因房屋质量影响正常居住时，购房人能否主张赔偿损失？

• 152****9353 你好建议你**好找个律师咨询咨询 2014-03-18 09:13:59
• 134****3741 我刚买了一套而二手房 ,给你讲点经验之谈吧,给不给满意都无所谓。
  1.要看好房子,建议你尽量买毛坯房,这样看起来比较直观,装修过的房子会存在很多装修的隐患,如果以前住过人的房子会存在很多费用的问题。
  2.选个好的中介。其实说白了没有中介是好的中介,但是我个人的经验告诉我,一定 不要贪便宜的中介费,选小的中介,没有保障。选择一些大的中介,虽然中介费稍微贵一些,但是有保证,一般他们会实行资金监管,这样交易过程中保险一些,事后也可以找他们,小的中介,做事没有规律,随意性很大,我们是外行人,容易被骗。中介很重要,如果选对了中介公司,可以省去很多麻烦。我就是因为当时决策错误,所以发生了很多曲折。
  3.关于房价。中介给你报的房价一般是可以便宜的,但是千万不要在这个中介问了以后又去另一个中介问同一套房子,这样容易让房主以为有很多人抢房子,反而不好压价。我不知道你是哪里的,我在西安,我们这里一般价格都可以在报价的基础上压1-2万,就看你对中介狠不狠了。
  4.诚意金。虽然强调了很多次说可以不受,但还是要交,所以一定要看准房子再交,不然容易被动。
  5.签合同。一般合同都是制式的,但还是建议你做一下努力,能改的地方尽量要求给你改一下。比如中介费包括什么费用,不包括什么费用。付款的期限什么的,一定要看清楚。还有就是违约责任,约束甲方的,和约束中介公司的,都要看清楚。
  6.定金。一般签合同交定金,过户付全款,按揭的时间长一些,但都是过完户以后就付全款的,所以定金能少交就尽量少交。
  7.按揭手续。按揭比较麻烦,中介办理商贷的时间在2个礼拜左右,如果办公积金就慢一些,在按揭之前,有一个评估的程序,这个程序水分很大,一定要盯紧中介公司,否则你的贷款能批下来的就很少,这样**就交多了。像我家的房子,按揭本来是42万,但是第一次告诉我评估只能贷款36万,这样**就要多掏6万。所以这个你要盯紧中介,如果贷款和你能接受的范围差很多,就给他们施加压力,他们一般都有关系,可以提高评估值的。这个和我们自己的利益有关,要看清楚。
  8.过户。过户之前一定要查清楚两间事情,一般按揭如果能批下来,房子的产权肯定是没有抵押争议的,但是要查清楚房子的大修 基金交了没。因为之前有很多房子没交大修基金也办了房产证,我们很容易认为有房产证的房子就一定交了大修基金,实际上并不是这样的,所以一定要在过户前查清楚,这样对自己才有利,否则就被动了。我现在就面临这种情况。
  9.物业交割。如果你买毛坯房,物业交割手续相对简单,只需要去查清楚欠的费用,就可以了,如果你买的二手房以前住过人,那就一定要一个一个的检查水,电,气表有没有坏,有没有欠费的情况,还有暖气费,也要查清楚,交割清楚。
  10.付尾款。这个也比较重要。在交易的过程中,一定要在**后付钱的时候扣一定中介公司和业主的钱,可以两家都扣,也可以只扣一家,但是一定要扣。能到所有的手续办完,没有任何问题的时候再付款,不然出了问题真的就是叫天不应叫地不灵了。中介一般在交易一开始就会让你付全部的中介费,只要你态度坚决,钱在你手里,他就拿你没办法。
  11.作为一个经过了很多波折买了二手房的人,我诚恳的告诉你,和中介打交道远比和开发商打交道难多了,所以要打起十二分精神,寸步不让,才能获取**后的胜利。祝你一切顺利%7E%7E 2014-03-18 09:07:20
• 155****5264 **重要是有没有产权证,而且要查明有没有被抵押,户主是不是卖房本人,还有这个房子**好不要超过20年。 2014-03-17 14:11:53
• 131****2885 商品房质量问题如何索赔
  一、房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。《解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况：一是房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件;并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件;**后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。二是房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。因此，《建筑法》第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。”。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。
  二、在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。《解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。《建筑法》第六十条第二款规定：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。”“在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”一般来说，房屋交付前对比较明显的或者已知的质量问题，购房人应在房屋交付时要求出卖人给以修复。因为购房人在接受房屋时，一般要对房屋进行必要的验收，这也是购房人应该行使的注意义务，经验收后确信没有质量问题再办理入住手续。如果发现房屋有质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。
  三、因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。《解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，其中“严重影响正常居住使用”如何理解和把握，法律没有作出具体规定，应该属于法官自由裁量的范畴。因此，在这种情况下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。是否属于“严重影响正常居住使用”的情况，司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失;确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素，如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全，购房人就要理直气壮地提出解除合同，并要求出卖人赔偿损失。三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。除注意区分上述三种情形外，购房人要想索赔成功，还要注意保存和搜集证据，因为在法院审理中，要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。一是房屋出现质量问题的证据;二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据;三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据;四是购房人发生损失的证据。 2014-03-17 10:28:05
• 147****1310 根据**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房质量问题通常可分为以下三种情形：
  (一)房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。《解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 这里提醒购房者，房屋主体结构质量不合格包括两种情况：
  1、房屋交付前未经验收或经验收不合格，也就说未经验收或者验收不合格，那么购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由开发商承担。如果开发商超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。
  2、房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。
  (二)因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。《解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 如何判断严重影响正常居住，法律没有作出具体规定，应该属于法官自由裁量的范畴。提醒购房者注意，司法实践中一般一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，那么可要求开发商修复赔偿损失。二是经修复后是否仍然存在问题或者无法修复，购房人可以解除合同并要求出卖人赔偿损失。
  (三)在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。《解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。” 一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题等等。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 一般来说，房屋交付前对比较明显的或者已知的质量问题，购房人应在房屋交付时要求出卖人给以修复。所以提醒购房者，如果发现房屋有质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。 房屋质量问题如何索赔，相信看完这篇文章您已经了解了大概，但是，很多购房人由于对房地产法律知识不太了解，有的对一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果得不到法院支持。有的草草办理了收房手续，入住后才发现房屋主体结构有严重质量缺陷但无法主张权利。这里提醒购房者对待商品房质量问题，必须根据其性质和严重程度，区别不同情况，依法提出合理的索赔要求，通过法律程序妥善加以解决，必要时请律师介入，能够更好的维护您的合法权益。 2014-03-17 10:26:16
• 131****6817 可以要求开发商赔偿你的损失。如果你确定一切原因由于开发商而引起的。 2014-03-17 09:25:02
• 131****4346 如果你们签订的合同是有效的情况下，出卖人这样做，你是可以像他要违约金的 2014-03-16 17:15:34
• 145****3027 参考法条：
  《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条：
  商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
  《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条：
  具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
  (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
  (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 2014-03-16 09:06:31
• 145****5323 退房要符合规定才行。 2014-03-15 14:01:37