所有权和使用权的划分有其特定的意义和作用，因为存在需要，所以划分。所有权是关于物的财产归属的体现，即解决的是物由谁人拥有的问题，所有权的权能，即所有权行事方式，有占有，使用，收益和处分四项，而这四项权利是即既可以分离行使，又可以合并行使，这样说可能比较容易理解，即所有权的表现方式之一是使用（权），他们之间的区分跟有期无期并没有必然的联系，他们的区分是由于生活处理民事关系的需要。举例说明：我买了一件衣服，即我对这衣服拥有了所有权，即我可以占、穿着这件衣服，也可以通过出租衣服而获利，更可以专卖它或者扔掉它，这都是所有人的权利，但是，如果衣服被朋友借去穿了，那么这时我们让渡的就只是衣服的使用权，就是衣服穿着的使用价值，而不能说转让了衣服的所有权吧？衣服属于你的，那么所有权就是你的，你朋友得到的是使用权，这就是区分二者的根本需要和现实基础所在。
外墙广告位使用权如何划分？
136****3157 | 2014-03-10 22:39:47
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137****4445 物业能不能收费，要看物业服务合同里面有没有授权物业公司对业主共有部分经营的权利。其次，这个还涉及到城市管理问题，建议你**好到城管局去申报，不然，你懂的 2014-03-13 11:59:22
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144****6903 外墙是全体业主的共用部位，是归全体业主所有，因此一层商铺不能没经业主委员会的同意或物业管理公司的同意是不能随便使用的。
如使用可通过物业管理公司出面与一层商铺协商租用外墙。所得费用全部归业主们所有，此费用可用作小区内的修缮费用。但需经业主委员会的监督。 2014-03-12 10:47:04 -
131****4859 能说的具体点吗?小区内的外墙属于物业的，如果你是想占用，必须和物业达成协议 2014-03-11 17:35:47
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148****0077 你好！
二层业主的要求是合理的！外墙属于共用部位，使用权属于全体业主，并且要征得相关业主同意。 2014-03-11 14:21:27 -
145****1215 1、这个问题关系到两个合同，第一个就是购房合同，第二个是物业服务合同。
2、购房合同上已经明确了外墙使用权的归属问题，但物业服务合同中是否有特别的约定，比如：业主委托物业公司对小区公共区域进行对外经营之类的条款。
3、如果物业服务合同中有相关约定，按照约定的条款执行就可以了。
4、如果物业服务合同中没有对此事进行约定，就应该通过业主委员会与物业公司协商此事，如果业主方同意外墙广告招商经营，协商收入分配方式及比例就可以了。
5、协商未果的情况下再利用法律武器进行维权。答案来自：百度房产交流团，敬请关注！ 补充：你的理解不是完全正确，楼房不是平房，墙是你的也不是安全归纳支配，楼房的每一部分都是公用的。物业公司的广告也不是只占用了你家的墙体吧？业主委员会是全体业主的组织，代表全体业主的利益，与物业公司是雇佣与被雇佣的关系，比你自己与物业公司交涉更有力。 2014-03-11 13:29:28 -
154****8723 您好！您说的是什么意思哦？ 2014-03-11 10:08:02
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134****3433 您好，这个要看具体的位置和开发商当时跟您签定的合同。 2014-03-11 09:42:46
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楼房的所有权是属于业主的，业主享有房屋产生的商业利益，外墙广告位的广告费应该给业主。
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商品房外墙的使用权是归小区业主的，因为那东西是你们按照建筑面积买来的。物业没有权利使用外墙发布广告作为牟利手段。物业公司在业主委员会认可的情况下，可以将小区外墙或屋顶作为广告位，发布广告，物业在收取该广告发布的管理费用后，广告收入应全部计入小区业主收入，相应冲抵小区业主物业费。所以在维权问题上，你有几个方面问题要落实。1、物业发布广告是否经过了业主委员会同意。2、物业公司发布广告的收入所得是否公示，并冲抵了小区业主的物业费或者用于业主委员会认可的开支中。3、物业所发布广告是否对你房屋的采光或通风造成了影响。上面三个问题中，前两个问题如果物业没做到，你可以联合业主一起与物业交涉，交涉不成功可以联合起诉，当然，**佳建议是你们尽快成立业主委员会，由业主委员会与物业交涉或起诉。如果出现了第三个问题，你可以以个人名义直接与物业交涉，要求停止在此位置发布广告，交涉不成功，可以以个人名义起诉。你这样理解不对，外墙是作为公摊面积分给所有本楼业主的，任何一个独立的业主都没有单独的所有权。
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商品房外墙使用权除由约定外，归业主共有，主要有以下两大归属依据：业主共有屋面使用权是法定的，即有法权授予依据。根据《城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条规定，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条规定。《城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房地产的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十一条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”
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1、使用权转产权就是所谓的“房改”，按照成本价再计算房屋折旧以及工龄就可以购买为个人产权。2、计算方法为：（1560-工龄x13.5）x房本面积x（1-折旧）。工龄**多为60年，折旧为2%，**多30年。3、单位分配的公房变为个人产权，其渠道有二：一是单位可根据资产处置规定、程序和权限，处置给个人；二是若单位公房符合公有住房出售相关规定，可通过这种方式出售给个人，个人向单位提出申请，单位组织评估、计算、收款、报批等程序办理。扩展资料产权房是指具有国家建设部监制的中华人民共和国房屋所有权证和国有或集体土地使用证的产权清晰的房产，包括住房和商业用房以及综合用房。按照产权的性质不同，可分为私人产权房和公有产权房；按照产权主体不同，可分为个人独立产权房和共有产权房。
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