购买商品房要注意哪些问题

建议您购买有知名度开发商开发的新楼盘,至于购房合同方面你不用担心,那都是是制式合同!

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注意一：签订认购书、缴纳定金首先，需要确认到认购书中的“定金”二字，区分清“定金”与“订金”的区别。因为定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定适用于定金的法律规定，即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同的成立起担保作用，它只是起预订作用，叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。在此建议购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。其次，一般在实际交易的过程中，开放商提供的都是格式合同，写的都是“定金”，购房者一定要注意。再次，购房者一定要了解清楚定金的退还条件，在合同上要有相应的说明。3因为到银行的按揭办理是在签订购房合同后，那就肯定在签订认购合同后，而银行是否按照购房者所意愿的给予意向中的按揭比例、贷款年限及利率是不能事先确定的，因此在认购合同中一定要对这类情况具体约定退款条件;注意二：签订购房合同1、购房者在签订购房合同前**好先了解这三个文件：a.《商品房销售管理办法》(中华人民共和国建设部令第88号)b.《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日建设部令第40号发布，2001年8月15日修正)c.《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》要看清开发商的两证“国有土地使用证”、“预售许可证”，其中国土使用证一定要看仔细该土地的使用年限与用地性质，预售许可证一定要注意您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。这两证**好是看到原件;2、签约时带上《商品房预售合同文本》或《商品房购房合同文本》(网上有)，好与开发商提供的格式合同相对照4、交房日期以及房产证的办理日期和违约责任要谈好5、商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者**为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。6、在购房过程中，怎么处理面积的误差呢?通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。7、在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在**小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责注意三：收房时1、买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。2、住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

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注意事项：1、尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本[3] 。2、警惕不公平条款，特别是补充协议，一定要保持高度警惕。3、现场签约时，必须看清楚预售证原件上所有信息，对合同条款必须详细查看，逐一细读。4、聘请专业律师参与。5、以补充对补充。6、集体签约。扩展资料：商品房价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

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商品房在出售时不能有法律上的瑕疵，比如不能是已经被查封、冻结、抵押的房屋，因为可以办理在建工程抵押，所以如果办理了抵押登记，抵押权人是有优于其他债权人的权利的;如果房屋已经被公安、检察院、法院等机关冻结，还是无法办理登记过户;商品房还有一部分属于限购和禁购，比如物业管理用房就永远无法取得个人产权，而还有10%左右的房屋属于限购，只有在开发商办理完全部竣工手续并交付全部费用才能予以出售，都是属于需要注意的。一个很好的办法可以判断是否可以购买，就是如果一个房屋能够办理按揭贷款手续，一般来说房屋都是没有法律瑕疵的，如果一个房屋只能一次性付款而不能办理按揭手续，就可能有问题，建议大家调查以后再购买。

购房者在选择房子的时候要注意，为免购房后出现不必要的纠纷，要懂得用法律依据保护自身权益，一切依据以购房合同及补充协议为准。除了法律依据外，我们还应提高自身对商品房的认知来避免。 一、容积率、建筑密度、绿地率规定指标 1. 建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。 2. 建筑密度是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。4层楼区一般为26%左右，5层楼区一般为23%左右，6层楼区不高于20%。 3. 绿地率是指绿地面积与用地面积的比值。根据有关规定，合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30% ，且要保证居住小区人均公共绿地达1 平方米的规模。 二、入住时间 是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。 三、入住条件 入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。 四、物业费 1.物业费不能乱涨价在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。 2. 物业费可以按月交在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业管理费。根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。 五、车位 小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售。