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(今日视点)今年房地产市场走势充满变数有迹可寻(图) 楼市调控与启动内需的关系如何调处启动内需已被列为2006年中国经济工作的重中之重。尽管延续2005年的调控主旨，前期出台的政策仍会被执行、消化，但2006年的楼市政策还是有明显的不同：政策重心由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费——鼓励自主性消费、普通商品房消费。可以肯定，内需成了缠绕2006年楼市的一个结：经济运行亟待启动内需——启动内需需要活跃楼市——活跃楼市反映政策松紧——政策松紧影响经济运行。 显然，宏观调控的方向、力度选择与扩大内需的关系如何调处，将成为影响2006年楼市走势的**大因素。值得关注的是，“十一五”规划重提刺激内需，不能简单地等同于“全面支持”房地产业消费，而是有选择的，是鼓励老百姓适度地购买符合自身经济实力的房产，重点在中低档自住类商品房。不同部门间的政策取向在多大程度上协调一致房地产问题既是个经济问题又是个社会问题，政策对这个产业和市场来说至关重要。而政策的基本立场和态度往往又是多部门协商、平衡的结果。在对待房地产问题上，不同部门从各自的工作角度出发，意见相左屡见不鲜。譬如央行的研究报告建议取消商品房预售制度，建设部则表态暂不取消；发改委赞同公布房价成本，建设部认为现在还很难做到；不久前，国土资源部的官员说，2006年的调控政策不会改变，而另外一些部门（包括行业协会、商会）则说，情况正在改变。不同部门站在各自的立场，主张有异本无可厚非，但局部的道理不等于全局的正确。由于各自作用方向的不同，**终“合力”的大小、方向往往会改变。2006年，影响楼市的政策性因素在实际运行中会起到多大作用，与相关部门协调度的高低直接关联。经济景气周期影响下的供求关系如何变化楼市走势直接决定于供求。从供应的角度看，其一，作为房地产开发的先行条件——土地开发的面积增幅持续回落，大量闲置土地没有转化为市场有效供应。2005年1至10月，全国土地开发面积13271万平方米，同比下降1．3％。开发面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束。其二，由于前几年大量的新开工项目进入竣工期，商品房供给增速逐月提升，2005年前三季度，竣工面积分别增长13．1％、16．3％和19．7％。这使2004年调控以来竣工率低迷的状态根本改变。2006年，这一供给状况还将持续。其三，结构性问题仍很突出。2005年前10个月，经济适用房投资不增反降11．1％，供给比例由上年同期的5％下降到3．6％，房地产供给结构失衡的程度在加剧。中央经济工作会议已明确，2006年，普通商品房和经济适用房成为房地产市场发展的重点。从需求的角度看，过热的购房需求得到初步抑制。据人民银行统计，2005年前三季度个人住房贷款增加1869亿元，同比少增1152亿元。2006年，政府鼓励普通商品房消费需求和自住型消费需求，并创造相对宽松的消费环境。此外，楼市需求还与经济景气周期密切相关。西方发达国家把房地产行业作为经济景气的晴雨表，经济景气的时候，人们往往把购房的需求提前；经济不景气，则相反。因此，2006年我国经济的景气度以及对于经济景气度的预期都将影响楼市。房地产过于依赖银行融资的格局将有多大程度改变2005年央行发布的房地产金融报告中提到，房地产开发商通过各种渠道获得的银行的资金占其资产的比例在70％以上。开发贷款资金和销售贷款资金都从银行进入开发企业，目前房地产业除了银行信贷之外很少有其他融资渠道。这种单一融资格局的弊端在银行紧缩银根的2005年暴露无遗，资金链绷紧成了眼下房地产企业面临的普遍性难题。当大量房源积压在手、不能实现资金回笼，在外无后续资金、内有还贷压力的情况下，开发商便不得不降价卖房回笼资金。道理很简单，融资渠道单一放大了银行在房地产市场中的新经济周期性：当经济处在热周期时，银行贷款也热；当经济周期降温时，银行贷款随之趋冷。一句话，银行雪中送炭的少、锦上添花的多，开发商总不能勒紧裤带过日子。正是在此背景下，2005年房地产信托基金重浮水面，但其规模等方面的限制还很多。2006年房地产开发融资渠道的拓宽程度，无疑将影响市场卖方的行为。国家发改委预测房价保持稳定涨幅低于去年国家发展改革委价格监测中心**新完成的报告预测，2006年中国房地产市场将继续按宏观调控目标方向发展，房价也将基本保持稳定，预计涨幅将低于去年。报告认为，尽管去年住房价格增幅明显回落，但目前中国房地产市场仍然存在不少问题，如房价过高、住房供给结构不合理等。影响2006年房地产市场价格变化情况的主要因素有：一、业界普遍认为，今年国内生产总值增速将保持在8％以上，城乡居民的收入也将不断提高，这将为房地产提供良好的发展空间；二、在国家宏观调控政策下，今后房地产市场开发将呈现平稳增长态势，别墅和高档住宅等浪费土地资源的开发将会受到遏制；三、城市居民住房消费日趋成熟，住房阶梯型消费正在逐渐形成，同时，居民住房消费更趋理性。因此，今年房价出现大幅上涨的可能性不大。国家发改委指出房地产业下半年进入加速回落期国家发展改革委的一份报告指出，房地产业正在步入中期性调整阶段，今年下半年可能进入加速回落期。预计此次房地产增长调整将持续少则3年，多则5、6年，期待一两年调整后重新高涨是不现实的。报告同时表示，目前操纵市场的力量仍然很强，房地产真正的“软着陆”还未实现。建议在政策上要做到“三不”，即土地偏紧的政策不能松、信贷政策不能松、税收政策不能松，以防止房地产泡沫卷土重来。房价走势成中国网民**大关注热点由新华网和《经济参考报》主办的“2006年中国10大经济走势预测”活动结果显示，房价涨跌、医疗收费、教育收费等成为中国网友关注的热点。其中房价走势问题高居榜首。据《经济参考报》报道，在此次投票当中，住房价格成为网友**关注的话题。在参与投票的网民中，认为房价将下跌的占投票人数的60％，认为将继续上涨的占26％，还有14％的网民认为2006年的房价将与2005年持平。北京拟推限价商品房北京市建委副主任苗乐如日前表示，2006年，北京将全力解决住房供应结构问题，并推出限价商品房。这是北京市有关部门正在考虑的遏制房价上涨之良策。苗乐如表示，限价商品房是通过在土地、项目招投标时，为其设定**终的销售限价。不过，**终的限价水平、推出的楼盘数量及位置，还需要与其他主管部门协调后确定。广州市民购房意愿下降来自广州市统计局的一项调查显示，今年内有购房意向的居民家庭为7．8％，比上年调查大幅减少4．8个百分点。在有购房意向的市民家庭中，53．6％选择购买新建商品房，42．3％的家庭选择购买二手房，另有4．1％的居民有其他选择。市民打算购买住房的均价为3900元，而广州市市区目前的商品住宅均价超过5500元。成都力促低价楼市成都市房管局局长周鸿德日前表示，政府部门今年将重点促进楼市低价、低端产品面市。据了解，为了做到“保障低端”，成都市今年公共住房制度建设的重点有：加快廉租住房管理办法的拟定和出台，同时视情况适当提高廉租租金补贴标准，扩大住房保障面，从而更充分保障更多困难家庭；加强对经济适用住房的管理，确保中低收入家庭真正受益等。

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