2024年中国楼市预期温和复苏,政策调控保持定力,需求分化加剧,一线城市及部分强二线城市市场表现优于其他区域,房价涨幅可能呈现差异化特征。
全部4个回答 >2015年中国楼市发生不少大事 将如何影响楼市走向
143****4532 | 2016-05-11 16:28:04-
156****9730 2015年接近尾声,这一年中国楼市发生了不少精彩的大事件,从政策到市场,“房”字愈演愈烈,既然逃不掉不妨理性梳理,看看这些震撼房地产市场的大事,将如何影响楼市的走向。 一、央行年内连续5次降息 今年央行连续降息5次,房贷基准利率从年初的6.15%一路下探至4.9%,降幅高达20%。5年期以上贷款基准利率已下调1.4个百分点,无论按哪种还款方式计算,房贷客户的总利息支出降幅均超过两成。 二、“普遍二胎”促进改善性住宅需求 10月29日晚,十八届五中全会决定:坚持计划生育的基本国策,完善人口发展战略,全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策,积极开展应对人口老龄化行动。由于经济发展和生活成本高导致的生育率下降,很难因政策转向迅速扭转,每年新出生人口不会快速增长。但对房地产业而言,这将进一步未来加大改善性需求的比例。 三、330新政 二套房认贷不认房;二套房的**在3月30日明显降低,首套房公积金贷款**比例由之前的30%降为20%;8月份,二套房“行动”,已还清贷款的购房者二套房申请公积金贷款**比例降为20%;9月,首套房商贷比例由30%降为25%。除**比例的降低外,2015年房地产相关政策的调整还包括营业税减免、多次降息降准、鼓励企业融资等。 四、 地王涌现,一线城市土地热潮风起云涌 在全国土地成交面积仍低于去年的同时,京沪等少数热点城市地王频出,成为2015年土地市场的热点。仅以北京为例,土地成交面积虽然低于去年,但地王不断涌现,土地出让金总额已突破2000亿元,创历史新高。以往不受人关注的、但离市中心**近的丰台区已成为“疯台”,多幅高总价地块来自该区域。2015年,北京成交土地中,楼面价超过5万元的已有9宗,另有25宗过3万,甚至包括昌平、门头沟远在六环外的地块。**高的樊家村地块楼面价高达7.5万元,预计未来售价超15万元,当地在售二手房价格仅为4万元左右。 五、《不动产统一登记暂行条例》正式实施 3月1日起,《不动产登记暂行条例》正式实施,徘徊多年的不动产统一登记终于进入实际操作阶段。今后,包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将进行统一登记。 六、放宽公积金租房提取条件 职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的,可提取夫妻双方住房公积金支付房租。 七. 股市大转折:股市与楼市的投资选择又成为新问题 2015年6月起,“股灾”来袭,在股市“伤透了心”的投资者转而将目光投向楼市,推动了投资性购房的需求。站在2015年末,我们已听到众多之前有意投资资本市场的朋友问到,是不是还是房子靠谱,资产贬值的恐慌十分明显。但在整个经济局势不明当下,恐怕楼市、股市的投资都有很大的不确定性。投资有风险,入市需谨慎。 八、北京通州**严限购出台 8月15日,北京市住建委和通州区人民政府发布通知,对已经拥有一套住房、户籍属于通州并且落户至少3年以上的可以购买一套住房,非京户籍购买则需要拥有近3年在通州区连续缴纳社保或个人所得税纪录。 九、商品房销售额有望近9万亿,再创历史新高 统计局数据显示,2015年1-11月,全国商品房销售额达74522亿元,同比增长1.56%;销售面积为10.9亿平米,同比增长7.4%;与历史高点2013年同期相比,销售金额已创新高,但销售面积仍有一定距离。销售额增长明显快于销售面积,这表明今年市场回暖主要在一二线热点城市,这推动了全国销售均价的提高。 十. 去库存:习大大定调房地产业,未来政策预期看好 11月10日,习近平主席在主持召开中央财经领导小组第十一次会议时,着重提出了化解房地产库存的问题。李克强总理在11月11日的国务院常务会议也提出“加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”。 2016-05-11 16:33:04
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救市措施含降息、放宽限购,效果待观察。
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听别人说,明年楼市应该还是稳定的,不过具体怎么样也不好说。
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“330新政策”、降息降准、地方解除限购、调整公积金政策……2015年,一系列政策释放出稳定房地产市场的积极信号,中国楼市经历了从趋冷到回暖的转折。 受去年房地产寒冬影响,今年初全国70个大中城市房价均跌至1年前水平。在这种情况下,“330新政策”被业内视为提振楼市冷暖的分水岭。 3月30日,央行、住建部、银监会联合发文,将二套房**比例下限下调至四成,公积金贷款购买首套房****低降至二成。同日,财政部发文调整个人住房转让营业税政策,将普通住房营业税免征期由五年改为二年。 “330新政策”开启了全国楼市复苏之路。全国房价开始回升,一线城市在4月份率先全面回暖,继而带动全国房价整体上涨。进入二季度,商品房成交量也逐月走高、回暖趋势不断加强。 国家统计局数据显示,今年前五个月,全国商品房销售面积虽同比下降0.2%,但销售额却率先实现“转正”,同比增长3.1%,为2014年2月以来首现正增长。 在此基础上,8月27日,住建部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局等六部门联合再发文松绑实施了近十年的“限外令”;9月30日,央行和银监会又联合发通知,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,**低**款比例调整为不低于25%;10月8日,公积金异地贷款业务正式全面推行。这意味着,在一线城市工作缴纳公积金的购房者可以在三四线城市买房。 一系列政策效果不断显现,带动房价上涨城市个数不断增加。国家统计局数据显示,今年11月份,房价同比上涨的城市数量已“三分天下”,总数达到21个,占比30%。从环比方面,11月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市33个,数量近半。 此外,11月份,国家统计局调查的三线城市新建商品住宅价格,环比由下降转为基本持平,系三线城市一年以来首次止跌。 国家统计局城市司高级统计师刘建伟说,从11月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格来看,较上年同期的环比综合平均涨幅已由自7月份连续四个月的涨幅回落转为涨幅扩大,这表明部分城市房价已经出现企稳势头。 虽然2015年我国楼市整体呈现回暖态势,但业内人士认为,由于发展失衡、住宅市场结构性过剩与结构性短缺现象并存,明年楼市发展将更加分化,库存积压风险仍大。 国家统计局数据显示,截至今年11月末,商品房待售面积近7亿平方米,而去年同期尚不足6亿平方米,一年陡增1亿平方米。专家认为,未来中国楼市库存积压风险仍大。 中国社科院日前发布的《中国住房发展报告(2015-2016)》显示,2016年我国住房总量将呈“结构性过剩”,即一线城市住房供求矛盾突出,房价畸高;三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩,库存高企,房价下跌。 中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,在宏观经济下行压力、结构调整与短期增长有冲突的背景下,2016年房价或存在较大程度下跌波动的可能。 “在政策激励下,2015年商品房销售量接近2013年峰值水平,改善性需求大幅释放。但从目前来看,销售增长却显乏力,库存压力缓解有限。因此,2016年住房市场回暖基础不稳,波动风险较大,分化或趋于严重。”倪鹏飞说。 中金公司一份分析报告显示,2016年,一二线城市房地产销售均价将上涨10%,而销量将持平。主要原因是,一二线城市供应有限,土地成本较高的新增供应入市将推升销售均价,一二线城市的库存去化周期已分别为7个月和13个月。而三四线城市的房地产市场则仍面临着高库存和弱需求,预计2016年三四线城市房地产销量将下降10%,销售均价将下跌5%。
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仔细观察会发现,日前召开的财经领导小组会议和国务院常务会议都提到了一件事,那就是推进户籍制度的改革、促进房地产消费。习近平主席和李克强总理就城市化和户籍改革密集发声。在财经领导小组会议上,习近平指出要化解房地产库存,促进房地行业的持续发展,其意也就是促进居民住房消费。 城市工作方面,他提出要推进农民工的市民化,加快提高户籍人口城镇化率;增强城市宜居性,加快市政基础设施建设。归纳到一起,就是通过户籍改革提高城市化率,这样也可以化解房地产库存。那么下面一起盘点未来十年中国楼市的12大趋势,看看有哪些? 1.城市之间房价差距将更大 由于公共资源无法均衡配置,发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区,城市发展中的“马太效应”将日益明显。 过去5年里,中国形成了三大三小6个人口增长中心,“三大”是北京、上海、深圳及其周边城市;“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上,北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方,其房价将获得人和钱的双重支撑。 2.大城市房屋日益资产化 一线城市,以及10个左右的强二线城市,其中心区的物业将日益资产化,而且投资人将全球化、全国化。中小城市,特别是人口流失城市,房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说,房子**令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后,他们的青春将不再受到住房的挤压,这是房地产泡沫带给我们的**大福利。 3.小户型将机械化 20来平米的小公寓,将演变成一架精密的仪器,通过折叠、打开,创造出丰富的生活场景。开发商越来越像客机、游轮的生产商。 4.逆城市化很难出现 未来10到20年流行城里人到农村买地,建别墅?中国很难出现这种局面。因为中国人多地少,土地国家所有;公共资源分配不均衡也让农村生活不方便、不安全。 5.大城市很难“去中心化” 国家正在划定大城市的边界,防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配,所以去中心区难度极大。 6.商铺面临价值重估 传统商业旺区的街铺,可能是**危险的资产,因为单价太高。“一铺养三代”越来越困难,“三代养一铺”随时会发生。 7.写字楼跟住宅价格将长期倒挂 网络时代流行在家办公、分散办公、郊区办公,写字楼“刚需”不足。未来投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然,如果你希望现金流充裕,就要投资好的写字楼。 8.房产税会出台,但对市场影响不大 房产税是地方政府的税源,将来肯定会因地制宜,但不会严厉。一线城市的房产税率肯定会**高。整体而言,房产税对房价影响不大。 9.计划生育政策将逐步调整,但对楼市影响不大 全面放开二胎,已经没有任何悬念,只是时间问题。未来,可能还会有更宽松的人口政策。这对楼市构成长期利好,但作用可能没有想象的大,因为年轻人生育上积极性在下降。 10.大城市房价呈不断上涨趋势 中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市,密度高,人口高度集中。这种趋势一旦形成,很难改变。有人口增量的城市,房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高,所以房价只能不断上涨。 11.房地产企业将大量消亡、转型 **终国内也许只剩下一百来家大房企,而且是多元化发展的。大量的人员,将离开这个行业另谋出路。 12.“互联化+房地产”泡沫将破 随着美元加息临近,美国股市大调整已经开始。在中国,IPO注册制改革因股灾已经不可避免地被延后,让过去两年里疯狂的PE、VC投资,面临着退出困境。2016年很可能是“互联网+”一次全面的退潮。没有盈利模式的“互联网+房地产”企业,将有一批死于“弹尽粮绝”。但互联网对房地产的重塑,却不会停止。 看完了以上关于未来10年中国楼市的12大趋势,2016年你又将何有买房计划呢?我们拭目以待。
