如何进行商业物业的租赁经营管理？

• 134****5068 物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。 一是常规性的公共服务，主要有以下几项： ①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督 2014-06-27 15:57:57
• 147****7739 首先:一层的房屋原来在设计的时候是做为什么房设计的?(商铺?OR住宅?)如果是住宅,(对方是否已做使用用途变更,有无政府规划部门的同意变更依据)如果对方没有,一方面你可以去房产行政主管部门投诉,至于政府是否做为,那就不是我们说的算得。另一方面,就是协商收费,或者强行收费。 如果对方已经做过使用用途变更,并报规划局审批备案了,且商铺有营业执照,那么你有两个选择:
  1.物业公司去物价局重新报批一份商铺收费的预案,然后按照报批的文件对商铺收费。
  2.强行收费。(如果一层房屋原本就登记的是商铺,方法相同)其次:小区内房屋被做仓库使用,收费是必然的,同样的是2个选择:
  1.按居住使用收费;
  2.按商铺使用收费(这条比较困难,因为是在居民区内,界定困难)**后:确定商铺、居民区在同一个大产证面积内,且是物业做管理。 2014-05-30 11:38:48
• 157****5440 物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
  其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。
  
  一是常规性的公共服务，主要有以下几项：
  ①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；
  ②房屋设备、设施的管理；
  ③环境卫生的管理；
  ④绿化管理；
  ⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；
  ⑥车辆道路管理；
  ⑦公众代办性质的服务；
  
  二是针对性的专项服务：
  ①日常生活类；
  ②商业服务类；
  ③文化、教育、卫生、体育类；
  ④金融服务类；
  ⑤经纪代理中介服务；
  ⑥社会福利类；
  
  三是委托性的特约服务：
  物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是**基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。 2014-05-29 10:59:00
• 146****3248 商业物业市场就是一个复杂有庞大的房地产行业市场之一，它由许多不同需求的顾客群组成，有的需要进行长期投资而购买商铺，而有的是为了物业增值而进行短期的购买投资行为，有的则需要自行经营商品或服务项目而购买或租赁商铺，等等。这些不同的市场需求决定了产权式商业物业的经营模式必须多样化，以满足市场的需要。我国现有的产权式商业物业经营模式主要有四种，即“分零租赁 零售产权”、“整体租赁 零售产权”、“零租零售 整租不售”和“整体租赁 不售产权”四种经营模式，其区分主要以租赁和销售的不同方式为依据。
  基本构思是：将大型商业物业一楼的大部分商铺出售，在其主力店和次主力店招商成功后，将其设计成房地产租赁信托产品，通过信托公司对外销售，信托产品的期限与主力店和次主力店的经营期限相同，年回报率参考市场上相关的个人金融投资品种，设在４％～６％之间。由于商铺零售较为普遍，这里只谈谈主力店信托化。房地产商品既是一种消费品，也是一种投资品种，它能够产生可观的现金收益，这一特性使房地产成为社会资金投向的重要领域。同时，房地产价值的昂贵使得房地产投资需要的资金数量巨大，而房地产的经营运作具有很强的专业性，要求开发商和营运商具备相当的专业能力和经验，这一切构成一般中小投资者难以克服的障碍。在解决这一矛盾的过程中，市场经济发达的国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式—房地产投资信托，并不断趋于完善。房地产租赁信托即为受益权信托，是指信托公司以受托的信托财产衍生的权益优先享有权对投资者发行受益权凭证，募集到资金后再让渡给房地产企业，是财产信托的一种。 2014-05-28 18:36:16