如何买房投资？投资小户型要注意什么?

由于土地价格的不断攀升，地段较好的小户型产品开发成本日益增高，因此销售价格上涨较快，在选购小户型进行投资时，回报率如果太低，则不是合适的投资产品。作为投资，小户型的投资回报周期一般为10年左右。月租金只有在总房款的1%左右才能保证合理的投资回报周期。因此购买小户型，必须对房屋租金水平比较了解。切勿盲目投资，尤其是当前小户型售价快速上涨，应理性分析投入和产出，更准确地预测小户型的投资回报率。

没有现在中国房地产就是全国豪赌。泡沫的不能再泡沫。至于什么时候破灭就不知道啦。现在基本一代人一套房子。等00后这一代，谁手头上都有3、4套。这就变成没有人想要去消费。应该有新的机遇才对。我觉得如果不是自己有房子住的需要，还是去其他领域投资吧

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客户在网上预定短租公寓。 　　短租公寓的租金根据地段、环境、内部装修和设施好坏等区别计算。资料图片 　　对小户型投资的迷恋，造就了短租公寓市场火爆的盛况。 　　近日记者走访市场了解到，受从去年开始的沈阳住宅、商务公寓、写字间小户型产品集中上市以及短租公寓逐渐被市场接受等因素影响，以日租为主的沈阳短租公寓市场呈现出日渐火爆的态势。 adv_tag 业内粗略估算，从2008年沈阳出现第一家短租公寓至今，沈阳短租公寓中介公司已经成长到百余家，甚至出现了一股“包楼做短租”的投资热潮；另一方面，由于竞争激烈，短租市场供应量、平均日租金却出现了下降趋势。 　　短租公寓增多利润压缩 　　来沈阳旅游的广东青年赵海，在网上以100元/天的价格订了沈阳家事介短租公寓的一套客房，时间在7月11日到13日。他在咨询时表示，除了游玩之外，还想看看沈阳人生活的状态，而酒店无法满足他这个要求。“价钱不贵，每天还都有人收拾房间，住房条件不错，日用品一应俱全。”赵海感觉选择短租公寓真是明智之举。 　　他住的客房是短租房，也叫移动公寓、日租公寓、自助公寓、家庭旅馆。简单讲，短租房就是将租赁时间缩短，提供从一日起到几个月的租赁服务。 　　在制定东北游计划时，赵海打算在沈阳逗留3天，不过他没有打电话预定酒店，而是在网上预定了短租公寓。在沈阳，三星级酒店的收费标准在300元/天左右，即便是便捷式酒店100元也下不来，有的便捷式酒店的住宿条件也没有中档日租房好。短租的目标客户群就是类似赵海这样为出差、旅游、探亲、学习等需要短期居住的客户，他们有共同点——租期不长，对价格又比较敏感。 　　沈阳各大短租公寓服务商营销渠道基本是各城市的租赁和二手房交易网站，都有旗下房源的实拍图片，以便让客户有直观感受。所以，短租公寓的绝大部分客户来自于网络。多数短租公寓的客源半数以上来自互联网，有些甚至达100%。 　　据了解，短租公寓的租金会根据公寓地段、环境、内部装修和设施好坏，以及租用时间的长短等区别计算。从80元/天~230元/天不等，入住时间越长越划算，可以按天计费。“旺季的时候，每套房子的短租利润在2000元/月左右，淡季则尽量做长租，这就跟普通租赁房收益差不多。”张亚洲两年前从外地和妻子来到沈阳一家事业单位任职，夫妻俩开始经营短租公寓，两年下来已经积累了很多经验。“短租公寓一定要由小干到大，因为渠道特殊，它不在乎你公司有多大名气，打了多少广告，关键在于你拥有的房子质量和价位如何！”张亚洲回忆，沈阳出现比较成规模的短租公寓是在2007年末2008年初。当时，泊客馨居等两家短租公寓公司相继成立；此后两三年间，多家短租公寓服务商不断涌现，显示出这块处于宾馆和长租房中间地带的市场充满着值得期待的商机。 　　短租公寓增多，竞争也愈加激烈，价格、利润也被大大压缩。“2008年一间房子反倒比现在贵，至少要150元/天，100元/天的都属于特价房，现在100元、88元、80元的价格**为普遍。”记者从一些网站上了解到，目前沈阳价格**低的短租房是“40元/天，三天起租”。 　　微型中介隐匿写字间 　　人们需求的膨胀和对价格的敏感促进了短租公寓市场的繁荣，其背后则是另一场短租公寓投资热的兴起。 　　事实上，短租公寓在上海、北京等地已经非常成熟，如上海的“无忧”，房源有几百套之多。与之相比，沈阳短租公寓还只是起步阶段，房源量总共在数百套左右。目前沈阳做得**大的公司不过有几十套房源，而更多公司只有十几套，甚至几套。“我手头八间房子几乎没闲下来过，这边有退房的，那边不出三四个小时就有入住的。”沈阳某短租公寓经营者曲女士坦言，该行业现在缺少的不是客人，而是房源，他们无时无刻不在积极物色新房源。“我有个朋友，当初投资买下一层写字楼，现在隔出40多间小房间进行出租，其中很多也是用来短租的。”曲女士说道。 　　短租公寓的出现，有一定的市场必然性。目前沈阳房屋租赁市场上占主力的房源有三块：一是装修出来的老式住宅，以市中心一环附近、地铁沿线为主；二是近几年新交付的公寓，环境和设施都还不错；三是投资意味比较浓的酒店式公寓、商住两用的写字间。 　　张亚洲介绍，他们选房源时小户型、交通便利、配套齐全是必须的。选择合适的物业，是吸引短租客的首要条件，以小户型物业为佳，如单间、两房套间，因为短租客常常是1~2人；而且小户型物业较多、户型租金便宜，在短租市场会更为抢手。物业所处地段要交通方便，**好选择在地铁附近等地点。物业周边生活配套也要齐全。如果周边有餐馆、超市等日常生活配套，则可解决短租客日常生活需求，让他们有更多的时候处理商务工作。“还有更关键的，那就是价位，你收费太高的话自然降低优势。”张先生说，一些知名开发商的大品牌楼盘反而短租生意不好，比如拿中街大悦城和附近丰瑞威士顿相比，地理位置差不多，但大悦城是精装房而且房主单价购买的时候就贵，因此租金肯定不能低，经营成本就高；反观丰瑞威士顿，业主自己装修得也不差，也有电视、电脑和洗浴，短期住起来和大悦城区别不大。“实际上，客户对是不是住在品牌楼盘里并不十分关心，主要还得是价格低。”张先生解释。 　　采访中，业内人士普遍认为，短租房源中有很多装修状况良好的闲置公寓。近年来，沈阳旧楼改造和商住两用的酒店式公寓等小户型集中上市，由于投资小、位置佳、回报率高，刮起了一股不小的小户型投资热潮。如今经营者有条件将它们集中起来进行短期出租，建立起网络平台式服务，成就了沈阳短租市场的投资热。“几乎在每个写字间或商业综合体、酒店式公寓项目大楼里边都至少有一家微型中介公司，他们在这里做根据地，每天收房子然后统一装修、统一出租。不过提供装修的房子需要签订几年协议，协议期过了，如果不愿意继续合作，房主就可以把已经装修的房子收回。”一位短租公寓的业内人士介绍，在行业内部有“一楼一短租”的说法。 　　软件方面还需继续完善 　　在国外，特别是日本，短租公寓早已被国外游客所熟悉和认可——因为经过专业房地产中介机构和短租公司的打理，已经具有接近酒店的设施和服务，是一种比较成熟的产品模式。 　　而目前国内从事短租的，主要是中介公司、个体户、专业短租公司等，业务分布零散，并有一定的时间效应，较难统计具体的从业数据。另外经济型酒店陆续涌现，加上传统的酒店经营不断开拓创新，短租市场的竞争十分激烈。“未来一段时间，随着小户型和城市综合体产品集中上市，短租行业也必然出现投资过热的问题。”沈阳一家物业管理公司负责人赵宏说。 　　大部分短租房业主都对未来短租市场有信心，并懂得通过提高服务和硬件质量来吸引租客，现在很多短租公司都按照标间或酒店豪华间的标准装修房屋，而且很多耗材配套也在逐步完善中。但短租公寓的硬伤实际上却来自软件：房源的分散会带来管理成本的提高，而且这个行业至今还没有成熟的软件系统。“短租公寓不可能像宾馆一样把盥洗和配套服务做得那么到位，有时候床单可能就做到每天晒一晒，而不是每日必洗。”一位短租行业资深人士透露。事实上，在软件方面短租的确有很多路要走，不但要具备周到的家居服务，公寓内日用家具、家电都要配齐，床上用品等贴身物品要每次更新，保持卫生才能让租客有入住新居的感觉，生意也就能更好做。另外，可针对需求为商务住客提供传真、打印、上网等配套服务。**后可考虑提供更贴心的服务，如家政、机场接送、电话翻译、免费导游等。“不过现在来看，沈阳要想做高端一点的短租公寓还不现实。”上述业内人士说。“沈阳短租行业同时面临很多问题，处于洗牌前夕，既是计划，也有挑战。”赵宏认为，沈阳短租住宅需要寻求更好的突破。现在这个行业还处在萌芽期，缺乏领头羊，如果要形成规模效应，需要大量资金注入。由此一些悲观者认为，短租更像是一种业态，而非行业。

可以，投资看地段

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市面上的房子多种多样，买房时我们究竟要怎么选购，什么样的房子才是好房子？ 锁定购房目标   对于买房大家都有自己心里的一把尺子，预算多少、买多大、买在哪、什么户型等等。无论**后决定要买的是什么，**重要的是要根据自己的生活、工作和经济能力来选购，尽量让买房不会影响正常的生活。有人就因为选购了不符合自己切身实际的房子而打乱了正常的生活节奏。   掌握“T+1”原则   这个原则是从区域经济角度和住宅经济两方面来说的，也是发达国家楼市流行概念。这个概念就是说，买房**合适、**优质和保值的距离是离市政设施和商业网点1公里。 容积率比得房率更有意义   现在购房都非常计较得房率，但其实目前市面上的房子的得房率都差不多。容积率却是影响未来居住的关键，容积率的高低直接影响小区绿化、采光，以及未来的居住品质。所以购房时，尽量选择容积率低于小区会有更好的生活体验。 不选择炒作过度的楼盘   有些楼盘由于开发商的重点宣传和炒作，受到了大家的关注。但是这些楼盘并不是开发商口中说的那么么完美，可能往往是问题**多的楼盘。 购买十万平方米左右的楼盘   小区的大小也是能影响以后的居住质量，小区太小，不可能有品质较高的会所，太大优惠噪杂，也难开发成高品质的小区。所以，大小适中，规模10万平方米左右的楼盘比较适宜。  买同一区域连续成功开发的楼盘   我们在看到一个区域内同一个开发商的一系列楼盘和项目，因为房地产跨地区开发会增加成本，稀释利润，所以形成了明显的区域性，购买的时候选择同一区域连续成功开发的楼盘较为保险。  购买1999年2月以后的楼盘   很多城市在1999年2月以前，多层住宅并不强调要打桩，楼板也不强制要求现浇。而1999年2月以后，加强了房屋质量的标准，多层住宅要打桩，以控制沉降在15cm以内(过去标准40cm)，设计也要请监理等技术措施。   层高不宜超过3米房   现在开发商为追求销售卖点将层高提高到3米以上，这是不合适的。层高要和房屋的面积相适应，如果客厅的面积才30多平方米，而层高却3.2米，三维空间比例就失调了，如果客厅100平方米以上，那3.2米层高才会有意义。  购买小户型作投资须谨慎   购买小户型注意市场的供需，如果大家都想着买小户型出租，市场供需必然失衡，租金也必然走低。同时，小户型总价低，但由于面积很小，单价却高的惊人。 知道了一些选房子的注意事项，希望大家在买房时能够用上，给大家提供一些实际的帮助。