我国房地产发展现状

中国房地产市场面临全面调整 2011-06-29 10:48 中新社北京6月29日电题：中国房地产市场面临全面调整 今年上半年，中央重拳出手调控楼市，力度之大近年罕见。时至2011年年中，在严厉的房地产调控下，北京、上海、杭州等地成交量全线下挫，个别楼盘“零成交”，部分楼盘价格也出现松动，但市场观望气氛仍在加剧。业内人士预计，今年下半年，内地楼市有望步入艰难的全面调整阶段，房价将有明显下降。 在内地经济刺激政策的带动下，2009年，中国房地产市场迅速升温，全年商品房销售面积、销售额，均创1998年住房市场化改革以来**高水平，北京、上海、深圳等地房价也上涨至历史高点。 中国社科院发布的《2011年经济蓝皮书》称，“目前房价收入比超出合理承受范围，85%的家庭无力买房。”房价过高、上涨过快，已经成为影响中国楼市持续稳定发展**突出的问题，也带来了严重的社会和政治问题。 为遏制部分城市房价的过快上涨，政府频频出手调控楼市。继去年底二手房营业税优惠终止、“国四条”、土地出让金比例调高至50%、“国十一条”等楼市降温措施后。今年4月中央疾风骤雨出台一系列房地产调控政策后，北京、青岛、上海、广州等地政策实施细则也相继出台，对市场的影响也逐步显现。 国家统计局公布的数据显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，尽管同比涨幅仍然较大，但环比涨幅比4月缩小1.2个百分点，房价企稳回落的趋势明显。 根据一份非官方的统计数据，5月份，一线城市成交量减少一半，30个主要城市成交面积几乎全线下跌，跌幅约44%。北京、上海、深圳、杭州、南京等地成交量已跌至历史**低水平。 受政策影响，从4月中旬开始，杭州推出的30个左右新盘中，目前零成交楼盘已达7个。6月上旬，北京在售的235个普通商品住宅项目中，147个楼盘出现零成交。同期，上海有36个豪宅楼盘出现零成交。 随着调控政策的不断深入，开发商资金压力不断加大，从6月中旬开始，一些开发商通过打折促销、无理由退房等手段已在或明或暗的降价。 今年下半年，随着土地供应量、房地产项目的开工量、开盘量的增加，以及保障房建设力度的不断加大，房价有望回调。如果市场博弈能够迅速摆脱目前的胶着状态，**快价格可能在三季度见底，如果市场继续陷于多方角力之中，房价探底有可能要等到年底。 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，今年楼市，仍存在供应总量和保障性住房不足，以及流动性过剩和收入差距过大的问题。今年的房地产新政，在遏制不合理需求同时，加大了土地和保障性住房的供应力度。到2011年，新政效应有望完全释放，投资性购房将明显收敛。由于居民的自住性需求仍然旺盛，在供应量增加的情况下，市场结构会逐渐趋于合理，楼市也将重归稳定。，希望可以帮到

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一 中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6～1.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8％，其中，新开工面积增长30.4％。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9％，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长6.5％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。三 中国房地产业的可持续性分析可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有1.6%。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。四 中国房地产业可持续发展评价指标体系房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。

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房地产调控并不一定会导致房价下降。就像美国次级债危机一样，房价下跌将引发一系列金融问题，管理层调控的意图绝不是想房价下跌。此外，提高房贷**比例、征收营业税等等抑制需求的措施不仅效果不明显，还间接刺激了房价上涨;紧缩地根的政策也是适得其反。而北京并不会因为奥运会结束而失去吸引全国优秀人才的魅力。在这种宏观背景下，这部分专家认为，房价不仅不会在未来两年拐弯，甚至在未来10年也会继续向上，唯一变化的只是房价增幅没有现在这么大

国家买房新政策20191、2019年楼市将要进入“冻房时代”，拿一线城市深圳来举例，深圳是上一波楼市上涨的领头羊，**了全国一年左右的时间。2019买房早在此前的几个月，业内就有关于深圳、北京等一线城市是否会推出限售政策的猜测，而2019年深圳出让的第一块普通住宅用地，加上了限售5年的条款。这说明近期楼市调控正在继续收紧。2、住建部负责人也明确表示，2019年的房地产调控要满足刚需、支持改善、遏制炒房。在今年国家调控收紧的环境下，首当其冲遭受打击的是炒房投资客们。我们都知道限售**主要的目的是抑制投机炒房。一旦房价上涨时机来临他们就会果断出手套现，对炒房客们来说持有时间越长风险和成本就越高。3、2019年房地产调控开局意义重大，不但为今年的调控定下主基调，还表明了国家对房地产调控的决心，很多人期待的调控并未松绑，而今年的调控仍将继续。

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3月5日在政府工作报告中提出，启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，政府工作报告表明，2018年楼市调控基调明确，体现了政策的稳定性和连续性。“从政府工作报告可以看出，今年棚改的工作力度不减，棚改安置和群众住房问题的解决继续挂钩，很大程度上也说明民生保障依然会加大力度。”严跃进说。报告还提到加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。“这意味着接下来无房的、住房困难等群体依然会享受更好的住房保障内容，充分体现了当前房地产市场住房保障的思路。尤其是对于公租房来说，既有保障房的属性，也有租赁市场产品的属性，所以是接下来重点打造的项目。”对此，严跃进表示，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，体现了政策的稳定性和连续性，也意味着2018年的楼市调控基调已定。后续，“预计各地调控中会持续抓地方主体责任。”再者，政府工作报告提出，“支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。”对此，严跃进认为，“从这一句表述可以看出未来我国‘三元住房结构’的思路很清晰。”其中，“自住购房需求主要是对经济条件好的购房者的需求，此类需求会更加强调自住的属性。而租赁市场主要是解决购房困难群体的，这一点也是有积极作用的，可以认为是零产权、侧重居住属性的。而对于共有产权住房来说，有部分产权的概念，有助于解决夹心层的住房需求。”他说。另外，严跃进认为，住房制度改革节奏加快，改革的思路也很清晰。“政府工作报告提出改革主要是三个要素。第一是多主体供给，这应该是积极鼓励各社会资本、各企业参与住房制度改革的信号。第二是多渠道保障，这会形成更为丰富的产品线。第三是租购并举，未来预计在‘租售同权’等方面会有较大的思路。类似内容做到位，将真正形成安居宜居的效应。

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