物业接管验收的问题

• 135****1416 接管验收流程图
  
  
  
  物业移交书
  
  经双方接管验收合格，位于（ ）市（ ）区（ ）街（ ）号（ ）物业从即日起交由（
  
  ）物业管理公司接管。移交内容详见以下附件，双方签证无误。本移交书一式两份，直签字之日起生效。
  
  移交方： 接管方：
  
  （ 盖章处）房地产公司 （ 盖章处）物业管理公司
  
  经办人： 经办人：
  
  
  
  日期： 年 月 日
  
  附件明细：
  
  1、 物业移交清单。
  
  2、 物业设备移交清单。
  
  3、 物业管理分项标准与人员编制表。
  
  4、 物业房屋本体维修基金收取及使用方法。
  
  5、 物业钥匙移交清单。
  
  6、 物业质量保修书。
  
  7、 物业使用说明书。 2014-04-16 12:34:51
• 131****7805 协助开发商的角色，为业主服务的角色 2014-04-16 09:39:28
• 132****2908 1、 物业公司进行接管验收,验收的是共用部位共用设施设备,不验收具体每户的问题。 2、入住验楼应该是业主跟开发商之间的关系。 2014-04-15 09:24:51
• 154****8677 1、接管验收的准备工作
  (1)新建物业竣工验收后、业主入住前，物业部应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。
  (2)成立物业接管小组
  ①在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；
  ②接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：
  ——公司行政人事部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；
  ——物业部服务处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；
  ——物业部机电处抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。
  (3)接管验收前的准备：
  接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：
  ①与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
  ②派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划；
  ③提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备**终安装、调试工作，做到心里有数；
  ④准备好接管验收记录表格：
  ——《房屋本体接管验收表》；
  ——《公共配套设施接管验收表》；
  ——《机电设备接管验收表》；
  ——《接管验收问题整改表》。
  2、接管验收的工作程序 (略)
  3、资料的接管验收。发展商委托物业管理时须向物业部移交相关资料。
  (1)物业产权资料：
  ①项目开发批准报告；
  ②规划许可证；
  ③投资许可证；
  ④土地使用合同；
  ⑤建筑开工许可证；
  ⑥用地红线图。
  (2)综合竣工验收资料：
  ①竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图）；
  ②建设工程竣工验收证书；
  ③建设消防验收合格证；
  ④公共配套设施综合验收合格书；
  ⑤供水合同；
  ⑥供电协议书、许可证；
  ⑦供气协议书、许可证；
  ⑧光纤合格证；
  ⑨通信设施合格证；
  ⑩电梯准用证。
  (3)施工设计资料：
  ①地质报告书；
  ②全套设计图纸；
  ③图纸会审记录；
  ④设计变更通知单；
  ⑤工程预决算报告书；
  ⑥重要的施工会议纪要；
  ⑦隐蔽工程验收记录；
  ⑧沉降观测记录；
  ⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。
  (4)机电设备资料：
  ①机电设备出厂合格证；
  ②机电设备使用说明书（要求中文）；
  ③机电设备安装、调试报告；
  ④设备保修卡、保修协议。
  (5)业主资料：
  ①已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等；
  ②已够房业主的付款情况或付款方式。
  4、物业硬件设施接管验收和竣工的区别
  (1)接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。
  (2)接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
  5、接管验收标准和验收方法
  (1)验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。
  (2)验收方法为观感验收法和使用验收法。
  6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准
  (1)主体结构：
  ①外墙不得渗水；
  ②屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
  (2)楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。
  (3)内墙面：
  ①抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
  ②块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙浆饱满，线条顺直。
  (4)顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。
  (5)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。
  (6)木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
  (7)门、窗
  ①门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；
  ②门锁、窗销连接牢固，开启灵活；
  ③玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；
  ④油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；
  ⑤电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹；
  ⑥不锈钢房门表面光亮，无刮花、变形；
  ⑦高档装饰门装饰完整。
  (8)楼梯、扶手：
  钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；
  砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。
  (9)木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。
  (10)饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。
  (11)油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、渗漏现象。
  (12)电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。
  (13)光纤已开通，收视良好。
  (14)开关安装牢固，开关灵活，接触良好。
  (15)灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。
  (16)水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。
  (17)卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。
  (18)给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。
  (19)地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。
  (20)门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。
  (21)防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、
  (22)其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。 2014-04-15 09:16:28
• 143****0935 物业接管验收标准和要求（部分内容可根据项目具体情况删减）以下是你单位需要交接的资料：资料： 产权资料A.用地批准资料.B.项目批准资料C.施工许可证.D.用水、用电、用气指标批文。
  技术资料A．住宅区规划图，小区竣工总平面图。B.所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。C．单位工程竣工验收证明书。D．地图勘探报告，沉降观察记录。E．地下管网竣工图。F.所有设备订货合同、产品合格证、随即资料(使用说明检验报告)，随即专业工具清单。G．电缆铺设记录。H．线路及电力电缆试验记录。I.发电机、电动机检查试运转记录。J．电气设备试验调整记录。K.电气设备绝缘检查。L．电气设备送电验收记录。M．防雷接地电阻检测记录。N．防雷引下线焊接记录。O．水、卫生器具检验合格证。P．通风机风量测量调整记录。R.环保达标验收许可证。S．消防验收许可证。T．房屋测绘验收资料。U．房屋验收记录。V.绿化平面图。验收标准（省略）实在是太复杂呢，再说都已经验收过了，所以省略了。物业公司一般会准备以下表格让你单位签收《接管验收邀请函》《新建房屋一览表》《新建房屋具备接管验收条件审核单》《新建房屋交接责任书》《验收通知》《新建物业接管验收工作安排》《小区公共建设及道路设施收单》《小区公共绿化验收单》《新建房屋验收表》《质量问题整改通知单》《验收通过证明》《接管通知》 2014-04-14 21:40:18
• 153****8532 协助开发商的角色,为业主服务的角色 2014-04-14 09:43:09
• 156****6710 提供四川的验收标准参考：
  四川省物业承接查验办法
  第一条为规范物业管理承接查验活动，维护物业管理当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、住房和城乡建设部《物业承接查验办法》等有关规定，结合四川省实际，制定本办法。
  第二条本承接查验办法适用于四川省行政区域内的物业管理承接查验工作。
  第三条本承接查验办法所称物业管理承接查验（以下统称承接查验），是指物业服务企业承接物业时，对物业管理建筑区域内物业共用部位、共用设施设备、物业管理基础资料、园林绿化工程、物业产权资料、物业管理用房和其他公共配套设施设备等进行的承接查验，以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查查验。
  第四条商品房业主专有部位的接收查验以商品房买卖双方签署的验收文书产生的法律效力为准。
  第五条承接查验应具备的条件：
  （一）建设**按规划设计要求已建成，并有相关部门验收合格的证明（综合竣工验收备案）资料齐全；
  （二）道路名称标志清楚，楼宇/栋号、户号牌编号准确并经公安部门确认；
  （三）单体物业接通水、电、气、光纤、电话；
  （四）建筑区域内场地平整，施工现场清理完毕(在建部分已采取围护措施)，无建筑垃圾、杂物侵占路面；道路畅通；绿化、建筑小品已经竣工；
  （五）电梯、二次供水、供电、消防、安防监控等共用设施设备安装配置合格；
  （六）物业管理用房按相关标准配置，且具备使用功能。
  第六条承接查验的准备工作：
  （一）在物业竣工验收完成及交付使用前，应及时组建承接查验小组，对所承接的物业进行综合性的承接查验，以确保物业达到规划设计和使用要求。
  （二）成立物业承接查验小组，承接小组由物业服务企业和建设单位、业主委员会相关人员组成。
  （三）承接查验前的准备
  1.与建设单位/业主委员会联系好承接查验的事项、交接日期、进度、查验标准；
  2.制定承接查验方案；
  3.准备承接查验记录表格；
  第七条资料的承接查验：
  （一）物业相关资料：
  1.**开发核准备案文件；
  2.《建设**选址意见书》；
  3.《建设用地规划许可证》；
  4.《建设工程规划许可证》；
  5.《建设工程施工许可证》；
  6.《拆迁安置资料》；
  7.**命名资料；
  8.用地红线图；
  9.工程质量保修合同（协议）；
  10.业主产权资料（分户），包括（前期）物业服务合同（附有效投标文件）、（临时）管理规约；
  11.房屋使用说明书；
  12.物业建筑区域划分意见书。
  （二）综合竣工查验资料：
  1.竣工图；
  2.施工许可证；建筑施工总承包企业、施工分包单位、设计单位、工程地质勘察单位、工程监理单位营业执照、资质证明材料（复印件）；
  3.《建设工程规划验收合格证》；
  4.《消防查验意见及同意使用意见书》；
  5.工程竣工备案合格资料及公共配套综合验收合格证明材料；
  6.供水合同；
  7.供电协议书；
  8.供气协议书；
  9.电梯等特种设施设备检验及准用资料；
  10.专项维修资金缴存证明资料。（
  三）查验设施设备资料：
  1.设施设备出厂合格证；
  2.设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、随机工具、备品备件清单、试运行记录；
  3.设施设备使用说明书（要求中文）；
  4.设施设备保修卡、保修协议；
  5.机电设备供应商、安装施工单位资料。
  （四）物业共用部位、共用设施设备
  1.物业共用部位：房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
  2.物业共用设施设备：包括上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、发电机、电梯、天线、变压器、配电箱柜、供电线路、照明、锅炉、暖气管道、煤气管道、消防设施、安防监控设施、空调设备、绿地、道路、路灯、沟渠、化粪池、垃圾转运设施、机动车（非机动车）停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备用房等。第八条承接查验的标准和查验方法
  （一）按国家相关建筑设计规范、设施设备标准执行；
  （二）主要以核对的方法进行，在现场查验、设备调试等情况下，还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行查验；
  （三）物业承接查验工作应首先对物业产权资料、工程竣工资料，规划设计资料、设施设备资料等进行移交查验，为物业现场查验奠定基础；
  （四）对查验过程中不符合规划设计、建筑安装、标准的，记录《承接查验整改单》中，确定整改时限，报送物业服务企业和建设单位，并要求建设单位督促施工单位限期整改；（五）对整改**由施工企业整改落实后,予以复查,并在《承接查验整改单》中记录结果,合格后进行正式移交；
  （六）交接双方必须签订《承接查验协议》。《承接查验协议》应加盖交接双方企业法人章。
  第九条承接查验的遗留问题处理；
  （一）对资料查验中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，承接查验小组应当将问题逐项记录在《图纸资料移交清单》，交建设单位确认并确定整改时限；
  （二）对物业设施设备承接查验中发现的不合格项，记录在《设施设备移交清单》中，交建设单位确认并确定整改时限；
  （三）对物业房屋共用共有部位承接查验中的不合格项，记录在《共用共有部位承接查验单》中，交建设单位确认并确定整改时限；
  （四）对物业承接查验中的重大缺陷记录在《重大缺陷记录表中》交建设单位确认并确定整改时限。
  第十条承接查验的时限
  11.1建设单位选聘物业服务企业实施前期物业管理的，建设单位应当在物业交付使用前15日，与受聘的物业服务企业完成承接查验工作；
  11.2业主、业主大会选聘物业服务企业的，应当在《物业服务合同》生效前15日内，由业主委员会会同业主大会新选聘的物业服务企业和原物业服务企业完成承接查验工作（另有约定时限的除外）。
  第十一条签订承接查验协议交接双方应当在承接查验工作结束后签订物业管理承接查验协议。承接查验协议应当包括：**名称、查验的内容、房屋和配套设施设备查验情况及存在问题、解决方法和时限、双方权利义务、违约责任以及其他有关事项的约定并附移交的资料明细。
  第十二条物业服务企业更换时相关费用的交验原物业服务企业退出**前应当将预收的交接之日以后的物业服务费用、代收的各种水、电、气等费用移交给新的物业服务企业，并将移交情况在建筑区划内予以公告。
  第十三条承接查验备案交接双方办理承接查验手续后30日内，物业服务企业应当书面告知物业**所在地县（市、区）房地产管理部门，并将承接查验文件及基础资料明细复印件送房地产管理部门。县（市、区）房地产管理部门应当将上述资料存入**档案。
  第十四条承接查验双方的责任
  （一）承接查验时，交接双方均应严格按照国家有关规定和标准执行；对于符合承接查验标准的，物业服务企业应当及时承接；查验不合格的，双方协议处理办法，并商定时间复验；
  （二）建设单位未按承接查接查验协议完善整改物业存在的问题而产生的后果由建设单位承担责任；
  （三）物业服务企业未按本办未予实施物业承接查验而产生的后果由物业服务企业承担责任；
  （四）物业承接查验后，建筑工程质量保修工作，在国家规定的保修期限内，由建设单位负责维修；
  （五）承接查验后，物业服务企业未妥善保管造成承接查验资料毁损的，由物业服务企业承担相应的法律责任；
  （六）承接查验后，交接双方应将承接查验情况在物业管理区域内向全体业主公告。
  第十五条有关承接查验的纠纷，交接双方可以协商解决，协商不成可向房地产主管部门报告。房地产主管部门应及时予以处理。第十六条分期建设的**，可以按本办法分期承接查验。
  第十七条本办法由四川省住房和城乡建设厅负责解释。
  第十八条本办法自2011年10月1日起施行。 2014-04-13 19:51:37
• 147****3204 按照之前合同的规定来办就是了 2014-04-13 14:23:48