我国房价调控现状及未来发展如何？

我国房地产发展现状：销售量持续增长，商品房销售面积，销售额以及销售给个人的购房额持续上升，04年商品销售量比03年增加4500万平方米，为住房商品化最高值。年销售额超过1万亿，为1998年的4倍多。个人购房所占比重持续增加，一直占90%，反映居民对住房需求旺盛的态势。此外，房价大幅攀升，全国商品房价格 1998年至2003年，年均增长 59元。2004年大幅攀升，这一年增长了355元，达到了 2700 元每平方米。住房价格从98年至04年增长了695元，其中03到04年增长了352元，占50.6%。房价上涨是综合因素导致的，这些因素包括土地价格上涨，建筑材料价格上涨，新建住宅品质提升，中低位商品住房供应比重下降，影响消费者对房价的预期，房地产市场存在着特定形式的垄断，房地产业在我国属于新兴起的产业，较高的利润是吸引资本向其流动的基本条件之一，是新兴产业发展的基础，宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，推动了价格增长。

有轨电车2号线直达苏州新区火车站，可换乘地铁3/6号线；项目东侧通墅路直连太湖大道高架，中环北线西延工程预计2025年完工，可缓解交通压力。

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房地产行业有着资金密集型的特点，在当今银行惜贷、融资渠道狭窄的情况下，房地产开发企业一方面需要政府出台相关政策以建立多元化资金筹措体制；另一方面企业自身也要提高资金管理水平，提高资金使用效率。随着国内金融市场的进一步开放，资金将在房地产行业起着越来越重要的作用。加强资金链的稳定性，也成为了房地产企业管理中需要解决的课题。

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短期下跌，长远上涨趋势。这次房价上涨的周期已经够长的了，房价严重泡沫社会公认的，才出现政策调控历时1年都唯有放松的迹象，我们看出政策对房价调控不见效果不低头的决心，短期房价在政策的影响下不可逆转下跌，党政策强硬了，谁敢出来抬杠。热钱不断从房地产行业流出而转入股市，一线房价在5月初就出现不同程度的下跌，房价下跌虽然是缓慢的，但迟早会扩散到二三线城市，谁也逃不过这次下跌的命运，区域性不同下跌幅度会有所不同。长远房价上涨趋势不会该变----经济依靠房地产带动没有改变，人民币对美元**趋势没有改变，这次都是房价上涨的推动力。

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一、农村宅基地管理存在的问题 1.缺少村庄规划 我们频繁听到的是“城市发展布局与规划”，而很少听到“农村村庄布局”以及“村庄内宅基地选址”等内容，这就足够说明相关人员以及当地村民极度缺少村庄规划的做法。造成此尴尬局面的原因在于：首先，相关管理人员以及农民对于农村空间布局意识极其淡薄，从思想意识上缺乏重视度；其次，缺乏专门、专业的管理、规划人员，导致该项工作即使上级有部署，但是由于部门不完善、人手不充足导致农村规划这项工作被架空；另外，基层政府以及相关组织对于村庄规划的认识严重不足，导致农民不配合农村布局规划的相关工作，形成“年年规划，年年村庄无变化”。 2.法律法规不健全 现阶段，我国与农村宅基地相关的法律法规尚且不健全、不完善，表现在我国尚未颁布一部专门的、完整的有关农村宅基地管理的法律法规；同时存在对农村宅基地划分界限不明，导致管理失衡；其次，由于尚且缺少对于农村闲置土地的回收以及再利用的可操作性规定，导致农村大量闲置宅基地被在浪费，土地资源得不到有效利用。法律法规的不健全，直接导致相关政府部门以及组织在实施农村宅基地规划、管理工作中，受到来自反对方的“攻击”，失去了农村布局规划的效力。 3.管理手段滞后 由于农村特定的经济、文化背景等因素的影响，我国对于农村宅基地的管理手段还比较落后，造成农村宅基地管理手段严重滞后的原因在于：国家对于农村宅基地管理所拨的经费严重不足，导致相关的国土部门有心无力开展管理手段以及管理方法的研究工作；专业管理人才缺乏，致使新的管理理念无法真正应用到实践中来。笔者发现不少地区的国土部门，要完全依靠双脚，一步一个脚印的赶往村组监管的宅基地，管理工作执行起来更加困难。 4.监管力度不到位 首先，从客观上来说，农村宅基地管理范围相对来说比较分散，不便于管理和控制。从主观上来讲，我国基层管理部门设置的专门人员不足，管理力量不足，加上国家给予的执法设备严重不足。无论是从客观在角度，还是从主观角度，都限制了对于农村宅基地管理的监管效力；其次，不少基层部门为了缩减管理成本，故意忽视对宅基地的管理，也造成了监管的不到位。 二、农村宅基地管理对策 1.建立农民不动产登记制度 建立农民不动产登记制度使得农村宅基地以及其他性质的的土地之间界限得以清晰，并且彻底打击了“一个住户多套住宅”等现象，促使农村宅基地组早日走上登记发证的道路。农民不动产登记制度建立之前，要做好相关的准备工作：首先，要在全村范围内做好对宅基地的排查准备工作，分清宅基地以及其他性质土地的区别，并且建立起数字化档案信息；其次，为了解决农村建设资金缺乏等问题，笔者建议将土地收益应用到整体利用农村土地上，缓解土地整理资金严重不足的局面。 2.制定农村宅基地管理的法律法规 目前，对于农村宅基地的管理逐渐纳入到了依法管理的轨道，但是其尚且存在着粗放、实践性不强以及可操作性不强等缺点。完善、专业的法律法规是确保我国国土资源管理部门有效落实农村宅基地管理工作的前提。在制定农村宅基地管理的法律法规时，相关立法人员要实地走访各个农村地区，调查当地农村宅基地的管理情况，并且参照其普遍存在的问题，在法律条文中提出解决方案，确保推动我国农村宅基地管理工作早日走上有法可依、依法行政以及执法必严的道路。 3.建立农村宅基地退出和流转机制 笔者建议从以下几个方面建立农村宅基地退出和流转机制：首先，建立农村宅基地退出补偿机制，为农村闲置土地再利用创造制度支持；其次，为了建立城乡互动机制，建立农村宅基地有偿使用制度；另外，设置合理的农村宅基地产权制度，规范农村宅基地市场体系，建立起农村宅基地使用权终流转制度。对于农村布局的规划，还可以实现界限规划，将耕地区以及住宅区明确分界开来。 4.建立严格的宅基地监督管理制度 宅基地监督管理制度的建立，不是孤立的、单一的，涉及了诸多的涵盖因素，包括部门设置、人员安排等等。建立严格的宅基地监督管理制度，笔者建议从以下几个方面做起：首先，国土部门要设置专门的监督管理部门，明确职责的划分；其次，安排专业素质较强的宅基地监督管理人员，建立起清晰地奖惩机制；另外，监督以及制度是相辅相成的，制度的落实效果需要监督来保障

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