区位和土地利用——地租的一般理论

• 134****9003 房地产需求的层次.①房地产的现实需求.这是消费者当期能够实现的需求.当期没有实现的需求称为意愿沉淀需求.当需求的增加能带来相应量的供给时,称为有效需求
  
  
  房地产供给和房地产需求是相对应的概念,是指在一定时期内,在一定价格条件下,房地产开发企业愿意生产并销售的房地产商品的数量.
  全社会的房地产供给分为市场交易供给和非市场交易供给二部分.
  市场交易房地产供给,是指通过一定的交换关系,经过必要的市场交易程序,以货币手段实现供他人消费或使用的房地产商品.
  非市场交易房地产供给,是指通过划拨,配给手段满足社会需求的房地产,以及新旧体制摩擦导致的,具有部分价值交换形式而不通过市场交易形式完成的房地产供给
  
  
  
  绝对地租是国家土地所有权的实现形式，与农业地租来源不同，城市绝对地租来源于产业部门创造的剩余产品价值，但不同行业也有所不同。具体来说，工业用地地租来源于产业工人直接创造的剩余产品价值的一部分；商业用地地租来源于产业部门劳动者创造后转移过来的，商业部门本身并不直接创造地租；城市服务业和银行保险业来源与商业用地基本相同；住宅用地地租来源于工资，是必要劳动部分创造的价值部分
  
  
  
  绝对地租一般是随着社会经济发展水平的提高而提高。在这一点上，马克思说过：“地租完全不是由地租的获得者决定，而是由他没有参与的和他无关的社会劳动的发展决定的。”绝对地租的增长来源于两个方面：一是随着城市经济的发展，社会劳动生产率相应提高，产业部门所获得的超额利润和平均利润提高，相应的土地要素所得的超额利润或平均利润也提高，因而地租量也会提高；二是城市经济发展对有限土地需求的不断增加，土地价格增长，导致绝对地租量增加。
  
  
  
  城市级差地租主要是由地理位置和追加投资产生的，土地自然肥力一般不起作用。城市级差地租同样存在着级差地租I和级差地租Ⅱ两种表现形式。
  对于城市级差地租I，影响因素主要是位置，这种影响主要表现在两个方面：①流通过程运输费用的差别，处于地段优越位置的企业由于比其他企业节省运输费用而取得超额利润；②资金流通速度的差别，位置好的地段客流量多，相应的单个资金的周转速度较快，相应会产生较高的利润率，因此取得超额利润。这种因位置差异而产生超额利润，在一定的条件下就会转为级差地租归土地所有者(国家)所有。
  对于城市级差地租Ⅱ，是以等量资本连续投在同一块土地上而产生不同的生产率形成的，在实际中表现为两个方面：①在微观方面，主要通过高层建筑的容积率宋体现，一般来说，房屋建筑单位的利润随着容积率的提高而提高，不仅获得一般利润，还获得相应提高的超额利润，这种超额利润在租约期间归土地投资者占有，租约期满，则转化为级差地租Ⅱ，归土地所有者占有；②在宏观方面，主要通过对原有的城市基础设施的二次开发，提高城市的客观环境，改变原地段的级差等级，从而产生新的级差。这种对全市的投资分摊在城市的每一块土地上，起初表现为土地资本的折价与利息，当整个基础设施投资完成后，产生新的级差后，这些改良的土地一旦归土地所有者占有，“一旦投入的资本分期偿还，这种化为利息的地租就会变为纯粹的级差地租。”
  级差地租量的测定依据土地级差收益，具体测定思路为：首先，析出土地要素对超额利润的贡献量，然后根据企业和国家对土地投入的各自贡献分割出级差地租幅度和水平。级差地租量的下限一般为城市绝对地租，上限为使用**优城市土地**好企业实际所获得的表现为超额利润那一部分的土地级差收益，其上下限之间的弹性由土地供求状况来决定。 2014-03-29 09:59:12
• 147****4556 城市土地价格的影响因素
  3.1 城市土地价格影响因素分类
  城市土地价格的影响因素主要有以下三大类：
  1. 一般因素；
  2. 区域因素；
  3. 个别因素。
  1. 一般因素
  一般因素是指影响城市地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容包括人口、行政区划、城市发展过程、地理位置、自然条件、社会经济状况、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
  2.区域因素
  区域因素是指影响城市内部区域之间地价水平的城市繁华程度及区域在城市中的位置交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
  3.个别因素
  个别因素是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地面积、形状、长度、宽度、地质条件、使用限制和宗地位置等。
  地价影响因素复杂，且各宗地价格的影响因素不同。估价人员一定要仔细调查，具体分析，不可千篇一律。
  2014-03-28 17:37:34
• 148****8162 现代西方地租理论——节选自《地租理论》
  现代西方地租理论的发展趋势之一，是在深化研究农业土地地租理论的基础上开始了对城市土地地租的探讨。自19世纪后期开始，随着世界范围内的城市化，用地与农业用地矛盾日趋紧张，在比较利益的驱使下，大量农业用地变为非农业的城市用地，城市的地位日渐突出。这就引起许多经济学家对城市土地问题的关注。阿尔弗雷德·马歇尔(A.Marshall,1842～1924)、约翰·B·克拉克(J.B.Clark,1847～1939)、赫德(R·M·Huzd)、威廉·阿朗索(William Alonso)等人是这一时期的代表人物。
  
  （一）马歇尔的地租理论
  阿尔弗雷德·马歇尔(A·Marshall)，是新古典经济学家，剑桥学派的创始人。他的经济学说是适应垄断资产阶级需要而产生的一种经济理论。该理论用折衷主义的手法把供求论、生产费用论、边际效用论、边际生产力论等融合在一起，建立了一个以“均衡价格论”为核心的完整的庸俗经济学体系。
  
  马歇尔认为，土地是一种特定形式的资本。他在《经济学原理》一书中指出：“土地是……大自然为了帮助人类，在陆地、海上、空气、光和热各方面而赠与的物质和力量。”[1]他还分析了土地所具有的各种特性；⑴土地的供给数量与需求程度无关，是不变的；⑵它没有生产费用，也没有能够生产它的供给价格；⑶使用一块土地的权力，就是对一定空间的支配权；⑷土地的位置和形状都是固定的，人类是无法制造的；⑸土地的肥力是自然和人为两个因素决定的。土地一方面通过大自然提供光、热、水、空气等因素来拥有其肥力状况，另外，人类通过耕作、改良等手段，也可以使土地的肥力明显改观。
  
  关于地租，马歇尔认为，地租是由土地的“原始价值”、“私有价值”和“公有价值”三部分组成。所谓的“原始价值”，就是指土地自然肥力带来的价值，它是大自然赋予的收益；所谓的“私有价值”，是指土地所有者个人为改良土地和建设地上建筑物而投入的资本、劳动及带来的收入；所谓的“公有价值”，是指国家为了社会的发展而进行的一般性的改良措施(如修建水库、电站、公路、铁路……)，由此带来的对土地价值的影响。他认为，在三个地租的组成部分中，只有“原始价值”部分才是真正的地租。[2]
  
  马歇尔创造性地提出了“稀有地租”的概念，丰富了现代西方地租理论。马歇尔认为，大自然未给人们以无限制的恩赐，因此，地租的产生是大自然的吝啬。他认为从某种意义上说，所有的地租都是稀缺地租，所有的地租都是级差地租。在他看来，如果不存在稀缺性，任何土地都不会有地租。马歇尔同时指出，土地的稀有性与土地的自然级差和利用方式的不同并不矛盾，正是由于这两个方面才产生了级差地租[3]。马歇尔的理论显然存在两个错误：他只提出了级差地租，而未能考虑绝对地租；他认为土地的稀有性，是带来地租的主要原因，又从土地的边际报酬出发，确认边际土地没有地租，这似乎有些矛盾。因为地球上的土地终究是有限的，人口增长和土地利用范围扩大的趋势，是永不停息的。所以，即使是边际土地，也不能说是十分丰富的。
  
  马歇尔首次论述了城市工商业的土地价值问题，提出了城市地租理论。他把场地之位置利益的货币价值总和，定义为“位置价值”[4]。场地价值，即某场地清除了建筑物之后在自由市场上出售所获得之价值，等于“位置价值”加上农业地租。各类土地通过投标，以争夺**有利可图的场地。马歇尔还考虑了场地之大小与它上面建筑物高度的关系，指出，如果土地是廉价的，那么企业家就会购置很多土地，反之会购置少量土地，而增加建筑物的高度。
  
  （二）克拉克的地租理论
  
  美国哥伦比亚大学的经济学家约翰·克拉克(J·B·clazk)，于1900年左右提出了一个简化的分配理论，即西方经济学中著名的边际生产力分配理论。根据这个理论，土地的租金是由**后一个投入的土地单位的边际产出决定的，在数额上等于边际收益产品[5]。从土地的总供给来看，它是完全缺乏弹性的，为一条极端的垂直线，但对某一行业的土地供给来说，又并非完全缺乏弹性，而是一条上扬的曲线。它与该行业需求曲线的交点，即均衡点，决定了地租的价格。当某一行业因扩大规模需要增加土地时，比如城市工业发展需要增加土地时，会因提高租价而将其它行业的土地(如农业用地)转移到该行业。
  
  克拉克的这一理论还不能简单用来确定城市土地价值。克拉克的目的在于建立一般的分配理论，在他的模式中，每一单位的土地都被看作均质的。城市地租理论旨在论证每一具体土地的价值是如何确定的。每一块土地都有一个不可省缺的重要属性——区位（即地段），不同区位的土地，不应看作是相同的。
  
  克拉克是用生产要素贡献来说明他的地租理论。克拉克认为，任何生产至少需要两种生产要素的相互配合，才能进行生产。当任何两种要素结合而生产出某种产品时，它们都对这种产品及其价值做出了贡献。地租就是土地这个生产要素对产品及其价值所做贡献的报酬。要想确切地得到土地和劳动各应得到多少报酬，就必须精确地计算出参与生产的各要素对产品的生产所做的贡献大小。增加一种要素的投入量后，尽管会增加总产量，但要素的边际产量却是下降的。这是由于“收益递减规律”作用的缘故。正因为如此，克拉克认为可以用要素的边际产量决定要素价格的方法，用来解决两个协作生产要素间的分配。而地租可以在土地这个生产要素的数量不变的情况下，分析劳动力的价格，然后再计算出地租的大小。这就是克拉克地租理论的中心内容，其特点在于：认为地租是土地本来的产品，地租的确定要根据边际生产力原则，按“剩余法”确定。 2014-03-28 13:40:29
• 141****0677 1.从马克思地租理论分析地价合理构成
  地租的资本化形成地价，因此可以用地租理论来分析地价。马克思地租理论认为，地租可以分成绝对地租、级差地租和垄断地租三种基本形式。其中，绝对地租是土地所有权在经济上的实现。级差地租是指优等和中等土地的个别生产价格与劣等土地的一般生产价格之间的差额。按照级差地租形成的条件和超额利润转化为土地占有收入的特点，可将其分为级差地租第一形态（Ⅰ）和级差地租第二形态（Ⅱ）。级差地租第一形态（Ⅰ）是指由于土地自然、经济条件，主要是指土地经济区位的差别而形成的生产价格之间的差额。级差地租第二形态（Ⅱ）是指集约化经营所产生的超额利润，即由于在同一块土地上连续追加投资引起劳动生产率的不同而产生的超额利润。根据投资的不同特点，级差地租第二形态（Ⅲ）又可细分为两种：（一）级差地租（Ⅱ）a，是由于对土地的直接投资所形成的级差地租；（二）级差地租（Ⅱ）b，是由于对土地间接投资所形成的级差地租。级差地租（Ⅱ）b又可根据形成地租的不同特点，细分为级差地租（Ⅱ）b－1和级地租（Ⅱ）b－2，前者由市政基础设施投资形成，后者由非市政投资的社会性投资形成。垄断地租是指在特殊自然、经济条件下产生的超额利润。以下分别就各地租形式的理论归属及实际归属情况进行分析：
  （一）绝对地租
  绝对地租是土地所有权在经济上的实现，应归土地所有者所有，即归国家或集体经济组织所有。在实际中，出让的国有土地和新征集体土地的绝对地租以土地出让金或征地补偿费的形式收归土地所有者所有，划拨国有土地的绝对地租（如款征收土地收益）由土地使用者占有。
  （二）级差地租第一形态（Ⅰ）
  级差地租第一形态（Ⅰ）形成的主要条件是土地经济区位，应归土地所有者、土地使用者和开发建设者所有。在实际中，级差地租第一形态（Ⅰ）由以上三者共享。
  （三）级差地租（Ⅱ）a
  级差地租（Ⅱ）a是由对土地的直接投资所形成的级差地租，理论上应归对土地进行直接投资的开发建设者所有。如果原土地使用者对土地有直接投资并且投资成果可为开发建设者所用，也应分享。在实际中，级差地租（Ⅱ）a由开发建设者与原土地使用者分享。
  （四）级差地租（Ⅱ）b－1
  由于市政基础设施是由国家或各级政府投资建设的，级差地租（Ⅱ）b－1作为市政设施投资分摊性地租，理论上应归国家或各级政府所有。在实际中，级差地租（Ⅱ）b－1归政府或代表政府的国有独资公司所有。
  （五）级差地租（Ⅱ）b－2
  级差地租（Ⅱ）b－2是社会投资辐射性地租，指非本地段，除市政建设以外其他基本建设（包括工业、商服、文教、住宅等）对一定范围内的地段所产生的或正或负的辐射作用，从而形成的或正或负的地租。理论上应归这些基本建设单位或政府代表这些基本建设单位所有，而实际中，一般为开发建设者所有。
  （六）垄断地租
  垄断地租是指在特殊自然、经济条件下产生的超额利润。理论上应由政府代表全体公民所有，实际中往往被土地使用者占有。
  以上分析可看出，整体上，地价构成存在不合理之处，主要有：一、如未征收土地收益，土地所有者应享有的划拨国有土地的绝对地租被土地使用者占有；二、应为政府代为所有的级差地租（Ⅱ）b－2和垄断地租被开发建设者和土地使用者占有。可见，认为地价高是由于政府收取的地价款高的说法是没有依据的。
  
  2.地租理论与中央的房地产宏观调控政策
  我国对城市土地征收使用费的理论依据是马克思主义的地租理论。地租是土地所有者的土地所有权在经济上的实现。我国土地是国家所有，任何单位和个人使用土地，都应该缴纳一定的土地使用费，确保国家土地所有权在经济上的实现。
  国务院指出：“保护土地不仅是关系经济社会全面协调可持续发展的重大举措，而且是关系民族生存的根本大计。面对耕地大量减少、人口继续增长的严峻形势，必须有强烈的忧患意识和危机意识。要自觉执行**严格的土地管理制度，更加重视节约土地，对子孙后代负责，对历史负责。”
  在现阶段，国家提高征地成本，强调征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。规范土地出让收支管理，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理，目的是切断地方的经济动因，把新增建设用地有偿收益要拿出来。土地出让收益不能作为市长的“零花钱”，同时用于被征地农民社会保障，用于建设城市廉租房和农村基础设施建设等。
  同时，提高土地使用成本给投资降温。国家将提高城镇土地使用税和耕地占用税征收标准，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让**低价标准，工业用地出让**低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让且其出让价格不得低于公布的**低价标准。
  总之，国家通过土地调控，切实保障正确处理地方和中央的利益关系，实现经济社会的可持续发展。 2014-03-27 09:56:13
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