房地产行业出路良方

• 153****0078 看你所在城市。如，有的城市限购，就不好做。你想啊，每个人只能限制买那两套房子，房价又不大跌，想买的买不起，买得起的不能买，那销售怎么能火热？要是有的城市面议限购，而且发展较快的话就可以。 2014-04-18 09:33:53
• 138****3241 产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工产业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。
  目前，我国产业地产市场主体企业众多，有外资企业、国有企业、民营企业、集体企业等多种所有制性质的企业，这些企业中有全国性的综合房地产企业，也有区域性专业工业地产企业。总体而言，市场竞争较为充分，呈自由竞争市场结构。进一步分析造成我国我们产业地产这种市场结构的原因，前瞻认为条块分割是造成这种市场结构的主要推手，而非我们一般认为的企业竞争所带来的结果，区域性是产业地产重要的特点。
  随着中国改革开放的深入，沿海地区、改革试点区原有的政策优势、资本优势和交通区位优势在能源、原材料、劳动力缺乏和环境承载力的多重制约下，呈现出边际产业递减的趋势，沿海地区、改革试点区的经济发展严重依赖资源、资本和劳动力的大量投入，而劳动力和土地成本等价格的攀升导致了部分企业投资的转移。
  工业企业生产设备逐步向内地转移，北京，上海作为全国**主要的城市，成为跨国公司地区总部和研发中心的理想基地。广州等主要工业城市将成为航空、制药等更多精密制造业的理想基地。土地成本的上升，拥有大量土地资源和廉价劳动力的二线城市区位优势凸显，如天津以其距离首都北京仅140公里的地理优势，成为一些希望在北京周边扎根的企业的良好选择，处于西部的二线城市成都也吸引了英特尔等大型跨国企业的入驻。中国经济新的产业布局特征对企业选址的决定因素不容忽视，沿海的部分制造业逐渐往中西部转移，在华的跨国公司中也开始出现整合工业资源的潜在趋势，这对刚刚起步却又充满生机的产业地产市场而言，意味着空前的发展机遇，将成为推动产业地产理性扩张的新诱因。 2014-04-17 19:30:26
• 144****9453 控制单价 控制地价 控制税费 2014-04-17 15:27:18
• 142****3401 房地产中国未来50年的朝阳企业。和党中央**近出台的一系列政策，为我国房地产业持久的、健康的、朝气蓬勃的发展提供了一个**根本的保障。说它是未来50年的朝阳产业，是因为世界上所有国家都有一个共同的规律，那就是当它的农业人口下降到30%或者40%的时候，这时候这个国家是稳定的，是中等发展水平的，是小康的，是走向更高层次文明的。当它的农业人口占总人口的比重大于60%—70%的时候，这个社会是缺少稳定基础的，这个社会的许多民主、法制、文明是缺少坚实的社会基础的。 改革开放30年，我国的城市化进程速度越来越快。在这样一个进程中，我们在未来10年、20年要把10亿以上的人口安置在城市，也就是使城市人口达到10亿，农村人降到8亿（以人口高峰计），这样做到10：8。那么以现在静态的看，现在我国人口严格的说是14亿，4亿在城里，10亿在农村。就以这种静态的，起码有4亿农村人口转移到城里。以10年计，一年就要转移进城里4000万。也就是说，仅仅为了使中国城乡之间人口比例达到一个合理的配置，仅仅从社会综合进步的角度考虑，房地产业也是不可或缺的。
  从另外一个方面，这一次党中央、的政策出台，为一些有实力的、有积累的、有规模的房地产企业至少提供了未来10年大的发展空间，搭建了一个非常有利的平台。以我们本企业为例，经过15年发展，现在我们在河北省会石家庄净资产现在已经达到了100亿以上。而我们在外地保守的数据说，我们现在有意识压低我们资产量，那么是120亿，实际我们的外地的资产已经达到数百亿。这次重新确立房地产为国民经济支柱产业，中央给了一系列非常好的政策条件，这就为我们在未来10年实现我们的远大战略目标提供了一种政策上的根本保障。
  那么我们的目标是什么？我们的目标是，在省会五年内将完成至少15个村子的改造，至少完成3个以上旧工厂（搬迁改造），我们已经买进了两座倒闭的工厂，还有两所大学搬迁改造。也就是未来5年，我们将完成20个单位的改造、搬迁，把它建成一个个房地产楼盘。
  我们现在已经储备的土地、储备的项目，以及我们还有纯自有的、可持续经营的70万平方米物业，比如说我们有25万平方米的，包括国际会展中心、五星级酒店、温泉度假村、海鲜大酒楼，有11万平方米的商贸广场，有20多万平方米的服装产业园等等这一系列。随着房地产的持久繁荣，我们这些物业将表现得生机勃勃，它的价值将进一步提高。同时，它... 2014-04-17 09:06:27
• 158****5586 支柱产业 目前不可取代 总体乐观 2014-04-16 17:30:55
• 147****8165 我比较认可的一个观点，是恒大地产董事局主席许家印先生的观点，即：设立地价上限 对地产暴利征重税
  
  房地产老板都希望房价上涨？不！全国政协委员、广东年度十大慈善人物、恒大地产集团董事局主席许家印口出惊人之语——要使房价下降到稳定合理的价位！他建议政府使出“三板斧”，控制地价、控制税费、控制利润以降低房价。
  许家印说，要采取措施防止房价大起大落，首先要厘清房价的五大主要构成要素。第一项是工程建设及配套成本；第二项是财务、销售及管理费用；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。
  他说，通常情况下，前面两项体现企业在确保质量的前提下如何控制成本、反映企业竞争力，往往无太大变化。后面三项才是真正影响房价的变量。一旦政府严控地价、税费在一定范围，锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性，房价就会下降；下降至一定价位，房价就会长期稳定，市场也将长期稳定健康发展。
  许家印说，地价、税费和利润是构成房价的三大关键因素，一旦采取强力的“三控”措施，政府让利、国家让利、企业让利，将从根本上杜绝房价飞涨及购房成本被无限转嫁给购房者的“羊毛出在羊身上”的现象，有利于真正降低并稳定房价，才能让所有的老百姓居者有其屋。
  具体建议
  控制地价：政府应设地价上限
  近年来，土地出让金成为许多地方政府财政收入的主要来源，一些地方政府热衷于“土地财政”，无形中推动了地价飞涨。许家印介绍，目前我国各城市土地成本占房价的平均比已达30％左右，房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价，推动了房价上涨。
  许家印说，部分地方政府应改变短视行为，将土地出让中的短期和局部利益让位于和谐社会和地方未来的大局，采取理性出让的方式控制地价，防止地价成为高房价的推手。
  他建议地方政府不但要控制地价下限，还应考虑控制地价上限。一旦两家（含两家）以上开发商报价超过**高限价，土地出让即告流标，留待下次重新出让。
  控制税费：建议以净利润计税
  据许家印介绍，目前房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项，税费成本加起来要占到房价的30％－40％，这些将直接转嫁给购房者。税费越高，购房者间接承受的压力越大，特别是低收入家庭的购房压力大大加重。
  他建议国家完善房地产税费体系，取消大部分不合理税费，这将有利于大幅降低房价。例如按企业毛利润30％-60%清算并实行预缴的土地增值税属人工增值，可直接取消，改为以企业净利润计算的“地产税”。粗略估算，仅此一项可节省企业开发成本17.4%。
  控制利润：利润高应加大征税
  许家印说，从长远来看，房地产企业理性控制利润，使房价下降直至保持合理稳定，才能保证房地产市场的长期稳定健康发展。
  他说，虽然房地产是高投入、高风险的资金密集型行业，但利润也应控制在合理的区间，建议国家控制企业利润在一个合理的区间，一旦企业利润超过合理区间，国家将特别加大税收征缴额度。
  而至于其他的好方法，在一定时期内也许有效，但是治标不治本。 2014-04-16 10:51:25
• 157****0676 我觉得呢，不管选什么项目，从以下几方面出发来考虑，能都符合的话，稳赚不赔～
  1、小商品大市场 因为是小商品 才会投资少 因为是大市场 才会有销量
  2、有独特性 **好是专利产品 这样就不会有什么竞争 独此一家 就是没有竞争性
  3、有兼容性 就是说做什么都可以做这个 不影响你原本的工作 和你原来的工作不冲突 **好是可以边做边看到收益 然后因为自己的收益放弃以前的工作
  4、无需售前售后服务 日常消耗品是**佳选择
  5、市场稳定性 **好是每月都有的固定人群 2014-04-15 10:39:25