在购买商品房时候理应注意哪些问题？

• 133****0761 1.购买商品房应注意的几个法律问题
  
  商品房 是指房地产开发企业经批准用于市场出售并按政府规划许可而建造的房屋。商品房按销售对象可分内销商品房和外销商品房，
  
  可以购买上海市内销商品房的对象为：境内（不含港、澳、台）的内资企业、事业单位、机关、团体、其它组织及具备合法身份证明的中国公民，在境外留学或工作但未取得长期居留权的中国公民，在境内注册的企业（限购买新建内销商品住宅供本单位员工居住），
  可以购买外销商品房的对象除可以购买内销商品房对象外，还包括境外的公司、企业、其它组织和个人（法律另有规定的除外）。
  由于内销商品房的开发成本比外销商品房的开发成本相对要低，所以内销商品房的价格比外销商品房的价格也来的相对要低，在市场上有个别境外人士购买内销商品房，虽然付清了房款收了楼，但其对房屋的利益却不受法律保护，双方所签的房屋买卖合同是无效合同。目前司法实践中只能通过返还财产的方式来解决此类纠纷。
  
  目前上海市场上购买内销商品房领到的房地产权证有两种颜色，一种是绿色权证，一种是黄色权证。
  绿色权证指定房地产开发经营企业是通过出让、转让方式取得土地使用权并已付清了土地出让金，这样，绿色权证所记载的房地产可直接进入市场交易，绿色权证的土地使用权都是有期限的，到期业主应按规定另行交纳土地出让金。
  黄色权证是房地产开发经营企业通过行政划拨方式取得土地使用权（1994年后立项的商品房已取消行政划拨土地使用权方式）并建造的商品房的权证。黄色权证的土地使用权是没有年限的。黄色权证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。
  外销商品房由于房地产开发经营企业都是通过出让方式取得土地使用权，所以外销商品房的权证都是绿色的，可直接进入房地产市场。
  
  按签合同时商品房是否可马上交付使用，商品房可分为期房和现房。
  所谓期房是指在建商品房。
  现房是指已竣工且具备法律规定的交付使用条件并有相关文件的商品房。
  购买期房显然要比购买现房的风险要来得大，这是因为购房者要把房款全部或部分付出去，但房产商是否能把该项目按期全部并且是合格地建设好是不确定的，这将受到各种因素的制约。
  为降低购房者的风险，法律规定，房产商预售期房必须经主管部门审批并取得商品房预售许可证，主管部门颁发商品房预售许可证的前提是确认房产商已合法取得土地使用权并已办理登记，工程已经取得规划、建设许可，工程已达到法定的进度，落实了市政等配套建设计划以及预售款监管银行等。
  所以，对购买期房者来说，审查房产商是否有商品房预售许可证是购买期房的必要前提，是降低风险的**好办法。其次，买期房**好选一些信誉好，有实力的房产商。购买期房的优点是期房房价比现房房价要低。
  
  房产商出售现房应当持有《住宅交付使用许可证》（仅指住宅房）或房地产权证。
  只有拥有上述文件，才能说明土地使用权已合法取得；工程质量已经过法定质监部
  
  
  2.随着人们生活水平不断提高，购买商品房的居民也逐步增加，购买商品房对家庭来讲，是一件重大的事情，笔者在此提醒大家购买商品房时应注意以下事项：
  一、看楼房、户型设计是否合理。商品房的设计一般是南北朝向，厨房、卫生间**好朝北，这种户型布局厨、卫不占南向房间，夏季也不热。根据家庭人口状况和经济条件，确定厅、室的数量。只要满足使用功能要求，家具放置合理，不感觉拥挤就可以，不必求大，也减少打扫卫生的时间。来客较少的住户，客厅有25—30平方米就够用了。学生卧室不能小，厨房、卫生间不宜小，厨房用具和卫生用具要有处放，如果放在其它房间，就会显得乱，每一种户型都有不足之处，要看总体布局和各房间的面积、长宽比例是否合理。
  
  二、查验各种证件。对于即将开工的商品房和正在建设的商品房，必须查验开发商开发的商品房是否合法，一项建设工程的审批手续要有“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。如果手续不全，以后住户的《房屋土地使用证》和《房屋产权证》就很难办理。
  
  三、认真签订合同。户型满意，查验开发单位的审批手续齐全后，要签购房合同，购房合同注意认真阅读，合同各条款内容必须清楚、明白，越详细越好。对合同缺少的条款和不清楚的内容，采用补充合同进行签订。正在建设的工程，住户可请建筑业懂工程质量的人士或干过主体工程的师傅一起对工程进行检查，框架结构工程，必须检查钢筋的外观，冷弯质量，水泥品种及生产厂家，砼的配合比，浇筑质量。砖混工程还要检查砖的质量，砂浆配比和砌筑质量。已经竣工的工程，必须查验《竣工验收合格证》，小区的绿化，附属设施是否与购房合同相符，室内的设施是否满足使用功能的要求，如厨房、卫生间的顶棚，地面的管道周围是否有渗漏现象，给水、排水、采暖设施是否有渗漏，下水管道、地漏是否畅通，电气设施是否开关灵活，各种插座的线路是否接通，门扇开合是否灵活，窗扇推拉及配件情况，顶层还要看屋面是否渗漏。
  
  四、了解各项费用。主要有：购房款，契税，合同印花税，产权登记费，测量费，住宅公共维修基金，物业管理费等，如果贷款，还要交贷款保证金，抵押登记费、保险费、评估费和公证费等。 2014-02-28 11:57:13
• 141****0753 五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
  
  那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证**主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
  
  购房过程中涉及的法律问题
  
  作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。
  
  个人在购房中，大体上分三个阶段。
  
  第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些**基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。
  
  第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。
  
  第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。
  
  具体讲，涉及到一些法律问题。
  
  第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。
  
  怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕**后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。
  
  在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
  
  建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。
  
  认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的**主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。
  
  五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
  
  那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证**主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
  
  买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
  
  住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。 2014-02-26 20:45:51
• 155****4000 一是开发商的五证二书,这是**重要的.
  一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管.
  二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字.
  三是你说的**小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商.
  四是交房时,先验房后办手续
  一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》
  办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
  对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：
  第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
  第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
  第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；
  第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；
  第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；
  第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
  索要“两书一表”
  向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。
  《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。
  按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。
  签收《房屋验收单》
  在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。
  其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。 2014-02-26 15:29:20
• 137****8219 二手不满五年要交契税,营业税,个税,测绘费等 2014-02-26 09:35:52
• 153****0669 看地理位置如何，人们的消费情况！商房的价格，几方面！欢迎采纳！ 2014-02-25 22:49:15
• 153****4290 一手房的的话叫公共维修基金,3%,契税根据情况而定 2014-02-25 15:33:58
• 158****9415 1、小户型的单身公寓，你要看户型。向销售人员要整层的平面图过来看，看你要的这一套在哪个位置。一梯几户，如果电梯少的话（比如两梯十户），那就意味着在高峰期的时候等电梯的时间要长。再来要看一下户型，布局是不是合理，有没有浪费空间，因为本身就是小了。公摊在电梯公寓里20%基本上还是一个合理的比例，但你**好确定一下30多平方里公摊大概会有多少平，可能扣除公摊后你实际在使用的面积也就是20多平，免得到时交房的时候，你觉得比你想象中的要小。
  2、采光的问题。如果你担心采光的问题的话，你要看一个房子的朝向，还有窗户的位置、大小。再来就是看看外面是不是有什么建筑物会遮挡视线。如果外面的建筑物离这幢楼远的话，那么不会遮挡光线进来。不过，以四楼的高度，光线肯定是不如更高一些楼层的光线好的。
  3、买房的费用问题。现在买房，一般也就是首期款，签约的时候交签约的印花税；其它的就是交房的时候交，包括契税、产权证的印花税，如果同时物业公司有入住，那么你可能还需要向物业交物业管理费、公共维修基金等费用，还有装修的押金。象你同学遇到的要交天然气的入户费，其实也不算是开发商的问题，因为这个入户费不是开发商收的，是市政收取的费用，要怪也只能怪开发商当时没有说清楚。这和有线电视的入户费是一样的道理。
  4、购房的流程。一般是先签认购协议，交付定金，在认购协议书中会约定签约的时间以及需要缴交的资料。
  签约，如果是品牌开发商的楼盘，一般合同可变动的余地不大，但合同条款你还是要认真看，看完了再签，注意几点:
  1）土地年限，住宅70年。扣除开发商前期投入的开发时间，一般会还有65年以上的使用时间。
  2）建筑面积，包括套内面积以及公摊面积，对于面积误差约定的处理方式。这一点很重要，因为涉及到交房办理产权证时对面积误差要如何处理。对于公摊面积的组成部分，也**好咨询清楚。
  3）交房时间。
  4）办理产权证的时间期限。 2014-02-25 12:42:29