关于房产使用权

• 147****8373 房地产使用权是指房地产所有人以外的使用者在法律允许范围内，对房地产享有的占有、使用和部分收益的权利。在传统的物权范畴中，使用权不是一种独立的物权，它仅仅是所有权的一项权能。我国实行土地公有制，土地所有权的主体是国家和集体经济组织，而使用土地的产权主体比较分散，为此，我国法律将土地使用权作为独立的物权确定下来，在所有权和使用权相分离的条件下，房地产的使用权可以由非所有权人行使。房地产使用权是国家的房地产使用制度在法律上的体现，即具有使用房地产的产权主体，依法律规定的程序办理其使用权的申请、登记、发证等手续，经法律确认拥有对房地产的使用权利：由于房地产使朋权是根据法律或合同规定产生的，因此，使用权主体必须在法律或合同规定的范围内使用。在“两权”分离的条件下，使朋人无权决定房地产的**终处置，它只能依照法律和合同的规定转让使用权。
  1.房地产使用权类型我国房地产使用权可以分为国家土地使朋权、集体土地使用权等，国有土地使用权又可分为城镇国有土地使用权和农村国有土地使朋权。农村国有土地使朋权主要指农、林、牧、渔场依法拥有的土地使用权。
  (1)城镇国有土地使用权国有土地的使用者依照法律规定或者合同规定，享有使用土地并取得收益的权利，负有保护和合理利用土地的义务。城镇国有土地使用权可以通过划拨和出让、出租、入股等有偿方式取得。有偿取得的土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承：划拨土地使用权在补办出让手续、补交土地使用权出让金之后，才可以转让和出租。
  (2)集体土地使用权主要指农村集体土地使用权。农村集体土地使用权是指使用农村集体土地的使用者依照国家法律规定或者合同规定，享有使用土地并取得收益的权利，负有保护和合理利朋土地的义务。农村集体土地使用权又可分为农朋土地使朋权、农村居民宅基地使朋权和农村集体非农业建设用地使用权。农用土地使用权，主要指联产承包地的使用权，即由集体或者个人承包经营从事农、林、牧、渔业生产所取得的使用权。农朋土地使用权一般是以户为单位，并由户主与集体土地所有权人——发包方签订承包合同为依据取得。土地承包依照法律规定可以转让、转包，转包合同的签订必须由发包方参加，即取得发包方的同意。目前我国许多地区对“五荒地”(荒山、荒滩等)进行了拍卖。获得“五荒地”使用权的使用人享有对“五荒地”的占有、使用、收益和部分处分的权利。农村居民宅基地使朋权，是指农村居民建住宅依法批准取得的使用集体所有土地的权利。农村居民建住宅时，使用原有的宅基地和村内的空闲地的，须经乡级人民政府批准；使用耕地的，须经乡级人民政府审核，报县级以上人民政府批准：末按规定程序办理合法手续的，其使朋权法律不予保护。农村居民建住宅用地面积不得超过规定的标准。凡出卖、出租住宅的，不得再申请宅基地。集体非农业建设用地使用权是指乡(镇)村集体企业和农村集体事业单位，进行非农业建设(除建住宅外)依法取得使朋集体所有土地的权利。我国法律不允许全民所有制单位或城市集体所有制单位拥有集体非农业建设用地使用权。全民所有制单位和城市集体所有制单位进行建设，需要使用集体所有的土地，应当通过征用方式，把集体所有的土地转为国有土地以后才能取得土地使用权——国有土地使用权。集体非农业建设用地使用权的取得，不但需要土地所有者的同意，还必须依照法定程序进行报批，接受政府主管部门的监督和管理。也可以说，集体非农业建设用地使朋权必须由国家依法确定。
  2.房地产使用权权能正确理解房地产使朋权的概念，首先必须明确，人们是在两种意义上使用房地产使用权这一概念的：一是指作为房地产所有权的使用权能.=是指作为独立物权的房地产使用权。这里使用的是后一个意义上的使用概念。其次，还必须了解房地产使用权的构成，和其他任何法律关系的构成一样，房地产使朋权也由主体、客体和权能三部分构成：房地产使用权的主体是依法使朋他人所有的土地的法人、非法人团体、公民以及外国的组织和个人。房地产使用权的客体是国家所有或集体所有的土地。房地产使用权的权能包括占有、使用、收益和处分权，不过，这与房地产所有权的四项权能是同名而不同义的。
  (1)占有。指土地使用权人对其享有使用权的他人所有的土地的实际控制权或支配的权利，它是产生使用权的前提和基础。
  (2)使用。指土地使用权人对其享有使用权的他人所有的土地，依照该土地的性质和用途加以利用的权利。使用必须依照法律和合同的规定进行。如企业使用土地是利用土地进行生产经营，因此，企业不得擅自把土地改作他用，也不得征而不用。
  (3)收益。指土地使用权人对利用其享有使用权的他人所有的土地所产生的利益，有收获的权利。使用人使用土地取得使用权，其主要目的就是经营房地产，以获得一定的利益。
  (4)处分。指土地使朋权人有根据自己的意愿保有、转让或灭失其所享有的土地使用权的权利。这里的处分不同于所有权人的处分，使用人无权决定房地产的**终命运。房地产使用权的各项权能要受到国家法律和所有权人意志的限制。这种限制，一方面是从使用范围、使用条件、程序和使用年限等方面运朋法律手段加以限制；另一方面，从既要维护国家权益、社会效益，又要使房地产使用者有利可图的原则出发制定限制政策。 2014-02-24 14:25:42
• 145****8132 当然只有使用权了,农村土地都是集体所有,即使有房产证买卖也要受到限制。 2014-02-24 10:55:16
• 158****8838 呗听开发商给你吹。烂尾楼、携款逃跑的事情比比皆是。你要看到正规的土地使用证和开工证和规划许可证在去购房。希望能帮助到您 2014-02-24 09:42:31
• 137****9620 我国是土地公有制国家 实行土地公有和集体所有制度
  在城市中 所有土地都是国有的，您购买的房产是土地的使用权和房屋的所有权。就是从国家手中租赁了70年的土地使用权。根据我国物权法，70年后您房屋坐落的土地自动续约70年，也就是说您依然享有70年的土地使用权，但是您需要交纳土地出让金。土地出让金就是您从政府手里“租赁”70年使用权的钱。
  
  农村土地归农民集体所有。如果土地是农民家世代分的的那么使用权都是永久的，也有部分土地是大队集体所有，租赁给农民的，那么这个都有租赁期限。
  农民都有宅基地，另外还有农地、林地等。宅基地才可以盖房子，而且盖多大都有规定。你在田地里特别是基本农田里是禁止盖住房的。
  
  城市户口的人不可以购买宅基地，也不可以购买集体土地形式的购房——即小产权房，国家是不承认城市户口人对集体土地的占有的。
  但是农村户口人可以购买城市的商品房。
  
  因为对农民来说土地是生产工具，也就是说离了土地农民就失去了谋生的手段（外出打工不算啊，那个是新时代劳动力过剩的现象）。而对城市人口来说，土地只是生活用品。 2014-02-23 16:17:47
• 134****3341 不可以，到期后，如果房屋还是可以使用，总是需要补交土地出让金就可以了。 2014-02-23 09:20:03
• 153****6766 由你父亲和爷爷买断就又你父亲的分，拆迁一定能够拿到政府的补偿款的，不用担心 2014-02-21 22:59:32
• 143****5092 房屋建筑使用30年就算质量合格。现行《物权法》，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。” 2014-02-21 20:05:27
• 142****9126 我是一家国营企业的职工，于1997年占有了一套非住宅房厂领导也黙认了，于次月开始我的工资中扣了房租水费电费，后来企业破产我也一直居住在该房因为是维一位房现搞开发拆迁。
  我想问我是否有使用权，是否该得拆迁补尝款？根据是什么？谢谢！ 2014-02-21 19:03:10
• 141****8067 房子是你们的名字就不用过多担心 拆迁会给你们补偿的 2014-02-21 18:37:16
• 134****8810 五证不全是不能发售的，但这种情况很普遍，如果担心就买其他楼盘吧 2014-02-21 15:49:07