买电梯房理应注意哪些问题？

你指的交易前,还是交易中。其中有几点是必须注意的哈,房产产权归属,是否共有,是共有的是否取的共有人的同意,房子是否有纠纷,是否抵押等等

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要注意六个问题。首先要看房子的所在地段是否方便生活、购物、休闲娱乐，以及孩子上学；空气质量是否优良，城市噪音大不大。特别要注意此地段的交通是否方便，与公共交通网络连接是否合理，市政发展是否有利于交通的改善。还要详细了解房屋周边的管理、治安等有关情况。其次，要重视地产开发商的实力和信誉。看开发商是否是国内外知名企业，曾开发过哪些项目，这些项目是否成功。第三，户型设计是否合理、实用，能否适应未来家庭结构的变化，是否具有使用的灵活性。这里特别指出的是，对于一般收入家庭来说，不必片面追求房间面积宽大。若房间布局合理，功能齐全，面积虽适中，仍然能生活得很方便。此外，房子的朝向、楼层、采光、通风等问题，要与售价一起考虑。在楼层的选择上，要考虑家人出入的方便。底层或顶层有花园的，要把实用性与售价一起考虑。第四，要了解售价是否为自己的预期价，付款方式是否灵活，自己的付款能力能否达到。第五，了解物业管理公司的经验与实力，收费是否合理，是否符合规定。第六，特别要注意房屋的建筑质量。按规定，房屋交付使用前，必须经房屋质检站验收合格。在查验合格证件后，消费者自己也要对房屋进行质量检查。包括仔细察看墙面是否平整，有无龟裂；接角、窗沿、墙角、天花板等做工处理是否细致；电路布置及插座开关安置是否方便好用；房间地面是否平整光洁；厨房及厕所设置安装情况。凡竣工的工程，一般做到"五通一平"，即煤气、上水、电热、污水、路都通畅，楼前6米、楼后3米场地要平整，不能堆积杂物。还要做到煤气表、电表、水表三表到户。室内清扫干净，窗明地净，地漏、马桶等处无堵塞杂物。电话线和电视天线是否到位也应考虑。此外，高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证；电梯必须有劳动部门核发安全运行合格证；消防供水系统必须经消防部门检验合格。对这些，用户都应仔细查看。

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商贷所需材料及流程 贷款条件 1、年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人； 2、贷款到期时男士年不超过60岁，女士年龄不超过55岁； 3、有稳定合法的职业和收入来源，有还本付息能力。 贷款成数 1、 住房贷款一般不超过购房合同总价的70%，**高不超过购房合同总价的80%； 2、 商业用房贷款**高不超过购房合同总价的50%； 贷款期限 1、 个人住房贷款**长期限为30年； 2、 个人商业用房贷款**长期限为10年； 贷款利率 1、 个人住房贷款利率在基准利率水平上下浮10%； 2、 个人商业用房贷款利率在基准利率水平上上浮10%； 3、 本贷款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于次年1月1日开始，执行新的利率。 还款方法 1、 等额本息还款法：借款人每月以相等的金额偿还贷款本息； 2、 等额本金还款法（递减）：借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减； 二、借款人需提供材料（用A4纸复印） 1、 身份证双方原件及复印件借款人7份配偶2份； 2、 户口本双方原件及复印件2份（首页、户主页、本人页） 3、 （1）结婚证原件及复印件2份（照片页、内容页） （2）未婚提供单身证明原件及复印件2份（户口所在区民政部门开具） （3）离婚提供离婚证、单身证明原件及复印件各2份； 4、 双方收入证明原件及复印件1份 注：私营业者提供营业执照副本复印件2份（必须经过当年年检） 近三个月纳税证明复印件2份； 也可提供其他收入来源、易变现财产（租金、存款、债券、证券、房产、车等） 5、**款发票原件及复印件2份 三、 开发商提供材料 1、 普通购房合同3份； 2、 预售许可证3份； 3、 门牌审批表3份； 4、 企业法人营业执照副本1份； 5、 备案合同1份； 四、 客户签字及按手印 1、 谈话笔录1份 2、 借款申请书2份 3、 收入证明(双方)1份 4、 借款合同6份 5、 抵押表4份 6、 声明2份 五、 收各项费用 1、 契税：总房款×1.5%（144m2以上含144 m2、单价5680元/ m2以上含5680元按4%计算） （交财政局） 2、 维修基金：面积×2300×2.5%（2300元以上按2300元计算） 总房款×2.5%（2300元以下） （交房产局） 3、 房证及抵押：480元(抵押费:住宅200元,网点:贷款额×1.5‰,房证80元,他项证80元,查档100元,表20元) （交房产局） 4、 保险：贷款额×贷款年限×费率（0.6‰） （交保险公司） 5、 公证：贷款额×1‰ （交公证处） 6、 律师费：600元（住宅），800元（商铺、网点) 注：代收代缴，多退少补 五、借款合同6份开发商盖章 六、上报银行提供材料（用A4纸复印） （一）上报信贷员 1、普通购房合同1份； 2、谈话笔录1份； 3、借款申请书1份； 4、身份证双方复印件借款人1份，配偶1份； 5、户口本双方复印件1份（首页、户主页、本人页） 6、（1）结婚证复印件1份（照片页、内容页） （2）未婚提供单身证明原件及复印件1份（户口所在区民政部门开具）、单身声明1份 （3）离婚提供单身证明原件及复印件1份、离婚证复印件1份、单身声明1份 1、 双方收入证明原件及复印件1份 注：私营业者提供营业执照副本复印件1份（必须经过当年年检） 近三个月纳税证明复印件1份； 也可提供其他收入来源、易变现财产（租金、存款、债券、证券、房产、车等）复印件1份 8、**款发票复印件1份 9、预售许可证1份； 10、门牌审批表1份； 11、企业法人营业执照副本1份； （二）银行存档用备份 1、 普通购房合同1份； 2、 借款申请书1份； 3、 身份证双方复印件借款人1份，配偶1份； 4、 户口本双方复印件1份（首页、户主页、本人页） 5、 （1）结婚证复印件1份（照片页、内容页） （2）未婚提供单身证明原件及复印件1份（户口所在区民政部门开具）、单身声明1份 （3）离婚提供单身证明原件及复印件1份、离婚证复印件1份、单身声明1份 6、双方收入证明原件及复印件1份 注：私营业者提供营业执照副本复印件1份（必须经过当年年检） 近三个月纳税证明复印件1份； 也可提供其他收入来源、易变现财产（租金、存款、债券、证券、房产、车等）复印件1份 7、**款发票复印件1份； 七、打借款合同6份、代开存折 八、省行审批回来后，借款合同6份、抵押表4份、核实单1份盖公章、法人章 九、送房产大厦抵押 1、 备案合同1份； 2、 普通合同1份； 3、 借款人身份证复印件1份； 4、 预售许可证1份； 5、 门牌审批表1份； 6、 抵押表4份； 7、 核实单1份； 8、 借款合同1份； 注：备案合同1份（返回单位） 批复2份 抵押表4份 十、抵押批复回来后送银行放款 1、 抵押批复原件2份及复印件2份； 2、 抵押表4份； 3、 存折及借款合同2份取回 十一、返借款合同、存折 1、借款合同1份返回单位 2、存折、借款合同1份返客户 十二、交契税 1、 备案合同1份 2、 结算或预收发票原件1份 3、 借款人身份证复印件1份 4、 准住通知单原件1份 注：以发票或备案合同日期在前为准90日之内 十三、交维修基金 1、 备案合同1份 2、 结算或预收发票原件1份 3、 维修资金专用收据1份（2—6联，物业公司开具） 十四、办房产证 1、 沈阳市私有房屋产权登记申请表1份（5楼23号窗口取表） 2、 备案合同1份 3、 借款人身份证复印件1份 4、 契税第4联原件1份 5、 维修基金第5联原件1份 6、 结算发票原件1份 7、 准住通知单原件1份 8、 预售许可证复印件1份 9、 门牌审批表复印件1份 10、委托书或代办证明1份（由开发商开具，盖公章、法人章） 11、代办人拿身份证原件及复印件1份 注：以上所有材料均要求用B5纸。 十五、办他项权力证 1、 抵押批复原件2份 2、 抵押表原件4张（背面按房证填写） 3、 借款合同1份 4、 房证原件及复印件2份（首页、内容页、图页） 5、 借款人身份证复印件1张 6、 结算发票复印件1份

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1.购买商品房应注意的几个法律问题 商品房 是指房地产开发企业经批准用于市场出售并按政府规划许可而建造的房屋。商品房按销售对象可分内销商品房和外销商品房， 可以购买上海市内销商品房的对象为：境内（不含港、澳、台）的内资企业、事业单位、机关、团体、其它组织及具备合法身份证明的中国公民，在境外留学或工作但未取得长期居留权的中国公民，在境内注册的企业（限购买新建内销商品住宅供本单位员工居住）， 可以购买外销商品房的对象除可以购买内销商品房对象外，还包括境外的公司、企业、其它组织和个人（法律另有规定的除外）。 由于内销商品房的开发成本比外销商品房的开发成本相对要低，所以内销商品房的价格比外销商品房的价格也来的相对要低，在市场上有个别境外人士购买内销商品房，虽然付清了房款收了楼，但其对房屋的利益却不受法律保护，双方所签的房屋买卖合同是无效合同。目前司法实践中只能通过返还财产的方式来解决此类纠纷。 目前上海市场上购买内销商品房领到的房地产权证有两种颜色，一种是绿色权证，一种是黄色权证。 绿色权证指定房地产开发经营企业是通过出让、转让方式取得土地使用权并已付清了土地出让金，这样，绿色权证所记载的房地产可直接进入市场交易，绿色权证的土地使用权都是有期限的，到期业主应按规定另行交纳土地出让金。 黄色权证是房地产开发经营企业通过行政划拨方式取得土地使用权（1994年后立项的商品房已取消行政划拨土地使用权方式）并建造的商品房的权证。黄色权证的土地使用权是没有年限的。黄色权证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。 外销商品房由于房地产开发经营企业都是通过出让方式取得土地使用权，所以外销商品房的权证都是绿色的，可直接进入房地产市场。 按签合同时商品房是否可马上交付使用，商品房可分为期房和现房。 所谓期房是指在建商品房。 现房是指已竣工且具备法律规定的交付使用条件并有相关文件的商品房。 购买期房显然要比购买现房的风险要来得大，这是因为购房者要把房款全部或部分付出去，但房产商是否能把该项目按期全部并且是合格地建设好是不确定的，这将受到各种因素的制约。 为降低购房者的风险，法律规定，房产商预售期房必须经主管部门审批并取得商品房预售许可证，主管部门颁发商品房预售许可证的前提是确认房产商已合法取得土地使用权并已办理登记，工程已经取得规划、建设许可，工程已达到法定的进度，落实了市政等配套建设计划以及预售款监管银行等。 所以，对购买期房者来说，审查房产商是否有商品房预售许可证是购买期房的必要前提，是降低风险的**好办法。其次，买期房**好选一些信誉好，有实力的房产商。购买期房的优点是期房房价比现房房价要低。 房产商出售现房应当持有《住宅交付使用许可证》（仅指住宅房）或房地产权证。 只有拥有上述文件，才能说明土地使用权已合法取得；工程质量已经过法定质监部 2.随着人们生活水平不断提高，购买商品房的居民也逐步增加，购买商品房对家庭来讲，是一件重大的事情，笔者在此提醒大家购买商品房时应注意以下事项： 一、看楼房、户型设计是否合理。商品房的设计一般是南北朝向，厨房、卫生间**好朝北，这种户型布局厨、卫不占南向房间，夏季也不热。根据家庭人口状况和经济条件，确定厅、室的数量。只要满足使用功能要求，家具放置合理，不感觉拥挤就可以，不必求大，也减少打扫卫生的时间。来客较少的住户，客厅有25—30平方米就够用了。学生卧室不能小，厨房、卫生间不宜小，厨房用具和卫生用具要有处放，如果放在其它房间，就会显得乱，每一种户型都有不足之处，要看总体布局和各房间的面积、长宽比例是否合理。 二、查验各种证件。对于即将开工的商品房和正在建设的商品房，必须查验开发商开发的商品房是否合法，一项建设工程的审批手续要有“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。如果手续不全，以后住户的《房屋土地使用证》和《房屋产权证》就很难办理。 三、认真签订合同。户型满意，查验开发单位的审批手续齐全后，要签购房合同，购房合同注意认真阅读，合同各条款内容必须清楚、明白，越详细越好。对合同缺少的条款和不清楚的内容，采用补充合同进行签订。正在建设的工程，住户可请建筑业懂工程质量的人士或干过主体工程的师傅一起对工程进行检查，框架结构工程，必须检查钢筋的外观，冷弯质量，水泥品种及生产厂家，砼的配合比，浇筑质量。砖混工程还要检查砖的质量，砂浆配比和砌筑质量。已经竣工的工程，必须查验《竣工验收合格证》，小区的绿化，附属设施是否与购房合同相符，室内的设施是否满足使用功能的要求，如厨房、卫生间的顶棚，地面的管道周围是否有渗漏现象，给水、排水、采暖设施是否有渗漏，下水管道、地漏是否畅通，电气设施是否开关灵活，各种插座的线路是否接通，门扇开合是否灵活，窗扇推拉及配件情况，顶层还要看屋面是否渗漏。 四、了解各项费用。主要有：购房款，契税，合同印花税，产权登记费，测量费，住宅公共维修基金，物业管理费等，如果贷款，还要交贷款保证金，抵押登记费、保险费、评估费和公证费等。

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近期电梯事故频出，让人觉得惊悚异常。如今，电梯几乎成为每个小区、楼盘的必备品，在这种电梯随处可及的环境下，应该怎样避免类似险情，而电梯房又应该注意哪些事项呢？小编整理了一些内容，以供大家参考。 一、电梯数量 住宅层数在12层以上，18层以下，电梯不应少于两台，其中必须有一台兼具消防电梯功能; 纯住宅功能层楼在19层以上，33层以下，服务总户数在150户至270户之间者，电梯不应少于3台，其中必须有一台兼具消防电梯功能。 一般情况下，24层以上住宅应做到1梯2户或2梯4户。 二、向开发商咨询楼层供水、水压、供电、应急电源等多方面情况。 一般高层住宅在顶层都建有水箱，先将水抽到顶层再往下供，使高层住户不会因压力不足用不上水;应急发电机组的配置也很重要，保证市内停电时，电梯也能暂时运行。 三、高层住宅的物业管理不能忽视。 尤其是监控保安措施。大楼底层是否设置值班警卫室，是否有保安在楼内巡视，以及紧急情况下人员疏散安全等问题。 四、注意电梯的质量与运行速度也很重要。 五、在对高层住宅的安全性确认以后，再考虑户型、朝向、通风等居住要素。 其次，住宅密度和观景非常重要。密度越低，居住品质越高;在低密度的基础上，还要注意观察景观，尤其是在挑选顶层或较高楼层时，不仅要特别注意朝向景观，还要考虑周边地区未来规划。 六、消防电源 楼梯间、消防电梯间及其前室、合用前室和避难层(间)设置应急照明和疏散指示标志，可采用蓄电池做备用电源，且连续供电时间不应少于20分钟;高度超过100米的高层建筑连续供电时间不应少于30分钟。 七、电梯楼一般以顶层的下一层价格**高 如总楼层是30层，则29层的单位是同一户型不同楼层中**高售价的，越往下价格越低。同样价格下尽量选高楼层的。