办公房出售要交土地出让金

• 136****6462 不用，土地出让金是开发商交的 2014-04-07 09:41:06
• 151****1617 针对这一问题，我们首先要明确土地性质有哪些?什么是土地出让金?这两者又有什么关系?为什么改变土地性质要补交土地出让金?
  首先，根据《土地管理法》，我国的土地有“三大类”：农用地、建设用地和未利用地。土地性质主要是指这其中的建设用地分类，一般在进行土地登记时，《国有土地使用证》用途一栏中都会登记商业、住宅、工业、办公等分类，这就是土地性质；土地出让金指的是各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款，这一部分价款并不是土地的全部价格，不同地区土地出让金收取的比例并不一样。
  其次，土地性质和土地出让金有着密切的联系。不同性质的用地有不同的土地使用年限和土地收益。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让的**高年限按下类用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。”土地使用年限直接影响着土地收益年期的长短；另一方面，不同性质的用地土地收益也不一样。一般情况下，商业用途的土地收益**大，住宅其次，工业**低，所以同样面积、相似条件、不同性质的土地，收益的不同使得所缴纳的土地出让金也不一样。
  由此可以看出，改变土地用途直接改变了土地的原有收益，使得国有土地收益发生改变，为了维护国家利益，就需要补交由于改变土地性质，所增加土地收益的土地出让金。
  读者问题中提出两种补交土地出让金的计算方法：
  一种计算方法是按评估价格×门市建筑面积×22％－原用途价格×门市分摊土地面积×22％，其中评估价格把同一时点的出让土地原用途价格扣除；
  另一种计算方法是按评估价格×门市建筑面积×22％－出让土地原用途价格×分摊土地面积。
  在回答此问题前，笔者要先提出几个问题。
  (1)方法中所提的“评估价格”指的是房屋价格还是土地价格?什么时点、什么用途的价格?
  (2)22％是土地、还是房屋的出让金比例?
  (3)方法中所提的“原用途价格”是什么时点的价格?土地的还是房屋的价格?
  基于以上问题，笔者也很难判断到底哪一种方法更有利于保障国家收益、说服土地使用者，但是从土地估价上来说，对于改变用地性质所要补交的土地出让金，一般应该在当前情况下重新评估土地性质变更前后的价值，补交额应当是当前不同用途土地出让金的差额，具体计算如下：
  所需补交出让金＝当前商业用途土地价格×土地面积×出让金缴纳比例－当前住宅用途土地价格×土地面积×出让金缴纳比例
  对于问题中涉及到的如何扣除出让土地原用途价格，是应该按照建筑面积扣除、还是土地分摊面积扣除，笔者建议按照当初缴纳土地出让金时的计算方法进行计算补交。
  在实际操作中，住宅类用地转为底商的土地性质变更，笔者认为土地面积应是首层总的分摊土地面积，具体到每个门市分摊的土地面积应该按照其门市建筑面积所占首层总建筑面积的比例进行分担，具体公式如下：
  每个门市分摊土地面积＝门市建筑面积／首层总建筑面积×首层总的分摊土地面积
  因为出让金指的是土地产生的收益，所以笔者认为应该按照每个门市分摊的土地面积进行补交土地出让金，由此得出每个门市所需补交的土地出让金，计算公式如下：
  每个门市补交的土地出让金＝当前商业用途土地价格×分摊土地面积×出让金缴纳比例－当前住宅用途土地价格×分摊土地面积×出让金缴纳比例
  需要说明的是，改变土地性质所需要补交的土地出让金数额，并不是当前商业用途土地出让金直接减去以前住宅用途的土地出让金，因为货币存在增值或贬值的情况，所以必须对当前土地的商业和住宅用途重新进行评估，然后才能正确、合理的确定需要补交的土地出让金。也就是说，无论土地的性质怎样改变，都必须是当前时点的土地评估价格，所需补交的土地出让金应是当前不同用途土地出让金的差额。
  对于文中所提到的“无论楼层高低都不应该改变因变更用途收取政府收益的数额”，由于该建筑楼层已经确定，容积率也不会发生变化，所以首层分摊的土地面积也是已经确定的固定面积，不应该存在由于扣除方法的不同所引起政府收益的不同，除非政府收益按建筑面积或者土地分摊面积分别计算，才会引起政府收益的不同。在这里笔者认为，不应把建筑面积和土地分摊面积混合计算。
  12724 2014-04-07 09:28:41
• 147****0931 大哥,请参阅:
  关于天津市内六区办理住宅土地登记
  手续收费有关问题的通知
  发文单位：天 津 市 物 价 局
  发文日期： 二OO二年十月三十日
  文 号：津价房地〔2002〕484号
  主 题 词: 城乡建设 土地 登记 收费 通知
  内 容：
  
  市房管局：
  你局《关于申请土地登记费的函》（房计[2002]259号）收悉。根据市委办公厅、市政府办公厅《关于印发〈天津市房地产管理局职能配置、内设机构和人员编制规定〉的通知》（津党办发[2001]34号）和市政府领导同志对市规划和国土资源局、市房地
  产管理局《关于报送〈市政府委托办理市内六区住宅用地登记发证工作方案〉的请示》的批示精神，现将你局受市政府委托办理市内六区住宅用地登记发证收费的有关问题通知如下：
  一、和平、河西、河东、南开、河北、红桥六辖区内住宅及与住宅相连的底层商业用房的土地分户登记和核发《国有土地使用证》，由市、区房管局按照国家和本市有关规定收取相关费用；其他区县办理相关事宜仍由市、区县规划和国土资源局按照国家和本市有关规定收取相关费用。
  二、办理住宅及与住宅相连的底层商业用房的土地分户登记和核发《国有土地使用证》按下列收费项目及标准收费：
  （一）土地证书工本费收费标准为：普通证书，个人每证5元，单位每证10元；国家特制证书，单位和个人均为每证20元。
  按照城镇住房制度改革政策规定取得所有权的住房办理《国有土地使用证》时按上述标准缴纳土地证书工本费。
  （二）土地权属调查、地籍测绘收费：城镇居民住房用地面积在100平方米（含100平方米）以下的，每宗地收13元，每超过50平方米（不足50平方米的按50平方米计算）加收5元，但累计相加**高不超过30元。两户以上共同使用用一宗地的，按每户独立使用和分摊面积在100平方米（含100平方米）以下的，每户收7元，每超过50平方米（不足50平方米的按50平方米计算）加收3元，但累计相加**高不超过20元。
  （三）未办理城镇国有土地使用权出让手续而取得国有土地使用权的私房交易，缴纳国有土地使用权出让金标准为私房实际成交金额的1%，由受让方缴纳。私房每交易一次，则按前述标准缴纳一次国有土地使用权出让金。按照城镇住房制度改革政策规定取得所有权的住房进行交易的按上述标准缴纳国有土地使用权出让金。
  （四）私房赠与缴纳的国有土地使用权出让金标准为私房评估价值的1%，由赠与方或者受赠方交纳。
  三、在办理土地登记时，应根据单位和个人的实际需要，由其自愿选择普通证书或特制证书并缴纳相应的证书工本费。
  四、土地登记收费为行政事业性收费，纳入财政专户，实行“收支两条线”管理，收费时应须使用财政部门监制的行政事业性收费票据。有关单位接到通知后须到价格主管部门办理《收费许可证》手续。
  五、在办理收取划拨土地二次上市房屋补交土地出让金时，应统一使用市规划和国土资源局提供的收费票据。收取的土地出让金由市房地产管理局登记发证中心集中管理，按月交市规划和国土资源局，由市规划和国土资源局再上缴市财政局。收取的土地出让金1%业务费，根据业务需要，按有关规定办理。
  六、有关单位必须按照国家有关规定实行明码标价，在收费场所醒目位置公布收费依据、收费项目和收费标准。
  七、各单位要认真执行本通知和国家的相关规定，违反上述规定，由价格、财政主管部门依据有关规定检查处理。
  八、本通知自2002年11月1日起执行。
  因此,遵照以上规定,你就得交纳了! 2014-04-06 10:32:39
• 134****8698 据我了解我国现在还没有出台过让个人缴纳土地出让金的政策，**多也就交个土地增值税（办公性质活花园住宅）。 2014-04-04 16:04:37