开发商是承担产品质量瑕疵责任，楼上住户若有过错造成漏水承担侵权责任。不同法律关系
全部3个回答 >一个房东与租房者得较量，谁是谁非
142****0277 | 2014-02-11 18:30:31
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138****8684 以你现在提供的资料，这和租房者没什么关系，租房者不用承担责任。 2014-02-14 12:41:58
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133****0314 楼上的说的很对。 我再补充一点
房屋出租税下调 房东们还会收“黑租”逃税吗？
来源:京华时报
房东出租房屋不缴税，这种“黑租”现象，在北京是很常见的。但是房东们应当明白，偷逃税是违法的，“黑租”一旦被查要挨罚，“黑租”租户出了事房东要受牵连，“黑租”租户如果想赖账，房东只能干瞪眼，“黑租”是不受法律保护的。《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》1月1日正式生效，北京个人出租房屋税率由原先的20%左右减少到了5%，缴费手续已大为简化，房东们再搞“黑租”就没什么道理了。
“黑租”猖狂 归咎税率
以前，个人出租房屋取得收入，根据不同情况应分别申报缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、个人所得税、印花税等八种税费，合计后的整体税率约为17%-20%。
过高的税率，让一些本想守法经营的房东望而却步：“挣100块钱就得交20块钱的税，太高了！老百姓受不了啊！”同时，过高的税率也成了一些原本就不想依法纳税的人偷逃税的借口。
于是，在北京房屋租赁市场上，房东与承租人避开政府监管私自交易成风。北京每年约有300万的流动人口停留半年以上，除去一部分求学人员及打工族可以住校或集体宿舍外，至少有150万人需要租房，以平均每人每年交租金4000元计算，北京一年房屋租赁市场的经营额在60亿元以上。
但是，北京市每年房屋租赁收到的税非常少。我爱我家经纪公司副总胡景晖告诉记者，北京租赁市场中的逃税现象非常严重，全市真正纳税的房东绝对不到20%。
“黑租”猖狂，人们首先归咎于高税率，认为是高税率严重限制了房屋租赁市场的发展，高税率不但没有达到高税收的目的，反而为有些人逃税提供了**好的借口。
税率大降 考验房东
柳先生夫妻均是下岗职工，在朝阳区左家庄附近有一个两居室，出租1700元/月，他们全家则在四环外租了一套900元的住房，这800元差价是他们的生活费和孩子上学的费用。按照以前的标准，柳先生每月要缴税340元，难以承受，他一直是地道的“黑房东”。
但1月1日《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》正式生效后，北京市个人出租房屋，将按照实际收入5%的综合税率缴纳税金；个人转租或再转租采用2.5%的税率计征(含外籍个人、港澳台、华侨)。不仅税费从此大大降低，在新政策中缴税方式也大获简化，各级政府的外来人口管理部门、区县房屋土地管理局以及街道办事处、乡镇政府及税务机关认可的部门都可代征此项税款。也就是说，个人出租房屋需要缴纳的税款一下子少了3/4。柳先生打算转变过去的做法：“自己一辈子很想遵纪守法，也知道缴税是公民的义务，但是以前20%的出租税实在太高了，有点承受不起。现在的5%还比较合理，我不想再侥幸了，搞‘黑租’心里不踏实。”
记者了解到，虽然有不少房东有柳先生同样的想法，但是也还有一部分人说“5%也高”，心存侥幸的人总还是有的。对于只想做“黑房东”的人，又该怎么办呢？
违法出租 不受保护
北京市国土房管局有关人士说，租赁市场的规范，需要政府职能部门的有效管理，但也需要市场参与者的主动配合。“黑租”是不受法律保护的，在严格意义上，租赁双方的出租与承租关系也不能够完全成立，租赁双方发生纠纷后也难以通过法律渠道寻求解决。而且，一旦承租人发生治安及刑事案件，业主因不属于合法出租，其责任也不可推卸，将受到有关部门严厉惩处。以前不少房东都吃了这样的亏，即使被骗也只能哑巴吃黄连。
据介绍，合法经营的房东，应当首先在税务部门完税，之后到公安部门去办理租赁证。这样，房东以及出租房的信息会记录在案并受到法律保护。
“黑租”逃税应重罚
就目前的形势来看，税率大降并不能完全杜绝“黑租”现象。**主要的原因是北京市打击“黑租”的力度还不够。记者了解到，相关法律规定条文内容比较空，没有具体落实措施，不好执行。
北京市国土房管局有关人士表示，还一个原因是多头管理、责权不清。虽然，工商和公安机关在执法过程中，经常会发现非法“黑租”行为，但往往是罚款了事，对于未发现的、不备案的出租行为，国土房管局尚无有效方法查处。
市地税局有关负责人表示，降税是减轻群众负担的好事，但保证国家税收除了靠公民自律，也需相关部门法规配合，他认为由贴近基层的街道办等单位“自下而上”代征出租税的方式可操作性较强，另外建立举报奖励制度也可有效杜绝逃漏税行为的发生。
降税虽然不一定能解决“黑租”的问题，但无论如何对于房屋租赁市场的规范发展有很大的意义：房东纳税积极性会提高，国家税收可能增加；租房市场可能更加规范；房东和承租人则直接得了实惠。 2014-02-14 11:24:09 -
148****9381 如果你放弃优先购买权,可以跟新房东签租赁合同,买卖不破租赁,对新房东是有效的,否则他们应对你作出适当补偿答案补充合租的事如果事先没有征得房主同意,房主可以以此为由单方解除合同而不承担违约责任的,**好是跟房东好好谈谈,双方都让一步答案补充跟房东商量给你装修费用的补偿,搬走 2014-02-14 09:51:26
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147****5414 首先看你们合同是怎么约定的，其次要看新房东还是不是执行老合同？ 2014-02-14 09:28:44
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133****5948 有合同就按合同办 没有就协商呗 2014-02-13 22:55:46
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157****3504 除非你们签的合同约定可以随时解约且不用支付对方损失。不然他卖给谁都不破坏你的两年租用权。 2014-02-13 16:50:53
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134****9767 签完1年的租赁合同后,你就是使用人了,业主再进这个房子必须要提前跟你沟通的.他这是属于无理取闹,你可以按合同办事,利用法律途径保护自己的合法权益. 2014-02-13 09:33:39
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134****1821 还是协商吧，没别的办法。互相包容一下吧 2014-02-12 21:15:22
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144****0584 还是协商吧,没别的办法。互相包容一下吧 2014-02-12 20:39:29
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148****6224 可以，在还没正式解除合同时，你可以拒绝房东带房客看房，其实正常不理房东就行了，他带人看房还是要你开门吧，不给他开就行了 2014-02-12 18:47:13
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1.你不需要交纳违约金. 2.你可以要求房东赔偿你因为另找房屋而受到的损失. 3.因为房东是有过错的.居民住房是禁止作为集体宿舍出租的.
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一：情感策略大多数租房住的人都不是很富裕，有些人可能支付房租比较困难，房东对租客都会有同情之心。在租房和房东谈房租时将自己的实际情况说的可怜一点，取得房东的同情，这样房东在价格上会有适当的优惠。比如和房东说明自己的难处，赚钱不易，希望房东适当降低房租或者采取短付房租的方式。除此之外，不取得房主的好感也十分重要。在看房时不妨夸赞一下房子的情况表示自己想租来取得房东的好感，这样在谈租金时房东就有可能让步。二：展示诚意看房时不妨多夸赞一下房子的有点并表示自己确实想租，用诚意打动房东。如果房子确实不错，可以采用立即成交的方式来获取租金上的优惠。不管是房东还房产中介，在出租房源的时候，希望的就是把房子在短的时间里租出去，尽量降低出租房源的空置时间，这样才可以获得更好的租金收益。租户在看房时，只要房子基本上符合自己的居住需求，就没有必要太挑了，毕竟看房也是需要耗费时间、精力和金钱的。当然没有必要表露出满意的表情和看法，可以直接告诉房东，房子还是基本符合要求的，只要价格合理的话，当天就可以定下来签合同，房东和房产中介可以快的将房子租出去，当然也就愿意在一定的程度上给予租金优惠。三：找缺点在看房时如果能发现房屋的一些小缺点，可以作为讨价还价的佳利器。出租房可能是有着各种各样的不足的，有的家具家电不全，有的装修老旧，有的外部环境差等等，只要你指出的情况真是存在，房东通常会愿意做出一定的作为补偿。但是在挑毛病的时候要注意把握尺寸，否则容易引起房东的反感而谈崩。四：横向比较租房时可以多看看周边的房子情况，多进行比较。在和房东谈租金时可以拿周边相似的房子对比来砍价。一般而言，房东在报价时都会适当的加价，房东实际想租的价格肯定要低，这时如果和周边的房源对比，房东一般都会接受。五：长租每个房东都想将房子长租出去来获得稳定的收益和减少出租的麻烦，如果租客能够长租，往往能获得租金上的优惠。有的租客可能觉得自己租房生活不是很稳定，长租如果提前退租的话还要交违约金，可能不划算。实际上如果租客能住更长时间，获得的优惠更多。长租过程中一般都约定租金不会上涨，这样租房在砍价时有用，也利于减少租房的支出。
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申 请单位领导您们好：我是XX部门职工叫XXX，现与父母一起租住在单位附近的XX小区XX楼XX单元XX号。因参加工作后为了方便上下班才在这里租房，因父母户口均在外地（视情况而定），我的月收入不高，暂时没有购房能力 ，现在每月房租压力很大且时刻面临涨房价或二次异地找房的困惑。恰值单位有公房面向职工出租（售），特向单位领导提出申请，请各级领导百忙之中给予审核，研究批准为盼！我将在工作中更加努力，多做贡献以报答组织对我生活上的关怀和照顾。谢谢！申请人：XXX年月日
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**佳答案做一个物业管理员首先要学会“忍”,对待业主尽量满足他们。不抛弃,不放弃。努力做好自己的工作,踏踏实实做事,从小事做起,热情自己的工作。努力努力在努力,认真观察每一件事。把业主的利益放在**高位 作为物业管理的职业经理人取得物业管理师的职业资格是一种考验,而怎样在实践中成为一名真正合格的职业经理则是一个更大的考验。在此,笔者结合自己从业的亲身体会,就物业管理师应具备的素质提出一些自己的看法。高尚的职业操守高尚的职业操守是指物业管理师应具有高尚的职业道德、强烈的使命感和责任感,对企业要有极高的忠诚度。由于物业管理师受聘于物业管理企业,肩负着企业经营的重担,同时手握重权,控制着企业大量的资源,而物业管理企业的经营管理活动纷繁复杂、受很多无法准确预计和客观衡量的因素影响,企业出资人无法完全监控经营管理人员的行为。如果物业管理师不讲职业道德、没有强烈的使命感和责任感、对企业缺乏忠诚度,就很难担负起肩上的责任,甚至会因抵御不了金钱和物质的诱惑,给企业、业主乃至社会造成更大的危害。物业管理师的强烈使命感和责任感包括物业管理行业和所服务的物业管理企业两个方面。也就是说,既要热爱、忠诚于物业管理行业,为行业的发展尽心尽责,同时又要对所管理与经营的企业负责,对企业的发展壮大负有高度的事业心和责任感。 物业管理行业的特点是外部关联部门多,服务对象差异性大,服务内容涉及门类杂、专业性和科技含量广,企业内部管理上员工层次多、标准化高、难度大,加之行业起步较晚,整体职业素质和服务水准都有待提高,对物业管理师的专业知识、管理技能和经验要求都很高。 1 、综合的专业知识。物业管理师应该是复合型的人才,除掌握物业管理知识外,还要懂经济学、管理学、工程或土建类学、财务学、社会学、心理学以及有关法律、法规。随着客户需求的提升,行业内部电子化、信息化、智能化的提高以及新技术、新产品的引入,职业经理更要不断学习充电、更新知识、填补知识空白以跟上物业管理发展的要求。 2 、管理技能。管理技能就是专业知识、相关知识在物业管理工作中的运用能力。要掌握企业管理的基本技能。比如企业管理的基本原理和知识、财务管理的基本知识及相关技能、熟知投资的基本理论知识、熟悉国家有关宏观政策和法规尤其是行业政策和法规。只有具备丰富的企业管理专业知识并善于运用、解决经营活动中的各种问题,才能不断推动企业的持续发展。要掌握财务管理。在保证管理服务质量前提下,追求企业利润的**大化也是对每一位职业经理人的基本要求,因此物业管理师要会管理、懂财务,尤其要有成本意识和节约意识。一方面具备财务管理基本能力,能对物业管理费为主要项目的费用收支编制预算实施监控,组织定期向业户公布各项目的财务收支状况,同时还要充分挖掘企业的资金运营能力,使企业沉淀资金保值和增值,使得企业不断壮大,抗风险能力不断加强。另一方面在高度自觉的成本控制意识和节约意识下充分发挥职业经理的财务管理才干,在经营管理中要当好企业的“好管家”,从节约每一分钱和节省使用每把拖布开始,全面控制人、财、物这三大资源,同时在各类资源间建立起合理有效的配置,**大限度降低经营成本。 3 、卓越的人力资源配置能力。企业的竞争归根到底还是人才的竞争。出色的职业经理人都有自己独特的选人、用人、育人的能力。人力资源的架构,不是一个天才和 1000 个助手的模式,而是一个职业经理人和经营团队的模式。因此,作为物业管理师,要尊重员工、重视员工、知人善任、心胸开阔,树立人本意识,充分激发和调动员工的积极性和创造性,发现和挖掘人的潜质并加以培养和使用,使员工的个人发展和企业的发展融为一体,实现人才资源的优化配置,实现**佳的经济效益和社会效益。三、出色的战略眼光和决策能力 经营战略是企业为求得生存发展而进行的总体谋划,决定的是企业的发展目标。在市场经济条件下,企业所处的经营环境大大不同往日,新技术、新工艺、新材料和新产品层出不穷,市场竞争日益激烈化和全球化,顾客消费需求愈加多样化、复杂化和高级化,企业经营环境的复杂化和动荡化已是明显的特征,这在客观上要求产生一种能够在经营环境复杂多变的情况下主动进行变革、创新以保持企业的长期持续发展的现代管理方法,以应变性、创新性为重要特征的企业战略就应运而生了。竞争能力是企业生存的重要条件,也是企业发展的前提,它的实质是企业战略在市场中的运作能力。物业管理师如果没有战略头脑,不能为企业制定正确的战略决策,就会随时被市场竞争的海洋所淹没。社会的发展、环境的变化,要求物业管理师在制定企业战略决策时要有市场导向意识、顾客至上意识,迅速转变观念,逐步树立起居安思危、高瞻远瞩、锐意进取、大胆创新、敢冒风险、灵活多变等与企业战略思想相一致的观念与意识;要准确把握外部经营环境现状及对未来变化准确预测,对企业所处的外部环境经常进行科学细致的分析,制定在复杂多变环境中求生存和发展的一系列战略。四、人格魅力人格魅力不是一个空洞的辞藻,职业经理人用自己的人格魅力感染整个团队,促进团队价值观的形成,营造和谐、公平、蓬勃向上的企业文化。坚强的意志。作为企业的统领和中坚力量的物业管理师,在带领企业前进的过程中,必然会遇到各种困难和阻力,其个人意志品质将直接影响企业的整体士气。如果你能积极进取,有强烈的成功欲望,一旦确立目标就用百折不挠的精神,所带领的团队也必然是蓬勃向上、充满活力的;反之,则必然是士气低落,缺乏战斗力,往往遇到困难就会退缩甚至逃脱。作为企业的带头人,重要的是时刻保持一种旺盛的进取精神,用自己的积极情绪、坚强意志去感染团队。当遇到困难时,要以积极、平和、永不言败的心态去对待,把困难看作是一种机遇、一种挑战。善于沟通。沟通协调是物业管理的一项**基本的,也是**重要的工作。物业管理师必须具备善于与人沟通协调的能力。作为物业管理师要与业主、员工、各管理部门打交道,所以沟通协调能力更为重要。在与业主打交道时,除了协调处理与业主的矛盾纠纷外,物业经理要主动与业主交流沟通,了解业主的各种需求,从而不断关注和满足业主的需要。而业主知识背景和需求存在很大的差异性,物业经理要勇于沟通、善于沟通,有与不同的人群沟通交流的能力。如何处理自己与同僚之间的关系、如何安排下属的工作范围和工作环境,是检验一个物业管理师是否合格的另一个重要标准。“和于同僚,信于下属”,也就是同事之间的平等互利,对于下属的用人唯贤,是解决这个问题的根本方法。
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