投资小户型好吗

可以，投资看地段

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客户在网上预定短租公寓。 　　短租公寓的租金根据地段、环境、内部装修和设施好坏等区别计算。资料图片 　　对小户型投资的迷恋，造就了短租公寓市场火爆的盛况。 　　近日记者走访市场了解到，受从去年开始的沈阳住宅、商务公寓、写字间小户型产品集中上市以及短租公寓逐渐被市场接受等因素影响，以日租为主的沈阳短租公寓市场呈现出日渐火爆的态势。 adv_tag 业内粗略估算，从2008年沈阳出现第一家短租公寓至今，沈阳短租公寓中介公司已经成长到百余家，甚至出现了一股“包楼做短租”的投资热潮；另一方面，由于竞争激烈，短租市场供应量、平均日租金却出现了下降趋势。 　　短租公寓增多利润压缩 　　来沈阳旅游的广东青年赵海，在网上以100元/天的价格订了沈阳家事介短租公寓的一套客房，时间在7月11日到13日。他在咨询时表示，除了游玩之外，还想看看沈阳人生活的状态，而酒店无法满足他这个要求。“价钱不贵，每天还都有人收拾房间，住房条件不错，日用品一应俱全。”赵海感觉选择短租公寓真是明智之举。 　　他住的客房是短租房，也叫移动公寓、日租公寓、自助公寓、家庭旅馆。简单讲，短租房就是将租赁时间缩短，提供从一日起到几个月的租赁服务。 　　在制定东北游计划时，赵海打算在沈阳逗留3天，不过他没有打电话预定酒店，而是在网上预定了短租公寓。在沈阳，三星级酒店的收费标准在300元/天左右，即便是便捷式酒店100元也下不来，有的便捷式酒店的住宿条件也没有中档日租房好。短租的目标客户群就是类似赵海这样为出差、旅游、探亲、学习等需要短期居住的客户，他们有共同点——租期不长，对价格又比较敏感。 　　沈阳各大短租公寓服务商营销渠道基本是各城市的租赁和二手房交易网站，都有旗下房源的实拍图片，以便让客户有直观感受。所以，短租公寓的绝大部分客户来自于网络。多数短租公寓的客源半数以上来自互联网，有些甚至达100%。 　　据了解，短租公寓的租金会根据公寓地段、环境、内部装修和设施好坏，以及租用时间的长短等区别计算。从80元/天~230元/天不等，入住时间越长越划算，可以按天计费。“旺季的时候，每套房子的短租利润在2000元/月左右，淡季则尽量做长租，这就跟普通租赁房收益差不多。”张亚洲两年前从外地和妻子来到沈阳一家事业单位任职，夫妻俩开始经营短租公寓，两年下来已经积累了很多经验。“短租公寓一定要由小干到大，因为渠道特殊，它不在乎你公司有多大名气，打了多少广告，关键在于你拥有的房子质量和价位如何！”张亚洲回忆，沈阳出现比较成规模的短租公寓是在2007年末2008年初。当时，泊客馨居等两家短租公寓公司相继成立；此后两三年间，多家短租公寓服务商不断涌现，显示出这块处于宾馆和长租房中间地带的市场充满着值得期待的商机。 　　短租公寓增多，竞争也愈加激烈，价格、利润也被大大压缩。“2008年一间房子反倒比现在贵，至少要150元/天，100元/天的都属于特价房，现在100元、88元、80元的价格**为普遍。”记者从一些网站上了解到，目前沈阳价格**低的短租房是“40元/天，三天起租”。 　　微型中介隐匿写字间 　　人们需求的膨胀和对价格的敏感促进了短租公寓市场的繁荣，其背后则是另一场短租公寓投资热的兴起。 　　事实上，短租公寓在上海、北京等地已经非常成熟，如上海的“无忧”，房源有几百套之多。与之相比，沈阳短租公寓还只是起步阶段，房源量总共在数百套左右。目前沈阳做得**大的公司不过有几十套房源，而更多公司只有十几套，甚至几套。“我手头八间房子几乎没闲下来过，这边有退房的，那边不出三四个小时就有入住的。”沈阳某短租公寓经营者曲女士坦言，该行业现在缺少的不是客人，而是房源，他们无时无刻不在积极物色新房源。“我有个朋友，当初投资买下一层写字楼，现在隔出40多间小房间进行出租，其中很多也是用来短租的。”曲女士说道。 　　短租公寓的出现，有一定的市场必然性。目前沈阳房屋租赁市场上占主力的房源有三块：一是装修出来的老式住宅，以市中心一环附近、地铁沿线为主；二是近几年新交付的公寓，环境和设施都还不错；三是投资意味比较浓的酒店式公寓、商住两用的写字间。 　　张亚洲介绍，他们选房源时小户型、交通便利、配套齐全是必须的。选择合适的物业，是吸引短租客的首要条件，以小户型物业为佳，如单间、两房套间，因为短租客常常是1~2人；而且小户型物业较多、户型租金便宜，在短租市场会更为抢手。物业所处地段要交通方便，**好选择在地铁附近等地点。物业周边生活配套也要齐全。如果周边有餐馆、超市等日常生活配套，则可解决短租客日常生活需求，让他们有更多的时候处理商务工作。“还有更关键的，那就是价位，你收费太高的话自然降低优势。”张先生说，一些知名开发商的大品牌楼盘反而短租生意不好，比如拿中街大悦城和附近丰瑞威士顿相比，地理位置差不多，但大悦城是精装房而且房主单价购买的时候就贵，因此租金肯定不能低，经营成本就高；反观丰瑞威士顿，业主自己装修得也不差，也有电视、电脑和洗浴，短期住起来和大悦城区别不大。“实际上，客户对是不是住在品牌楼盘里并不十分关心，主要还得是价格低。”张先生解释。 　　采访中，业内人士普遍认为，短租房源中有很多装修状况良好的闲置公寓。近年来，沈阳旧楼改造和商住两用的酒店式公寓等小户型集中上市，由于投资小、位置佳、回报率高，刮起了一股不小的小户型投资热潮。如今经营者有条件将它们集中起来进行短期出租，建立起网络平台式服务，成就了沈阳短租市场的投资热。“几乎在每个写字间或商业综合体、酒店式公寓项目大楼里边都至少有一家微型中介公司，他们在这里做根据地，每天收房子然后统一装修、统一出租。不过提供装修的房子需要签订几年协议，协议期过了，如果不愿意继续合作，房主就可以把已经装修的房子收回。”一位短租公寓的业内人士介绍，在行业内部有“一楼一短租”的说法。 　　软件方面还需继续完善 　　在国外，特别是日本，短租公寓早已被国外游客所熟悉和认可——因为经过专业房地产中介机构和短租公司的打理，已经具有接近酒店的设施和服务，是一种比较成熟的产品模式。 　　而目前国内从事短租的，主要是中介公司、个体户、专业短租公司等，业务分布零散，并有一定的时间效应，较难统计具体的从业数据。另外经济型酒店陆续涌现，加上传统的酒店经营不断开拓创新，短租市场的竞争十分激烈。“未来一段时间，随着小户型和城市综合体产品集中上市，短租行业也必然出现投资过热的问题。”沈阳一家物业管理公司负责人赵宏说。 　　大部分短租房业主都对未来短租市场有信心，并懂得通过提高服务和硬件质量来吸引租客，现在很多短租公司都按照标间或酒店豪华间的标准装修房屋，而且很多耗材配套也在逐步完善中。但短租公寓的硬伤实际上却来自软件：房源的分散会带来管理成本的提高，而且这个行业至今还没有成熟的软件系统。“短租公寓不可能像宾馆一样把盥洗和配套服务做得那么到位，有时候床单可能就做到每天晒一晒，而不是每日必洗。”一位短租行业资深人士透露。事实上，在软件方面短租的确有很多路要走，不但要具备周到的家居服务，公寓内日用家具、家电都要配齐，床上用品等贴身物品要每次更新，保持卫生才能让租客有入住新居的感觉，生意也就能更好做。另外，可针对需求为商务住客提供传真、打印、上网等配套服务。**后可考虑提供更贴心的服务，如家政、机场接送、电话翻译、免费导游等。“不过现在来看，沈阳要想做高端一点的短租公寓还不现实。”上述业内人士说。“沈阳短租行业同时面临很多问题，处于洗牌前夕，既是计划，也有挑战。”赵宏认为，沈阳短租住宅需要寻求更好的突破。现在这个行业还处在萌芽期，缺乏领头羊，如果要形成规模效应，需要大量资金注入。由此一些悲观者认为，短租更像是一种业态，而非行业。

由于土地价格的不断攀升，地段较好的小户型产品开发成本日益增高，因此销售价格上涨较快，在选购小户型进行投资时，回报率如果太低，则不是合适的投资产品。作为投资，小户型的投资回报周期一般为10年左右。月租金只有在总房款的1%左右才能保证合理的投资回报周期。因此购买小户型，必须对房屋租金水平比较了解。切勿盲目投资，尤其是当前小户型售价快速上涨，应理性分析投入和产出，更准确地预测小户型的投资回报率。

近日，清华大学恒隆地产研究中心发布数据显示，过去的黄金十年，中国经济增长主要靠房地产，而未来楼市，中大户型将更受欢迎。 2016年2月24日，清华大学恒隆房地产研究中心与北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心共同发布了2015年第四季度“中国典型城市住房同质价格指数”(CQCHPI)。 CQCHPI指数通过剔除区位和住房品质差异因素的影响，**大限度地保证了房价指数的同质可比，目前包含北京、上海、天津、深圳、成都、大连、武汉和西安八个典型城市的中心城区(不含远郊区县)。 CQCHPI新建商品住房价格指数显示，中国主要热点城市的新建商品住房价格在2015年第四季度仍然保持快速上涨势头，但涨幅较2015年第三季度已经有所回落。 2015年第四季度，典型城市新建商品住房价格较上一季度上涨3.0%，涨速比上季大幅回落了2.6个百分点。尽管涨速趋缓，但本季度房价相比上年同季仍上涨了10.3%。 黄金十年经济增长 主要靠房地产 黄金十年经济增长红利多为房地产业所获取，房地产发展模式有待重新审视。从一个较长的历史时段来审视中国城市房价，就会发现几乎所有城市的房价都经历了巨大的涨幅。 CQCHPI新建商品住房指数显示近十年典型城市的房价都上涨惊人，一线城市尤为突出。从2006年第一季度到2015年第四季度十年间，典型城市房价总体上涨255.1%，年均上涨13.5%，涨速比同期9.5%的GDP年均增长率高出42%。 这意味着房地产业财富聚集速度远超其它产业财富创造速度，不同群体的财富差距由此拉大，中低收入阶层住房困难问题高度凸显。 典型城市中，十年房价涨幅前三位城市依次为： 深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨20.4%； 上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%； 北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。 十年房价涨幅后三位城市依次为： 大连房价总体上涨128.8%、年均上涨8.9%； 西安房价总体上涨132.9%，年均上涨9.1%； 成都总体上涨137.1%、年均上涨9.3%。 小户型增速下降 中大户型时代来临 住房产品需求结构不断升级，低端住宅产品不再为市场所普遍热捧。 CQCHPI存量住房户型面积子市场指数显示，小户型住房市场增速有所下降，中大户型时代正来临。 从存量住房价格同比上年同季涨速看，在八个典型城市中，有上海、深圳、天津、大连、武汉、成都和西安7个城市房价表现**好或**为抗跌的套型均在120平米以上；有上海、天津、成都、武汉4个城市中房价表现**差的套型均在90平米以下。 只有北京比较特殊，在高企房价的压力下，70平米以下住房同比涨幅**高，140平米以上住房同比涨幅**低。产品需求结构的变化，与居民家庭财富增长、消费观念变化、住房水平提高以及二胎政策的推出都有一定关联。 楼市投资方向：预防风险 关注抗跌板块 2016年，尽管国内国际经济形势将更加复杂多变，但由于政府政策支持力度的持续加大，中国城市房价出现整体硬着陆的可能性很小，但仍需要重点关注以下三种局部房价风险： 一是2015年房价暴涨的城市如深圳等，随着投机需求和不理性购房热退潮，房价有快速回调的风险； 二是部分高铁明星城市如武汉等，由于高铁网络带来的经济、人口结构变迁具有很大的不确定性，繁荣的楼市存在退热的风险； 三是一些住房库存过高、去化周期较长的城市，如天津、成都等，楼市有持续阴跌、有价无市的风险。 在各大城市内部，优质学区、高端服务业聚集区、科技创新板块等，其房价表现及抗跌能力都将较其它板块高；而传统商业中心、制造业聚集区等，由于产业地位的相对下降和居住环境不佳，其房价将相对其它板块难涨而易跌。从产品结构看，随着舒适型住房观念的扩散，中大户型产品的吸引力要高于小户型。

优势很多，首先，小户型的总价便宜，预算少一些，其次，房屋结构紧凑，对于年轻人或者小夫妻来说更温馨，再次小户型在后期换房时更容易出手。当然，也不能忽视其中的劣势，面积小，住家人口不能太多。

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