购房合同无效是绝大多数购房者都不愿意遇见的情况，毕竟合同一旦无效就意味着购房者需要再花精力去处理纠纷和寻找新的房子。与其在遭遇纠纷后病急乱投医，不如在之前先对相关问题进行详细了解。本文将对购房合同无效的情形有哪些以及购房合同无效怎么办进行介绍，希望能对各位购房者有所帮助。 一、购房合同无效的情形有哪些？ （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； （三）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明； （四）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （五）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实； （六）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋； （七）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格； （八）因房屋质量问题严重影响正常居住使用； （九）出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%； （十）出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行； （十一）商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。 二、购房合同无效怎么办？ 购房买卖合同无效怎么办？一般情况下，都是由开发商的原因导致合同无效，因此购房者可以要求开发商承担违约责任。 我国法律规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 上文主要介绍了购房合同无效的情形有哪些，以及遇到购房合同无效应该怎么办。房屋买卖合同上载明了买卖双方在房屋交易过程中应承担的义务与责任，但是由于现阶段买方在交易中处于弱势地位，因此很多情况下购房者对于开发商的一些不法行为难以知晓或者束手无策，若购房合同无效，购房者能选择的维权方式并不多，若您遇到了上文介绍的情况，您**好还是聘请一位专业的房产律师，他们的专业知识以及执业经验，可以让您在处理与开发商的纠纷时不落下风。
哪些购房合同是无效的，购房合同无效怎么办？
142****9346 | 2014-03-23 18:26:53
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147****0177 可以去查的。基本上开发商那里不会骗人的， 2014-03-26 09:27:15
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141****7392 从法律角度上讲，只要注明了您所付的款项，约定了付款时间和金额，对方产权人真实存在，产权地址正确，同时约定交房等办理相关手续的时间，这个合同就会受法律保护。 2014-03-26 09:07:22
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141****0108 请补充细节，谢谢。 2014-03-25 11:00:09
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151****8654 如果您已经有产权证，并且是房管局下发的话，这里问题比较复杂，首先是谁起诉的你，为什么法院受理这里您应该详细的说明一下。
其次您所说的卖房之前用不用撤销公证书和房屋产权证这个问题，请您把问题整理一下并且致电房管局，因为您所说的不符合天津市房管局规定，也不符合流程。 2014-03-24 22:39:01 -
151****6095 在签订房屋买卖合同中如何防范可能出现的风险，是人们在买房遇到纠纷后能否把握主动权的关键。为此，我们整理了购房者的经验教训，为您归纳出可能存在的六大购房“风险”，并请有关专家给出解决方法。提醒您在签订合同时多多注意，出现纠纷时妥善解决。
计价方式与价款
合同已经明确了出卖人不再向买受人收取该商品房房价款以外的费用，那么在合同中由开发商填写的内容上，凡是要求再另交水、电、气、有线电视、宽带等开通费、配套费的，购房者都可以理直气壮地要求划去。
付款方式及期限
按揭买房，一般都是由买受人提供相关资料，由开发商具体办理贷款手续。那么，购房者应该注意，要在合同中对按揭由谁负责这项进行明确约定，同时明确因按揭手续迟延办理导致逾期付款的，买受人不承担逾期付款责任。
出卖人应将买受人已付的款项返还给买受人，并支付相应利息，按双方约定的百分比赔偿给买受人。否则，即使是开发商的原因导致按揭手续不能按时办理下来，因没有约定按揭由谁负责，必然会导致买受人**终承担逾期付款的责任。即使开发商有严重违约行为，购房者也将因理亏而不好去维权。
面积差异咋处理
不良开发商一般会在**终房屋面积核算中和测绘单位串通一气，增加你的公摊面积，让套内建筑面积缩水，**终的总面积增加，但增加的幅度往往不突破3%，目的是让购房者多掏钱。
对此，购房者可以拒绝3%以内的据实结算，并要求约定买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，无论是否在3%以内，超出部分的房价款均由出卖人承担，产权归买受人。
交房期限和条件
交房日期**好用数字的大写形式。另外，开发商往往会利用后面的空格约定“由于供水、供电等部门或政府因素导致的延期交房，出卖人不承担违约责任”。购房者签订合同时要提高警惕，坚决要求划去这样的约定，否则，开发商只要延期交房，就会以这样的理由做借口。
逾期交房怎么办
开发商惯用手法就是约定低得惊人的违约金，让其违约成本远低于其守约成本。解决的办法就是增加其违约成本，将违约金比例提高到其不敢违约的地步。
律师建议，将逾期交房按日支付的违约金比例约定为不少于万分之十，将解除合同的违约金比例约定为不少于10%。为防止开发商将质量存在瑕疵的房屋进行交付，如裂缝、渗水、漏水、墙面脱皮等，**好在签订合同之时就做补充约定：买受人有权拒绝房屋的质量瑕疵交付，出卖人应当对质量瑕疵整改完毕后，另行书面通知买受人交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
出现争议要起诉
出现争议后，律师建议购房者向法院起诉。理由是：首先，法院的诉讼费下降了许多，而仲裁收费相对较高。其次，仲裁实行的是一裁终局，一旦“黑哨”出现，撤销仲裁裁决的难度很大。 2014-03-24 13:00:41 -
154****7708 1、以欺诈手段签定的房地产买卖合同。一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使当事人发生错误认识而签定的房地产买卖合同属无效合同。2、以胁迫的手段签定的房地产买卖合同。一方当事人以使对方财产、生命、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的房地产买卖合同属无效合同。3、乘人之危而签定的房地产买卖合同。一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件而签定的房地产买卖合同属无效合同。4、无民事行为能力人所签订的房地产买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房地产买卖均由其法定代理人代理签定合同，由他们独立签定的房地产买卖合同属无效合同。
5、限制行为能力人未取得法定代理人的同意而签定的房地产买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房地产买卖应当由其法定代理人代为签定合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人签定的房地产买卖合同属无效合同。6、恶意串通所签定的房地产买卖合同。双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签定的房地产买卖合同属无效合同。7、没有签定书面合同又无据可查的房地产买卖合同。
当事人之间仅是口头表达没有签定书面房地产买卖合同，又无据可查的，属无效合同。8、与法律明文规定不能交易的房地产所签定的房地产买卖合同。
与军产、院产、校产、期房、拆迁公告范围内户籍冻结、未经抵押权人同意、未经共有产权人同意、权属有争议、已被法院查封或依法限制转让、上市出售后形成新的住房困难、擅自改变住房性质、县级以上人民政府规定其不宜出售、经济适用房不够上市出售条件的房地产所签订的房地产买卖合同属无效合同。
9、公司产权没有公司法人和股东（股份制企业）签字的房地产买卖合同。房地产的产权为公司产权，在签定买卖合同时没有公司法人签字、签章和没有股东（股份制企业）联名签署的同意出售书的房地产买卖合同属无效合同。10、优先购买权人没有放弃优先购买权的房地产所签定的房地产买卖合同。
法律规定，优先购买权人（共有产权人及承租人）在同等条件下享有优先购买权，在同等条件下不购买的应当以书面的形式放弃优先购买权，如优先购买权人没有放弃优先购买权的房地产所签定的房地产买卖合同属无效合同。11、买卖双方任何一方为外籍人士或双方均为外籍人士所签定的未经公证处公证的房地产 买卖合同。
外籍人士因不属于中国合法的自然人，其合法的身份有待国家公证机关予以确认，因此买卖双方任何一方为外籍人士或双方均为外籍人士所签定的未经公证处公证的房地产买卖合同属无效合同。12、非自然人的分支机构所签订的房地产买卖合同。
非自然人作为合同主体主要包括法人组织和非法人组织。法人组织包括企业法人以及机关、事业单位和社会团体法人，非法人组织包括个人合伙、非法人企业、非法人联营企业以及其他非法人的社会组织。这类合同主体一般都具有订立合同的能力，但是法人的分支机构如房地产开发公司的经营部、销售部、售楼处等不能作为合同的主体，不具备签定合同的能力，与其签定的房地产买卖合同属无效合同。
2014-03-24 10:28:22 -
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您好：买卖合同既然无效了，那就证明房子还是原产权人的，买房者无权起诉。
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无效合同情形有很多，这里将比较常见的无效购房合同做了整理。同时也说明了如果签订了无效合同可以怎么处理，处理方式主要是补偿的形式，具体是怎么样的呢？ 一、常见的购房合同无效情形有哪些？ 1、签订商品房买卖合同后，未经过购房者同意，卖家私自将房屋抵押或者出售给第三人。 2、开发商存没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假的商品房预售许证蒙蔽购房者来进行房屋的买卖。 3、出卖人在房屋已经抵押或者已经出售的情况下，故意隐瞒事实将房屋再次出售给购房者。 4、开发商故意隐瞒购房者所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 5、购房者所购房屋的主体结构质量严重格导致不能交付使用的或者交付使用后房屋质量问题检验确实不合格。 6、交付使用的房屋套内面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%。 7、无故延迟交付房屋超过三个月的合理期限。 8、由于出卖人的原因，导致购房者在房屋交付一年内都无法办理房屋所有权登记。 9、未经无民事行为能力人同意，代理人私自出卖房屋。这里含父母擅自出让子女房屋的。 9、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。这里包含未成年子女私自签订买卖合同。 10、以胁迫或者强制的手段违背购房者意愿的签订的房屋买卖合同。 11、乘对方处在危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。 12、买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。 13、口头签订商品房买卖合同，又无据可查的。 二、商品房买卖合同被无效后怎么赔偿 此时购房者可以要求卖方承担缔约过错。缔约过错责任的赔偿范围是信赖利益的损失，通俗的讲，就是因为一方相信对方能够诚实信用的履行合同而蒙受的直接损失，也就是因为信赖合同的有效所支出的各种费用。具体包括以下几点： 1、签订立合同与对方联系、赴实地考察、检查合同标的物的费用; 2、订立合同的邀请而做的各种准备工作并且为此支出的费用。比如，因为相信对方要卖房，四处筹款、提起支取定期存款的损失; 3、为洽谈合同所支付的劳务，误工的损失; 4、为支出以上费用所损失的利息。 需要注意的是，以上损失仅指直接损失，对于造成的间接损失(即如果合同有效并实际履行，合同当事人必将获取的各种机会和利益)是不包括在赔偿范围内的。 购房合同的解除可能涉及都一些由于房价上涨的**部分利益，**部分可以完全确定并为买受人实际享有 。此时解除购房合同，**部分应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息，其所有权人为买受人。被买受人实际享有的**部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。 买受人享有房屋**部分的利益，至少应该符合以下几个条件： 1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用； 2、商品房买卖合同被解除，房屋需返还； 3、房屋自然**，**部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。 另外，房价上涨时由于此购房合同的解除可能导致返还的购房款不足以再支付购房者购买其他的房子，开发商是需要赔偿购房者的。 这里重要的是购房者从签订合同时就应该避免合同无效的情形，购房者不妨在合同中约定合同无效后的处理办法，这样出现纠纷时更容易得到解决。必要时聘请律师陪同签订商品房买卖合同是一个很好的做法。目前商品房买卖合同一般采用房管局统一印制版本，所以购房合同后面附件的补充协议就尤为重要。
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魏国鹏律师解答：您好，非常乐意为您解答相关问题。房屋租赁合同无效的主要原因如下：（一）因签订合同主体不适格致使房屋租赁合同无效：（二）因租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定，致使服务租赁合同无效：1、违法违章建筑的租赁合同无效：违法违章建筑物的租赁合同，一般应认定无效，但在一审法庭辩论终结前取得合法手续的，人民法院应当认定有效：（1）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；（2）未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；（3）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；（4）必需经由公安消防机构验收的房屋，未经消防验收或者消防验收不合格的房屋；2、房屋租赁期限过长：房屋租赁期限超过20年的，超过部分无效。3、共有房屋的无效：共有房屋的出租在共有人之间没有特别约定的情况下，应当经其他共有人同意，否则所订租赁合同在共有人不予追认的情况下将被认定无效。4、承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租，出租人有主张承租人与次承租人签订的转租合同无效。
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1.无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。 2.限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理 人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。 3.以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。 4.以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。 5.乘人之危签订的经济合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。 6.双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国这、集体或第三人的利益签订的合同无效。 7.当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。
