如何转让按揭房，按揭房转让需要注意什么？

• 142****1822 风险防范关键是合同 转让按揭房方式有两种 按揭房是指上家通过按揭购买、贷款尚未还清的商品房。按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行,产权人不得擅自出售房屋。出于投资或融资变现的需要,在二手房交易中购房者欲将按揭房转让的越来越多。按揭房交易过程比普通产权房要繁琐,通常有转按揭交易和非转按揭交易两种操作方法,风险防范的关键是签订规范合同。
  (一)转按揭交易转按揭是指将房屋产权人(上家)欠银行的贷款转让给下家,原抵押关系解除,下家以所购房屋重新向银行作抵押。这种转让方式需具备以下几个条件:
  1、按揭银行允许提前还贷并开设了转按揭业务,有指定的转按揭担保机构;
  2、下家具备银行规定的贷款条件;
  3、下家的贷款额度受到限制,一般来说,若下家欲贷款数额超过或明显低于转按揭的贷款数额,则难以成功。通过转按揭方式转让按揭房,上下家的风险较低,但交易周期相对较长,通常需要一个月到一个半月转贷审核期,审核通过后方可办理过户手续。其交易过程可以概括为:居间委托———前期审查———签订买卖合同———转按揭申请———过户抵押。 交易过程中,银行风险主要通过他们自身的金融服务流程和转按揭担保机构来消化。上下家的风险主要通过中介机构和合同约定来防范。首先,在收签约定金时,居间委托合同就要对有关转按揭的问题进行约定;其次,在前期审查中,中介机构要重点审查银行可否转按揭、下家是否符合银行规定的贷款条件、下家需要转贷的数额和按揭房产权是否清晰等问题;**后,签订合同时,上下家的违约责任要约定明确,约定的违约赔偿金数额一般比普通交易的高。
  (二)非转按揭交易不通过转按揭的方式转让按揭房,在二手房交易实践中也很常见,但**好通过诚信度较高的中介公司,以防其中较大的风险。采用这种方式的主要原因有,
  1、贷款银行没有转按揭业务;
  2、下家无需贷款或贷款数额要超过原贷款数额,或者欲贷数额明显少于原贷款数额;
  3、上家需要在短期内完成交易。遇到上述情况,通过中介公司居间出售按揭房的,实践中一般又有两种操作方案,一是买卖合同签订后上家自行还贷,二是买卖合同签订后上家用下家的**款还贷。因此,非转按揭交易的实质是,签订转让合同还贷后再交易过户。相对于转按揭,这样交易更灵活、方便。 从风险角度来说,银行风险很小,上下家的合同风险较大。为避免上下家的风险,中介公司一般会关注房屋产权是否清晰、**款是否由中介监管和违约金数额约定是否够高三个问题。尤其需要注意的是,现阶段跨行转按揭一般难以实现,而先还贷后交易,跨行贷款自然不是问题。当然,这种方式除了要求中介公司有较高的诚信度外,还要求下家有提前偿贷能力或者下家有足够的**能力。 2014-04-04 10:42:11
• 143****7680 嘛房子办不下来按揭？跟我说说我试试！ 2014-04-04 10:14:50
• 141****6178 要全款买下，就必须先付**把你贷款还清，然后再去交易过户付剩下的钱。 2014-04-03 18:05:09
• 151****2323 (一)产权证是否已经落实首先，购房者要弄清楚自己的房子是产权按揭转让还是合同按揭，也就是说你的房子是已经办下来产权了，还是产权没有办下来(即目前还是合同)。如果是产权按揭转让，房屋的业主只需要出示产权复印件。
  (二)按揭二手房转让方式需要注意以下事项
  1、要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。
  2、要看房屋是否为共有财产，如为共有，要取得其他共有人的同意。根据规定，二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意。
  3、二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和南昌市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。
  4、应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据，或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。
  5、要看所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。
  6、要看所购二手房的建筑面积是否准确无误，因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准。
  7、应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问题。 2014-04-03 17:59:41
• 156****3401 魏国鹏律师解答：您好，非常乐意为您解答相关问题。贷款担保方式对所购房屋转让的约束
  （一）抵押房屋的转让采取所购房屋抵押担保方式办理的个人住房贷款，贷款银行作为抵押权人，对卖房人的房屋享有抵押权，未经贷款银行同意，卖房人不能办理房屋买卖过户手续。而贷款未还清前，银行无法同意卖房人办理解押手续，因此，转让按揭房就需要根据不同的情况采取不同的方法：
  1、卖方可以用其它担保方式做替代担保，暂时解押，待房屋过户，房屋出售所得价款偿还银行贷款后，解除借款合同。例如，借款人可以先用存单质押暂时取代抵押房屋作为未还贷款的担保，并变更《贷款合同》以便办理解押手续，待房屋过户后，用收回的房款提前还清贷款。
  2、买卖双方通过二手房中介机构进行交易，如果中介机构与贷款银行签订了二手房合作协议，通常可由中介机构提供房屋转让期间的贷款担保，并能过中介机构办理二手房转让的资金结算。这也有利于房屋受让人办理二手房抵押贷款。
  （二）第三方保证、质押、其它房屋抵押借款人采用第三方保证、质押、其它房屋抵押的，贷款所购房屋转让时也应先征得贷款银行书面同意，并与银行、购房人协商好购房资金归还银行贷款的结算方式，避免因未经银行同意转让贷款所购房屋，或转让房屋所得价款未及时偿还银行贷款而被银行罚息甚至收取违约金。同时，如果《保证合同》、《质押合同》中有关条款对所购房屋的约定，决定是否要将贷款所购房屋转让行为事先通知第三方担保人，以避免纠纷。无论何种情况，房屋转让前，都应及时办理各类合同的变更手续，房屋转让后应及时办理贷款提前还款和房屋过户手续，以及《借款合同》和相关担保合同的终止手续。 2014-04-03 10:01:28
• 147****8794 首先必须提醒您的是,目前国家明确规定,房屋必须在取得产权证后能才进行交易。如果该房屋尚未取得房产证,是不能正常上市交易的。您的房产目前房产证并未办理,因此是不能办理过户手续的。 如果该房产已经取得了房产证,那么即存在“转按揭”的问题。如果买房人仍希望将房屋抵押给贷款银行,每月偿还按揭贷款,那么就需要办理转按揭手续。首先买卖双方必须到贷款银行进行询问,确定贷款银行是否同意办理转按揭;如果同意,需要问清贷款银行对买卖双方主体资格的要求,应当提供哪些资料及办理哪些手续。其次,对符合交易条件的买卖双方,按贷款银行的要求办理转按揭手续。 目前银行不办理转按揭,原房主已经办理按揭贷款,您需要原房主缴完按揭,解除抵押,拿回产证,后再办理按揭。
  以上信息仅供参考,具体您也可以致电800J金融中心,电话87284190,感谢关注! 2014-04-03 09:46:21
• 141****8468 产证拿到了伐？这是关键，如果没拿到就要等到拿到产证后，把款换上后再交易，根据你个人的情况交契税，营业税或房产税。
  如果你买的是一手房的话看看路子能通伐，进行开发商更名。就不需要交税。如果你买的是2手房的话，只能参照我上面的方法进行。房价你们是可以自己约定，但是交税不是根据你们约定多少就多少的！必须根据房地产交易中心评估的价格进行交税。 2014-04-02 20:22:26
• 155****3528 风险防范关键是合同转让按揭房方式有两种
  
  按揭房是指上家通过按揭购买、贷款尚未还清的商品房。按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行，产权人不得擅自出售房屋。出于投资或融资变现的需要，在二手房交易中购房者欲将按揭房转让的越来越多。按揭房交易过程比普通产权房要繁琐，通常有转按揭交易和非转按揭交易两种操作方法，风险防范的关键是签订规范合同。
  
  （一）转按揭交易转按揭是指将房屋产权人（上家）欠银行的贷款转让给下家，原抵押关系解除，下家以所购房屋重新向银行作抵押。这种转让方式需具备以下几个条件：1、按揭银行允许提前还贷并开设了转按揭业务，有指定的转按揭担保机构；2、下家具备银行规定的贷款条件；3、下家的贷款额度受到限制，一般来说，若下家欲贷款数额超过或明显低于转按揭的贷款数额，则难以成功。通过转按揭方式转让按揭房，上下家的风险较低，但交易周期相对较长，通常需要一个月到一个半月转贷审核期，审核通过后方可办理过户手续。其交易过程可以概括为：居间委托———前期审查———签订买卖合同———转按揭申请———过户抵押。
  
  交易过程中，银行风险主要通过他们自身的金融服务流程和转按揭担保机构来消化。上下家的风险主要通过中介机构和合同约定来防范。首先，在收签约定金时，居间委托合同就要对有关转按揭的问题进行约定；其次，在前期审查中，中介机构要重点审查银行可否转按揭、下家是否符合银行规定的贷款条件、下家需要转贷的数额和按揭房产权是否清晰等问题；**后，签订合同时，上下家的违约责任要约定明确，约定的违约赔偿金数额一般比普通交易的高。
  
  （二）非转按揭交易不通过转按揭的方式转让按揭房，在二手房交易实践中也很常见，但**好通过诚信度较高的中介公司，以防其中较大的风险。采用这种方式的主要原因有，1、贷款银行没有转按揭业务；2、下家无需贷款或贷款数额要超过原贷款数额，或者欲贷数额明显少于原贷款数额；3、上家需要在短期内完成交易。遇到上述情况，通过中介公司居间出售按揭房的，实践中一般又有两种操作方案，一是买卖合同签订后上家自行还贷，二是买卖合同签订后上家用下家的**款还贷。因此，非转按揭交易的实质是，签订转让合同还贷后再交易过户。相对于转按揭，这样交易更灵活、方便。
  
  从风险角度来说，银行风险很小，上下家的合同风险较大。为避免上下家的风险，中介公司一般会关注房屋产权是否清晰、**款是否由中介监管和违约金数额约定是否够高三个问题。尤其需要注意的是，现阶段跨行转按揭一般难以实现，而先还贷后交易，跨行贷款自然不是问题。当然，这种方式除了要求中介公司有较高的诚信度外，还要求下家有提前偿贷能力或者下家有足够的**能力。 2014-04-01 12:41:52