物业管理企业与业主产生纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。那么业主与物业公司发生纠纷如何处理呢?方法/步骤 如果对物业服务企业服务方面不满意，可以找物业服务企业行政主管部门，主要是当地房地产行政主管部门(比如：房管局)投诉;当地房地产行政主管是物业服务企业的直接主管部门，找它们投诉再合适不过了;如果认为物业公司的物业费收取不合理，就去当地的物价局举办。 当然您还可以通过法院诉讼的方式来起诉物业服务企业的不合法行为，这是**直接的了。 我国《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理给水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。
全部3个回答 >怎样成为物业管理业主
145****6433 | 2014-03-25 10:51:00
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143****2676 业主从买房,装修入住,到熟悉小区周边环境,要经历一到二年,甚至更长时间,在这个期间,业主与物业从认识开始,会经历不理解,了解,认识,熟悉的过程。
从中国房地产行业特点来说,业主会从买房时的房地产客户到交房时物业服务对像的转变。在这个过程中,业主对物业工作多数是不了解,甚至不理解,业主会经常与物业发生纠纷,内容基本集中在房屋保修问题和配套设施问题上,与物业工作会有个磨合过程,这时的业主称为磨合期业主,沟通内容需要有足够的耐性,关注业主房屋保修问题为主。
业主入住会有装修过程,必然与物业现场清洁卫生和人员管理有冲突。这时的沟通以展示物业服务目的,争取业主理解为主。业主装修结束入住以后,会关注社区的配套和生活便利性,这时的沟通以居家生活内容为主,物业应更多在社区便利服务方面关注业主的需要,尽自己的努力让业主生活便利些。
业主居住一年后,熟悉小区环境,会更关注物业服务与一年前的变化,这时物业应重点宣传例行工作的进行和物业设施设备保养的过程,通过社区活动广泛了解业主的兴趣爱好。
从业主的兴趣爱好作为话题进行沟通,所谓话不投机半句多,业主的生活习惯和沟通习惯会影响物业与业主的有效沟通。
物业对小区表现活跃积极的客户应有更多关注,他们在社区的影响力会更大,争取他们对物业工作的理解会影响其他业主的物业评价。
沟通形式关键看业主喜欢从什么渠道关注物业工作,比如网络,社区公告,定期座谈会等。 2014-03-27 09:36:05 -
138****0551 只要买房就行不过得有物业的那种 2014-03-26 12:12:44
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144****8612 找国土房管局物业管理科，地址：新华路81号二楼（上楼梯后转右走到尽头），或者找城市管理区长专线（还是转办给国土房管局物业管理科），地址:秀全大道47号 2014-03-26 10:09:15
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137****4387 红楼遗梦:你好！
1、购买了新房，物业管理企业进入后，你就是物业管理的业主。
2、购买了已经有物业管理的二手房，你就是这个物业管理小区的新业主。 2014-03-26 10:02:50 -
157****8079 您好，强烈要求该业主还原阳台，谢谢 2014-03-25 20:57:26
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148****6422 如何与业主进行有效沟通物业管理的工作,说白了就是一种沟通工作,如何达到有效的沟通,是摆在每个业物业管理人员面前的难题。如果你是管理一个25000平方米的物业小区的主任,那就是说你有二百个左右的业主,你每天便要面对这二百个不同的面孔,以二百种不同的态度云应付他们,所以你的工作实际像是探险和研究,你要设法获取与二百个人的有效沟通。年底的业主满意率才能达到95%以上。因此,使工作有绩效,首先你要了解你的业主,和每一位业主进行友好沟通,或者**低限度成为业主的相识。你越能了解你的业主,他们就越能成为你的朋友,你的工作便更容易。为了方便我们了解不同性格的业主,通过多年的经验我反他们分成七大类:
(1)普通业主——这一类大约是你所有业主的百分之六十或七十,他们是不难应付的,虽然他们有点主观,但却很诚恳。他们爱作决定,喜欢发表意见。我们应多取悦他们,多为他们服务,不久,他将成为你第一号的朋友。
(2)冲动业主——这种人很普遍,他们脑筋灵活,精力充沛。所以不难和他们接触,只要你用客气礼貌的说话,他们一定会欢迎你,同时,你说话要正确,绝不含糊,因为他是极爽快的人,也是很容易交往的业主。
(3)犹豫业主——他们经常爱说“让我考虑一下”。其实他很可能需要和其它人商讨一下,才能作出决定,因此,你必须要有耐性,给他们一些时间和方便,或许你可向他提出一些问题进行正确地引导,例如:“你这样做(这样说)对你自己是有好处,可还有没有不好的地方你想过吗?”把你要说的真正目的让给他去说。你的提议会帮助他下决定,他还是不答允,你可追问原因,同时,更可和他详细倾谈,**后他一定会向你投降的,这种朋友他是很很佩服你的,一旦成功了,那可是**知心的朋友。
(4)自大业主——与这类业主沟通时,你要非常小心,他自负,敏感和非常主观。切勿和他辩论,一切都要顺从他,对他的意见、言论,尽可能表示赞同,这样,或许你能容易达成有效沟通这的目的。
(5)亲和业主——他很喜欢说和听笑话,他善于倾谈,非常友善。但你千万不要以为他是容易交往的,相反的,他是**能应付的一种。特别是他来找你沟通时,都是带着目的来的,采取的办法是来摸你的底。这时,你应让他说话,不要冲撞他,一有机会,就要把话题转到要沟通的话题上去,不要放松,**后,你要提出决定性的问题,使他无法以拒绝。例如:“你是同意还是不同意我的意见!”
(6)呆板业主——这些人特别地固执,他是**难沟通的一种,与他每一次接触,好像是全无希望达到你想要沟通的目的,有时甚至令人气怒。他会目瞪口呆地望着你说话,毫无反应,使你感到失望。唯一的方法,就是多上门几次,充分利用机会,给他亲身体验,合他口味后,或许他才会配合你。
(7)粗鲁业主——许多物业管理员都非常害怕和他接头,因为他行为举止非常粗鲁,他的言语会使你感到不大舒服,但你不要因此而退缩,因为他的粗鲁会吓走了其他人,这便是你的机会,你很可能与他有效地沟通,得到意想不到的收获。然而,和他倾谈时切勿和他辩论,你要设法从侧面告诉他你今天来找他的目的,要应付他粗鲁的行为和言语,你该表现自然些,不要取笑他的无知,同时,和他沟通时,要非常谨慎。粗鲁客户虽然粗鲁,但也非常注重利益,故我们要把握他的弱点,向他进攻,这样,便能水到渠成了。 2014-03-25 11:05:15
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作为过来人，我建议业主在更换物业管理公司时，要慎重考虑。新公司可能带来更好的服务，但也要考虑成本和稳定性。最好与其他业主充分沟通，共同做出决定。
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目前的物业管理市场竞争相当的激烈，要想从中取得一席之地，本公司有较好的品牌效应，从而“树立企业的形象、创出企业的品牌”。良好的企业形象，知名的企业品牌，是本公司的一项宝贵的无形资产。本公司要想树立自身的形象，创建自己的品牌，开展优质的服务是**重要的途径。只要我们服务好，才能得到广大业主的对我们服务内容的认可，才能在广大业主心目中树立良好的企业形象，继而在社会中提高本公司良好的声誉，增强本公司的市场竞争力。要如何提高本公司的物业服务水平，创造公司更大的经济效益，要从以下几个方面入手：（一） 从公司内部着手，加强自身服务意识的培养。要把服务工作做好，首先要从公司内部着手，通过培养员工思想道德素质教育，增强公司内部全体人员的服务意识和自身素质。通过转变公司的内部机制，增强员工的竞争意识，通过转变公司的经营机制，理顺工作关系。公司内部的关系理顺了，员工上下服务的意识和素质提高了，服务的质量自然就会有显著的提高。1 、加快公司人才的培养，形成具有专业化服务水平的专业技术力量。任何企业要想参与市场竞争，必须能为市场提供优质的产品。物业管理企业为市场提供的产品是服务，人才是物业管理企业能够提供优质服务的关键。所以，加快人才的培训是物业管理企业提供优质服务的基础。为此，一方面应引进一些具有相关知识与经验的高层次管理人才，另一方面应通过培训、定期检查、绩效考核等方式，提高物业管理企业自身员工的素质。随着员工素质的提高，管理手段的加强，管理水平的提高，服务质量也会随之相应提高。2 、改变公司内部机制，增强员工市场竞争意识。现代企业发展的特点是要建立一个现代企业制度，建立健全相关的内部运作机制，使企业适应市场发展的需要，不断提高企业的管理水平。企业改革的主要目的就是完善企业的运行机制，要在提高服务水平方面下工夫，就首先要加强员工的业务素质的考核，做到奖罚分明；积极实施竞争上岗，符合服务要求的人员继续聘用、不符合服务要求的人严格实施解聘或调任其它职务；加强人才专业、专长的对口，将专业岗位工作实施专业人员选用，保证拥有专业技术的人员在公司能够得到重用。通过公司内部机制的建立与健全，增强员工的市场竞争意识，有利于调动员工的工作积极性，只有发挥了员工的主观能动性，才能使服务上一个台阶。（二）规范服务或专业服务行为1 、物业管理服务内容很多，涉及的工程、保安、财务等与业主打交道。在这些打交道的过程中，相关人员的服务行为规范与否，成了广大业主衡量本公司物业管理服务水平高低的一个重要标准之一，也成为公司自身企业管理工作中的一项重点内容。员工服装统一、举止文明、态度和蔼、语言亲切这些行为都有公司物业服务的统一标准，只有在服务标准上多下工夫，造就一支业务水平高、管理经验丰富、自身素质强的管理队伍，才能满足第一国际广大业主的服务需求，也才能满足公司发展壮大的需要。2 、在日常客户服务管理工作中引入 ISO9000 质量体系，加强内部队伍服务管理水平。物业管理自身的工作项目较多、程序复杂、环节较多，在日常管理工作中，强化岗位职责，突出工作程序，加强内部考核工作，成为了物业管理企业不断完善、不断发展的关键环节。在日常管理工作中引入 ISO9000 质量体系谁工作，能够有力的实现上述工作环节的切实履行，同时，还能够为企业管理的其他方面，提高管理水平。不是说，只有通过质量体系认证，才能保证该物业公司是一个服务好的物业管理企业，但是，通过质量体系谁的物业管理公司一定是一个服务水平较高、管理完善的企业。3 、做好对外宣传工作，加强与业主的正常沟通。物业管理企业搞好服务的另一个关键，就要在提高服务质量的同时，加强与住户的联系，听取他们意见。了解他们需要的服务项目，对物业公司有哪些意见和建议。解决好住户投诉并及时给予回复，让住户知道物业公司在时时刻刻的关心着他们。这样既能了解业主的需求，又能拉近双方的关系，做到相互支持、相互理解。同时，物业公司在加强服务工作的同时，也要加紧对小区居民的实施企业服务宗旨的宣传工作，例如“以人为本、亲情服务”、“想住户之所想、帮住户之所忙、急住户之所急”，做到既让客户了解我们的工作内容，又使业主对我们进行监督，促进我们不断的提高服务水平，完善服务工作内容。（三） 要积极完善的服务体系一个物业管理企业的服务内容包括常规性公共服务、针对性的专项服务、简化以往繁琐的工作程序。物业公司应针对各类服务性质，进行良好的规划，发挥各自特点，满足客户工作生活需要，引导客户消费，塑造良好有偿服务空间。
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联名的力量是很强大的,所以我支持业主委员会,联合起来抵抗原物业的不合理的管理,和完善管理
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第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
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