谁谈下社区商业经营管理技巧

写字楼物业管理---对为政府机构和企事业单位的职员办理和从事行政事务或经营活动事务的物业（大厦）等进行管理

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物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。 一是常规性的公共服务，主要有以下几项： ①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督

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相互依赖、共存共荣的“母子关系” ——论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房地产市场的消费环节,而且更重要的是房地产开发的延续和完善,是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。可以说,两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。 物业管理行业对房地产开发企业的依赖性。 作为从房地产行业派生出来的“下游”产业,物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。广深两地80%以上的物业管理公司是房地产开发商下属的二级子公司,全国三大物业管理品牌中海、万科、金地,都是房地产开发企业的下属的二级子公司。 销售房屋不同于一般商品的销售,良好的售后服务不亚于房屋本身,房屋的售后服务实际就是物业管理。由于我国物业管理起步不久,专业化、市场化经营尚未成熟,物业管理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定时间内存在。因此,房产开发企业把宣传企业理念、塑造企业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举。 物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利,服务社会”,不能以牟取高额利润为目的,是许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金,谈何经营、服务?从现在先进的物业管理企业中我们发现,规模越大,管辖物业越多的企业,其获利越丰。因此,物业管理企业只有创立名牌,运用名牌优势扩大经营服务范围,形成规模效应,才能充分利用人力、物力资源,降低成本,使企业获得可观效益,为其生存提高保障。 2002年被称为京城房地产的服务年,而服务二字**核心的体现应该在物业管理上。物业管理是一项以服务为本质,以管理体现服务的工作,物业管理的好坏直接影响到业主生活品质的高低。 物业管理与项目是直接挂钩的,目前,京城几个较为著名的项目物业也不错。不妨看一下他们的管理模式。在业界万科的物业管理是久负盛名的。万科物业不单有直接操作经验、市场经验,而且由于它是在深圳起步,还有很好的涉外经验,所以万科物业很早就已提出无人管理模式。虽然看不到管理者,但万科的服务无处不在。而在北京、上海,由于万科拿到的几乎都是城郊的地块,搞好物业管理势在必行,否则项目必死无疑。所以,在北京,万科的项目还是出现了热销的场面。而万科物业也由此切得了市场上很大的一块蛋糕。 因此,名牌物业管理,已成为由长期稳定的高质量、好服务所形成的为广大消费者所喜爱...

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1、承压能力。房地产经纪人肩上抗着巨大的销售指标,那些新手面对开不到单的窘境。看着别人风光地落单,获得丰厚地回报。那些飘在外地的房地产经纪人面对生活的压力,身后有主管经理一次接一次的催促,实际面临的却是客户的冷漠与拒绝。面对困难,相当一部分人感到迷茫和沮丧,或放弃,或消极工作,结果自然是离成功的目标越来越远。因此,摆正自己的位置、端正自己的心态,面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人,尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有天上掉馅饼的事情?哪一行的成功能轻易达到?如果每个单子都顺顺利利,从来没有拒绝?如果是这样,大家都去当房地产经纪人好了。可以常常想象一下自己的优秀业绩,过去开心的事情,朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人,我以我的专业来给别人提供服务。那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实更多。还可以想象以下更坏更糟的情况,或者其他一些熟悉人的悲惨遭遇,相比较而言,自己还算是成功的。逐步建立起自己的信心。2、分析能力。房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力,学会发现市场机会,如现在在国六条的政策冲击下,市场交易开始萎缩。那么,这时候可以开拓新的市场,如商业地产。在与竞争的战斗中脱颖而出。分析一下市场需求,金牌经纪人的成功要素。那些是我应该借鉴和分析的。不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点,让自己出于不败之地。3、沟通能力。一个成功的房产经纪人,一定是一个良好的沟通者。房产中介人员,其工作内容还是和人打交道。如何和客户,房主,同事之间实现良好的沟通,是成功的关键。把自己的观念、信念、方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人**重要的能力之一。而良好的沟通能力是赢得他人支持的**好方法。实践告诉我们,销售中的许多问题都是因沟通不畅造成的。沟通,主要是把自己的想法告诉别人,同时聆听别人的想法,每个人都有被尊重的愿望,你要重视别人,仔细倾听别人的每句话,自己的意思要表达的非常清楚,能明晰地知道别人的想法和内心感受,微笑、热情,真诚,让别人有倾诉的愿望。4·学习能力:从不满足于已经取得的成就,不断地学习新的知识,汲取营养,向业绩高手学习,学习他们身上好的要素,并应用到实际工作中去,才能确保房地产经纪人持续地获得成功。对于房地产经纪人来说,销售生涯就像一场战斗,是一场不间断的、让人无喘息余地的追逐。在一次次胜利中间夹杂着许多失败,在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、拒绝和失望。虽然总是面临许多障碍与压力,但是优秀的房地产经纪人总能凭着出色的学习能力,**大程度地把握到社会与客户的发展变化,以知识为后盾,充分地做好前进准备,步步为营,百折不挠,**终登上成功的巅峰。很多房地产经纪人存在营销知识匮乏、营销技能低下等问题,在策划与设计、市场调查方法、营销推广手段、合同制定,法律法规,房地产专业知识,金融,建筑学等诸多方面一片空白,操作起来杂乱无章,甚至根本就会做这些事,只知靠送礼、宴请、降低佣金,暗想操作等给“回扣”来推销商品,其专业知识的贫乏令人吃惊。有些房地产经纪人在财务方面虽然会计算购进、销售、毛利、部分,变成本价格,但对费用水平、资金周转、进销成本、资金利税率投资价值分析,等基本概念,缺乏基本的了解,甚至看不懂一般的财务报表。这样的经纪人员如果不努力学习,怎能按照市场经济规律来进行营销决策呢?更不可能通过会计核算来调整销售行为了。经纪人员的专业知识主要表现在四个方面:对公司要有全面的了解。房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。掌握房地产产业与常用术语。经纪人员应对当地的房产发展方向有所认知。同时还能准确把握当地的房产动态和竞争对手的优劣势极可靠卖点等信息;另外还必须掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识及一些专业术语如绿化率、建筑密度、使用面积等。掌握顾客的购买心理和特性。要了解顾客在购买过程中存在的求实、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隐秘、疑虑、安全等心理。了解市场营销相关内容。经纪人员应该学习房地产的产品策略、营销价格策略、营销渠道策略、促销组合策略等知识了解房地产的市场营销常识。5心理素质.要求较强的应变能力,为人真诚自信,乐观大方,有坚韧I拔之毅力,能承受各种困难的打击,责任感强,自制力强。知识:经纪人的首要任务是销售,如果没有销售,业绩就没有有希望,企业也没有希望。同时,销售代表的工作还有势在拓展,只有销售也是没有希望的,因为你销售出去的是房子和服务,而只有不断拓展市场,以诚信待客户,才能够建立起长期的市场地位,赢得长期的市场份额,为企业的销售渠道建立了重要的无形资产,为自己赢得了稳定的业绩。优秀的房地产经纪人,不仅仅是带客户看看房子、谈谈价格、签约和收取佣金,应该掌握更多的房地产相关知识:金融、保险、投资理财、法律、物业管理、装修装饰等等,给客户提供全面的投资

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城市房地产开发经营管理条例 中华人民共和国国务院令第248号 《城市房地产开发经营管理条例》已经一九九八年七月二十日国务院常务会议通过,现予公布施行。 中华人民共和国国务院总理 朱镕基一九九八年七月二十日第一章 总则 第一条 为了规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定,制定本条例。 第二条 本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。 县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定,负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。第二章 房地产开发企业第五条 设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件: (一)有100万元以上的注册资本; (二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。 第六条 外商投资设立房地产开发企业的,除应当符合本条例第五条的规定外,还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定,办理有关审批手续。 第七条 设立房地产开发企业,应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的,应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记的,应当说明理由。 工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时,应当听取同级房地产开发主管部门的意见。 第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案: (一)营业执照复印件; (二)企业章程; (三)验资证明; (四)企业法定代表人的身份证明; (五)专业技术人员的资格证书和聘用合同。 第九条 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级,承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。答案补充第三章 房地产开发建设 第十条 确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。 第十一条 确定房地产开发项目,应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产。 第十二条 房地产开发用地应当以出让方式取得;但是,法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。 土地使用权出让或者划拨前,县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出让或者划拨的依据之一 (一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限; (二)城市规划设计条件;(三)基础设施和公共设施的建设要求; (四)基础设施建成后的产权界定; (五)项目拆迁补偿、安置要求。 答案补充第十三条 房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%。 第十四条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施,并根据先地下、后地上的原则实施。 第十五条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回上地使用权。但是,因不可杭力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。 第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。 勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。 答案补充第十七条 房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。 房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收: (一)城市规划设计条件的落实情况; (二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况; (三)单项工程的工程质量验收情况; (四)拆迁安置方案的落实情况; (五)物业管理的落实情况。 住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。 第十九条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,并定期送房地产开发主管部门备案。答案补充第四章 房地产经营 第二十条 转让房地产开发项目,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。 第二十一条 转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 第二十二条 房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。 答案补充第二十三条 房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件: (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期; (四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。 第二十四条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交下列文件: (一)本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规定的证明材料; (二)营业执照和资质等级证书; (三)工程施工合同; (四)预售商品房分层平面图; (五)商品房预售方案。 第二十五条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的,应当说明理由。 答案补充第二十六条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。 第二十七条 房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。 第二十八条 商品房销售,当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。 第二十九条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的,应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时,应当向商品房购买入出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 第三十条 房地产开发项目转让和商品房销售价格,由当事人协商议定;但是,享受国家优惠政策的居民住宅价格,应当实行政府指导价或者政府定价。 答案补充第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买入提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。 保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。 第三十二条 商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申情重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。答案补充第五章 法律责任 第三十四条 违反本条例规定,未取得营业执照,擅自从事房地产开发经营的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。 第三十五条 违反本条例规定,未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销营业执照。 第三十六条 违反本条例规定,将未经验收的房屋交付使用的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收,并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的,依照本条例第三十七条的规定处理。 答案补充第三十七条 违反本条例规定,将验收不合格的房屋交付使用的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修,并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果,构成犯罪的,依法追究刑事责任。 第三十八条 违反本条例规定,擅自转让房地产开发项目的,由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。 第三十九条 违反本条例规定,擅自预售商品房的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。 第四十条 国家工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。答案补充第六章 附则 第四十一条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营,实施房地产开发经营监督管理,参照本条例执行。 第四十二条 城市规划区内集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,方可用于房地产开发经营。 第四十三条 本条例自发布之日起施行。

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