《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。” 《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”依据宪法，土地的所有权是不能转让的，土地的使用权可以依照法律的规定转让。土地管理法第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。农用地转用审批制度。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。”国有土地和集体土地的区别：依法使用国家所有土地的权利。国有土地使用权的主体非常广泛，任何单位和个人，包括境外的企事业单位和个人，符合依法使用中国国有土地条件的，都可以成为中国的国有土地使用者。国有土地使用权具有重大意义。国家作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用。国有土地的收益权能一部分由土地使用者实现，一部分由国家通过收取土地使用税（费）和土地使用权有偿出让的形式来实现。由于中国法律禁止土地买卖，国家土地所有权一般不能流转，因而国家对国有土地的处分权主要是对土地使用权而言，划拨、出让或者确认、收回土地使用权的权利，都可以理解为对土地的一种处分。有偿取得的国有土地使用权，可以依法转让，因此，国家土地所有权中的处分权有一部分也可以有限制的由土地使用者来行使。在农村，农民使用国有土地和使用本集体所有的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已没有本质的区别。国家在收回农民长期使用的国有土地时也要给以适当补偿。依法有偿受让取得的国有土地使用权，成为一种完整意义上的财产权，可以依法转让、出租、赠与、继承、抵押，与一般通过划拨取得的国有土地使用权不同的是“有偿”、“有期”，这是国家凭借土地所有权对使用权进行的一种限制，是实现土地所有权的一种措施。 集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 集体土地使用权的主体为特殊民事主体，主要为集体经济组织及其成员，集体经济组织设立的企业和公益性组织，只有法律、行政法规规定允许的个别情况下，才可包括集体经济组织以外的单位和个人。北京市集体土地房屋拆迁管理办法第十五条 拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第十四条第一款的规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价；但按照市人民政府规定以经济适用住房安置被拆迁人的除外。 农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人实施拆迁，以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的，经村民会议或者村民代表会议讨论通过并报乡（民族乡）、镇人民政府批准后，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。 其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，可以参照本条第二款的规定执行。第十六条 农村集体经济组织或者村民委员会在集体土地上建设安置房屋的，应当符合城市规划、土地利用规划和年度计划，依法取得用地和规划许可。第十七条 农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人拆迁宅基地上房屋，有条件的地区，可以按照土地管理法律、法规和规章的规定，另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，并对被拆除的房屋按照重置成新价给予补偿。
全部3个回答 >集体所有的土地怎样转为可以出让？
133****6553 | 2014-04-15 15:52:25
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144****6569 问题1：应在有关部门办理土地征用手续是什么意思？
在我国，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，除国家征收外，集体土地使用权不得出让，不得用于经营性房地产开发，也不得转让、出租用于非农业建设。所以，集体土地使用权进行转让，首先要转换为国有土地，即农用地转为国有建设用地，才能进行转让。要到当地县级以上国土资源管理部门去申请农用地转用，办理相关手续。需要注意的是，农用地转用有批准权限的只有国务院和省级人民政府两个层次，要逐级申请。2004年《土地管理法》修订后，明确规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。对农村集体土地，国家为了公共利益的需要，正常情况下都是征收，一般不适用征用。
问题2：应在有关部门办理土地出让手续是什么意思？
集体土地转为国有土地后，国有土地使用权转让有两种形式，一种是行政划拨，一种是出让。对行政划拨用地国家有明确的限制，只有符合规定的条件才能划拨，划拨是无偿的。不符合行政划拨用地的转让，都必须要采用出让方式，即要按照国家规定的标准，缴纳土地出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方能使用土地。同样，也是要到当地县级以上国土资源管理部门申请，并办相关手续。 2014-04-15 18:50:23 -
155****8287 你说的这个情况比较复杂，我在国土资源部门工作了很多年，仍然没有对该问题形成较为妥善的解决思路。分析给你听：
一、集体荒地。当荒地上建盖了房屋后变成集体建设用地，称为宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，建盖宅基地必须办理申请手续，国土资源部门称为“农村农民个人建房用地申报”，由申请人向当地国土资源所申请办理（涉及耕地的办理起来更加复杂，你这里是荒地就不说了）。
二、农村宅基地。根据我国现行法律，农村一户只能有一处宅基地，因此如果你家亲戚已经拥有宅基地，就不能再申请建盖。（除非以危房、分家等为理由）
三、转让。集体土地的转让是有限制的，一般只能转让给本集体经济组织成员，兴办乡镇企业等。你家现在的房子是你亲戚的名字，土地证是集体土地使用证，属于不能自由转让之列。
四、购买。如果你家是城镇居民（看你说的应该是吧？），根据现行法律是不能在农村购置居住用地的，换句话说，你家现在是违法用地……^^
不要慌，继续：我国法律的种种限制，导致了农村集体建设用地不能进入市场自由流通，不符合土地利用的宗旨，因此近年来部分省份开始针对这一现象出台地方性政策，比如广东省出台了《农村集体建设用地流转管理办法》。
所以解决的办法如下：
一、看你在哪个省？该省有否相关政策？有的话按政策执行即可。
二、如果没有（法律滞后的省份太多了，比如我所在的这个省……555）你听说的办法可以这样，把土地征为国有，再以小宗地出让的形式让给你家，就可以办理国有土地使用权证了。但是这个办法的弊病也不少：国土部门征收集体土地不可能是几十几百平方米，涉及城镇分批次土地征收、征地补偿安置、新增建设用地收储、小宗地出让等等，而且住宅用地一般只能成片出让给开发商进行商品房开发，采用招拍挂方式，因此就算到了国土部门手里经过那么多程序之后你又怎么能保证你家一定能买到呢？……涉及的问题属于专业领域很复杂不累述。总之不建议采用该方法，或者说对于你家这种情况，该办法基本行不通。
三、**好的也是**后的办法：不管它。……没有土地使用权证并不影响你的居住，只要不发生转让、国家征收等问题，也不会带来任何麻烦，这也是没有办法的办法，因为硬要办的话遇到的法律障碍实在太多了。
**后会遇到清理违法用地，一般来说会承认既成事实，罚点款就给补办登记。当然，运气不好的话也不排除强制拆除的可能。
唉，写了半天，**后好象是没有办法，我们这里这种情况也不少，遇到了国土部门也都是无可奈何，想开点吧，呵呵
这种情况全国都很多，如果没有相关政策的省份**好的办理就是不办理，让它悬在那里不去管，等待法律出台吧…… 2014-04-15 15:59:34
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集体土地与国有土地的区别：1、所有权人不同：国有土地的所有权人是中华人民共和国的全体公民，任何一个中国公民均是国有土地的共有人，国有土地属于“大众”所有，由人民政府代表全体中国公民行使所有权。集体土地的所有权人是农业集体经济组织（以下简称“集体组织”）成员[1]，非集体组织成员对该集体组织所有的土地不享有所有权，故集体土地属于“小众”所有，一般由集体组织代表其成员行使所有权。2、用途不同：根据现行法律规定，国有土地使用方式主要有2种，一是他用，即通过使用权出让或划拨，用于经济发展或社会发展；一是生产工作自用，用于建造办公场所、公益设施等。目前，自用的国有土地不能用于生活、经营用途，如建造住宅、酒店等。集体土地的使用方式也可分为两种，他用与国有土地类似，即将使用权转让、出租，获取收益；自用方面则与国有土地不同，除了可以生产工作自用外，还可以进行生活、经营自用，如作为宅基地分配给成员、建设集体住宅、娱乐设施、经营设施等。3、收益渠道不同：由于政府自用的国有土地不能用于经营，故国有土地的收益主要来自出让使用权获得的出让费。集体土地收益渠道则更加宽广，既有使用权他用的转让、出租收益，又有自用土地及其附着物经营收益。
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自建房要不要缴纳土地出让金，主要看你当初建房时获得土地的方式。比如是划拨地？出让地？还是集体土地？如果是划拨地就要补缴；出让地是已经缴过了；集体土地要看你当初建房时办没办手续。
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那不是出售是使用权的转让中华人民共和国农村土地承包法第四十四条 不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。 第四十五条 以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。 第四十六条 荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股份给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。 第四十八条 发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。 据此规定，集体土地在符合法律规定的情况是可以流转的如果你们村没有按法律规定办是违反的
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1、《物权法》规定下列财产不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;(指《物权法》第一百八十条第三项以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权)。2、《担保法》规定下列财产不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。3、国家土地管理局1995年发布的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第一条 抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。4、一般来说耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权不能抵押，除了以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权可一并抵押。
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