资产，因为单价太高。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”随时会发生。 7.写字楼跟住宅价格将长期倒挂 网络时代流行在家办公、分散办公、郊区办公，写字楼“刚需”不足。未来投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就要投资好的写字楼。 8.房产税会出台，但对市场影响不大 房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，但不会严厉。一线城市的房产税率肯定会**高。整体而言，房产税对房价影响不大。 9.计划生育政策将逐步调整，但对楼市影响不大 全面放开二胎，已经没有任何悬念，只是时间问题。未来，可能还会有更宽松的人口政策。这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为年轻人生育上积极性在下降。早晚有一天会有地方政府宣布：多生一个孩子，奖励半套房子。 10.大城市房价呈不断上涨趋势 中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。 11.房地产企业将大量消亡、转型 **终国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。 12.“互联化+房地产”泡沫将破 随着美元加息临近，美国股市大调整已经开始。在中国，IPO注册制改革因股灾已经不可避免地被延后，让过去两年里疯狂的PE、VC投资，面临着退出困境。2016年很可能是“互联网+”一次全面的退潮。没有盈利模式的“互联网+房地产”企业，将有一批死于“弹尽粮绝”。但互联网对房地产的重塑，却不会停止。

2019年，房价依然是很多人绕不开的关注点，而天津武清以地近北京的特殊地理位置，房产市场走向更让人无法忽视。武清占据京津冀战略发展区域、“通武廊”金三角的优势地段，房地产市场除了受到当地人关注，也京津两直辖市置业群的关注区域，2019年这座城市发展走向如何？让我们来看一看区域经济与土地供应这两项楼市风向标如何显示。土地供应持续繁荣而自从2018年底以来，天津环城区域的宅地出让占比例提高，武清创下11月单日成交三宗地的惊人成绩，足见各大房企对武清区域楼市的信心。2019开年，天津武清土地招商中心发布“武清区近期预出让地块（2019年1月版）”，一次性推介武清区待出让住宅、商服等经营性用地共计41宗，共11个板块区域。土地供应端的繁荣，对房地产市场同样存在正面影响。种种迹象表明，武清存在更大发展契机，随着众多企业与人才的引进，高端消费需求与置业需求势必增长，如此看来2019年，武清依然是天津以及环京置业热门区域。武清唯一不限购楼盘：碧桂园大都汇售楼处：400-660-3885转80301