买即将交付尚未交付的二手房？应该走什么流程

• 134****1219 可以开发商直接更名，就跟买一手房的流程一样！ 2014-02-13 09:10:29
• 153****4323 解析将要交付的二手房到底能不能买： 那些即将要交付的二手房到底能不能买呢?江苏高的律师事务所的资深律师姜茜为我们详细分析解答。姜律师认为，根据我国现行法律明文规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。 如果在尚未登记领取房产证的情况下签订房屋转让合同，该行为是否会因为违反法律强制性规定，被认定合同无效呢?姜律师说，这个问题在目前理论界、司法实践界也是有争议的，所以特别要注意以下两点：
  一、在房屋尚未登记领取房产证的情况下购买房屋要谨慎。
  二、购房者要根据不同情况区别对待。 第一种情况：在签订房屋转让合同时，卖方已经具备对该房屋进行登记领取房产证的条件，未领取只是因为卖方未去办理或尚在办理过程中，此种情况下，建议双方在合同中明确约定卖方必须在多长期限内办理权属登记手续及过户手续，否则应承担什么样的违约责任，据此约束卖方。 第二种情况：在签订房屋转让合同时，卖方还不具备对该房屋进行登记领取房产证的条件，办理登记领证手续尚存在一定障碍(如土地取得存在瑕疵、房屋尚未通过竣工验收、历史原因导致房产证无法领取等等)。这种情况下，合同一般会被认定为无效，除非在起诉前卖方已经登记领取房产证或者已经具备办理登记领取房产证的条件。 姜律师指出没有交付的二手房由于卖方尚未登记领取房产证，即使双方之间签订的买卖合同合法有效，该合同是否能**终顺利履行也存在很多变数：
  (1)房产证尚未领取，双方无法办理过户登记手续，所有权就没有发生变更，此时若卖方因为其他法律纠纷，房产被法院查封，该买卖合同的履行就会存在事实上的法律障碍。
  (2)另该房产所在地块、在建工程、房屋上是否有抵押权等权利瑕疵，均会影响合同的实际履行。 2014-02-12 16:17:46
• 134****7063 可以开发商直接更名,就跟买一手房的流程一样! 2014-02-12 11:44:05
• 152****6043 可以直接去开发商那更名**好。不能的话就只能给些好处费给房东。让他和开发商配合交易了。因为这种情况下房东肯定是要好处的。 2014-02-12 09:56:20
• 138****7119 你能说得清楚一点吗，具体请咨询资深物业组专家李强先生 2014-02-12 09:30:05
• 136****7574 1、**简单的办法就是你认识开发商的人，哪怕给人点钱都行，直接做更名，因为现在更名很麻烦，所以不是熟人或者个人没好处的话，没人去做。
  
  2、如果无法做到开发商直接更名，你就只能等这套房子的房产证下来才可过户，一般房屋交付后2年之内下来，你需要注意的是：
  
  A.与房主签订买卖合同，约定房屋价格，同时交付房主定金（不是订金），注意这个词写的不一样意义可不一样，不用担心几年后房主因房屋涨价而拒绝卖你，只要签订了合同，他想违约，你可以告他，这样的情况你肯定胜诉，但是你要注意一点，在签订买卖合同的时候同时签订一份协议，证明他已婚或者未婚，如果房主是已婚，必须证明他的妻子也同意将此房出售，因为如果**后房主想违约，他可向法院提出，该房为夫妻共同财产（共同财产以房主与开发商签订买卖合同为准，如果在这之前结婚，就属于共同财产了），这样你的官司打起来很麻烦。签订合同后因为你已经交纳定金（一般金额都比较大）,所以房主与开发商的房屋买卖合同原件、收房的文件等一系列关于房屋的文件应该你拿着，如果房主有贷款，还应有本与银行签订的贷款合同，这个一定要拿着，只有这个才能把房本从银行赎回来。
  
  B.房屋可以收房后，催促房主收房并缴纳相关公共维修基金、契税、物业费、供暖费等，注意上述这几项费用**好之前谈好是谁承担，万一出现房主认为我已把房卖你，出现的钱应该你交，这样就比较不愉快了。当缴纳完这些就可以收房了，之前要和房主协商好，收房后房屋归谁使用。你缴纳完这些钱后物业就会依照合同在2年之内下发产权证（一般2年，具体看开发商合同），如果你不交这些物业就不给你办，你晚交就给你晚办。
  
  C.当产权证下发后，也就是房屋的实测面积出来了，之前与开发商也好与房主也好，签订的面积都是预测面积，国家规定，面积误差在正负3%内属正常，面积小了开发商补给你钱，面积大了你得再交钱，大部分房子是面积大了，这样开发商还能再赚点钱，一般都是出现补钱的情况，这个钱谁出，**好之前商量好，万一闹点不愉快房主不愿意卖给你了，你还得起诉，也挺麻烦的。
  
  D.房本下来后就可过户了，如果房屋没有贷款，可直接过户，如果有贷款你需要先把银行的贷款还清才能把房本从银行拿回来。你所问的抵押的情况，一般房主不会和你隐瞒吧%7E%7E%7E如果你问的是开发商有没有把房屋抵押，其实一般房地产都是把房抵押给银行的，房屋出售后由开发商向银行解贷，不用你操心的。也许房主欠下银行很多钱，你又必须还清他的贷款才能把房本拿回来，这就出现了，你和房主愿意的钱不足以还清银行贷款的情况，这个时候你只能考虑垫资了。中介公司会有这样的服务，还有信贷公司都可以帮你垫资，等到过户完了，你办好银行贷款这个钱就可以还给他们了，垫资的费用我不清楚，反正比银行的贷款利率要高。
  
  E.还完贷款了房本拿到手了就可以去房屋所在区县的房管局过户了，记得一定要与房主保持良好的关系，一个是你还银行钱的时候有可能房主会拿出一部分钱，一个就是过户他配合不配合了，万一他总说我没空，那你不瞎了，过户时双方必须都在场才行的，一般一天就可办完全部手续，你只要等房管局把房本换成你的名字就好了。（有的房管局给人家几百块钱，下发房本的时间可以缩短一周，否则需要将近1个月，这里门道我补清楚，中介可以帮你做到，但是你如果找中介帮你过户的话，填表和流程他带你跑，中介代办过户费北京是3000）
  
  F.如果出现房主想违约，你需要马上去法院起诉，因为担心他把房子卖给其他人，而且 你也等那么久了相信你也想马上得到这个房子，这个时候注意，看哪个阶段房主提出违约了，不管是哪个阶段，你的房屋单据一定要掌握在自己手中，房本没下来的时候，与银行的贷款合同是**重要的，没有他他无法取房本；交房后钥匙**重要，你要把房子给占了，如果出现一房两卖的情况，房子**终给哪个卖家，一是看签署时间，二是看房屋目前归谁使用；房本下来后房本**重要，就算他又把房卖给别人，也无法过户。但愿你么有走到F这步，如果真走到了你向我请教吧，我教你怎么打官司，怎么写起诉书，如果闹得僵你也知道他急于出手或者恶意过户他的便宜或亲戚，起诉你肯定赢，看你是要房还是要钱，要钱必须做评估，涨价差价由房主补给你。要房，他那边又积极运作的话，**保险的办法是起诉的同时做房屋冻结，因为起诉到判决至少一个月，不保他将房卖给其他人，**安全的做法是向法院申请做房屋冻结，这样房子就不可买卖了，冻结需要拿你购买房子的金额的现金押给法院，如果没有那么多钱可找公司垫资。希望 你以后没走到这步%7E%7E%7E 2014-02-12 09:07:16
• 148****7104 具体可以参考各大房产网站的新房中心！ 2014-02-11 17:22:40
• 158****8352 应该是改合同的吧？这要和开发商协商解决的。温馨提示：有什么不明白的房产知识问题可以联系咨询资深物业组专家 丁建勇 2014-02-11 09:36:58
• 141****0175 跟开发商的流程走 2014-02-10 21:25:16