我很头疼的家庭内部房产协议

民事领域，实行意思自治，只要不违反法律规定，就有效。对签约的当事人有约束力，即使是家庭成员之间，也不例外。你们兄弟二人与父母三方共同出资新建的一套房屋，用协议约定了产权和所有权，符合法律规定，有效，三方应该认真履行。需要说明的是，不动产的产权是以登记为准，你们约定的是债权，不是所有权。合同虽然有效，但你父亲不能自然取得房屋的所有权。应该及时到房管部门办理登记手续，才能取得房屋的所有权。

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一、承继过户：**为合算，但条件苛刻亲人之间的过户，**简略的方法即是承继。后代以承继的方法取得爸爸妈妈的房子，不需求交纳契税，只需求付出公证费和工本费。依照法令规定，房产承继分为两种，一是法定承继，二是遗言承继。法定承继也即是说，房子产权人只要一个后代，那么产权人逝世后房产天然承继给下一代。但假如房子产权人不只要一个后代，那么产权人需求立遗言清晰房产由哪个后代来承继，或许别的兄弟姐妹去公证抛弃自个的承继权，才能由其间一个后代独自享有承继权。在实际操作中，因为承继是遗产人逝世后才能够进行产权过户，所以选用这种过户方法的人比较少。假如产业所有人生前没有留下遗言，就由法令界定。假如承继人许多，又想过户到其间一自己的名下，那么别的具有承继权的人有必要声明抛弃遗产才行。假如产业具有者生前留下有用的法令文件，指定承继人，有必要是遗产人死前曾做过公证的遗言才有法令效力。二 、赠与过户：费用较少，但转让本钱高房子赠与能够免交营业税和自己所得税，但需求多交纳3%的契税。不过假如在取得房子所有权后的两年内再次买卖，则需求面对20%的自己所得税(买卖过户只需交纳1%的自己所得税)。因为在取得房子的时分相当于零本钱，所以再出售的本钱就比较高。所以，假如房产受让者往后假如计划转让房产，主张仍是采取买卖过户的方法，而不挑选赠与。三 、买卖：税费**高，但危险**小爸爸妈妈假如将房产“卖”给后代，假如房产满5年，受让人是首套房且面积90平米以下，还需求交纳1%的契税以及登记费、工本费等。能够看出，假如后代将来不等房产证满5年即卖出房子，爸爸妈妈与后代之间选用“买卖”的方法比“赠与”更省钱。假如女儿房产证超越5年，应当先卖掉这一套房再买大房，能够节省不少税费。此外，买卖房子前，购房者也需求承认房子信息的准确性，例如是不是为普通住宅，是不是仅有住宅等。一起，也要明白自个是不是具有购房资历，自己征信状况等信息。

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如果房屋在房款、贷款已全部偿清的情况下，该套房的房产证上加孩子是视为赠予行为。赠与人（父母）与受赠人（孩子）应签订书面赠与合同，并到房管部门办理过户手续。　　过户涉及以下费用：房产过户　　除了以上费用，非直系亲属间办理过户、增名，还需缴纳营业税。　　我们不妨以一套140平米，价值400万元的房产为例来计算。　　交易费：2.5元×140=350元　　契税：400万元×3%=120000元　　个人所得税：400万元×1%=40000元　　另加工本等15元、登记费80元 ，过户费共计160445元。

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按是否属于集体成员来分配，如果是村集体成员就可以分。具体来说，四个女儿户口外迁，不具体村集体成员资格，不能分配。儿子和其老婆孩子可以分配。

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通过过户的方式比较好。如果房屋产权证满两年还可以省去营业税，如果赠与的方式，未来你再次转让这套房产的时候，将被征收全额20%的个税。