房地产问题～～

• 136****3680 找到四个，其它的网上都有，就是太散了
  
  1、房地产价格有哪些特点？
  答：由于房地产的特性决定了房地产价格具有一系列特点：
  （1）房地产价格具有明显的权利价格特征。房地产具有空间的固定性和不可移动性，不象其它商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用，而是一种权利关系的转移，因而房地产价格实质上是权利价格。例如所有权（产权房）价格、租赁权价格（租金）等。
  （2）作为房地产价格基础的价值具有特殊性。一般商品都是人类劳动的凝结形成价值，成为价格的基础。而房地产的物质构成中包含土地在内，土地价值的形成具有双源性，一方面，作为原始土地是自然界的产物，是非劳动产品，其价格是地租的资本化，属于自然资源转化而成的价值；另一方面，加工在土地上的劳动又与其它商品一样形成劳动价值。所以只能说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。由于土地的稀缺性、不能再生，因而土地价格受到供求关系的影响特别大，市场需求的无限性与土地供给有限性的矛盾，促使地价有**趋势，对房价构成重大影响。
  （3）房地产价格具有特殊的形成机制。房地产价格在供求机制和竞争机制调节过程中呈现出三个方面特征：一是房地产市场供求平衡的难度特别大。房地产建筑周期长和地区性的特点，使供给具有明显的滞后性，同时又由于土地一级市场的垄断性，使土地供给受到限制，当出现供不应求时，增加供给平衡供求不易，因而需求量对房地产价格的作用十分明显。二是房地产价格具有一定的垄断性。由于土地一级土地市场的垄断以及房地产的地区性特点，使房地产市场竞争受到一定限制，市场信息不对称，竞争不能充分展开，从而造成房地产价格一定的垄断性。三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。房地产是超耐用品，使用期特别长，未来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者具有较强吸引力，不仅考虑当前，而且更多的是考虑房地产市场发展趋势，使得消费者心理预期成为影响房价的一个重要因素。
  （4）房地产价格具有显著的个别性。由于房地产的固定性和不可移动性，使各每宗房地产的实际价值和使用价值各不相同，从而其价格也具有个别性。
  （5）房地产价格具有多种表现形式。房地产是价值量大的超耐用品，房地产价格实质上又是权利价格，其交易方式多种多样，如买卖、租赁、抵押、典当等，由此也带来房地产价格的多种表现方式，如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等。
  （6）房地产价格总水平具有上升趋势。主要是由于土地的稀缺性和供应量的有限性，需求量的扩张，拉动地价上升；同时，加工在土地上的劳动积累的增加也使土地不断**，加上房地产本身内在品质、环境改善，也使房地产增值。从长时期看，房地产价格总水平呈现上升趋势。
  2、影响房地产价格的主要因素有哪些？
  答；影响房地产价格的主要因素有：
  （1）经济因素。主要是指国家和地区的经济发展水平和居民收入水平等。由于这些因素会影响房地产市场的供给和需求，特别是需求，从而影响价格。一般来说，经济发展水平高，居民收入增长快，市场需求量大，带动房地产价格总水平也就高；反之，则相反。
  （2）社会因素。包括人口、家庭、城市化状况和居民消费心理预期等。其中人口是重要因素，因为人口的数量、密度、结构决定了对住房和其它房地产的需求，从而影响房价。
  （3）行政与政治因素。主要是国家或地区政府制定的相关经济制度、政策、法规和行政措施对房价的影响。特别是宏观调控政策、土地政策、住房制度、城市发展规划等，会对房地产供给和需求产生重大影响，从而影响房价。
  （4）房地产内在因素和周边环境因素。房地产生产成本、质量、品位、房型、结构、朝向等内在因素，体现房地产自身的价值和使用价值，会对房地产价格产生决定性影响。同时房地产周边环境和区位，如地质、地貌、气象、水文、生态环境等，会使房地产效用发生变化，因此产生价格差异。此外，交通等基础设施状况也会影响房价。
  3、什么叫房地产**？**的原因是什么？
  答：房地产**，是指在社会经济正常发展的条件下，从长远的发展趋势看，房地产市场交换价值不断上升的趋势。它不同于通货膨胀引起的一般商品价格的普通上涨。
  房地产为什么会**？房地产**主要是由土地**引起的，房地产**的实质是土地**。在房地产物质构成的两大要素中，房屋建筑物在使用中不断被消耗，不仅不会**，而且会不断被折旧，只有土地随经济发展会出现**的趋势。土地**的原因是：（1）土地供求关系的特性决定其不断**。一国或一地区土地总量是固定不变的。有限的，而随经济发展的人口增长，人们对土地的需求量却不断增长，这就使土地的需求量却不断增长，这就使土地供求矛盾日益突出，供不应求拉动土地的市场交换价值不断提高，这是需求拉动型**。（2）土地效率提高型**。土地的价值是受效用制约的，随着社会经济的发展，土地产出的利用效率不断提高，促使土地价值上升。（2）劳动积累型**。人们在土地利用过程中，投入土地的劳动不断增加，从而在同一宗土地上积累了越来越多的劳动量，价值量上升必然引起**。（4）土地用途转换**。同一宗土地由低效益利用转换成高效益利用时，由于土地收益水平的提高，导致土地价格上升。如农地转换成工业、商业用地和建设用地时，就会发生因土地收益提高而造成土地用途**。土地**是一种长远的发展趋势，是在一定条件下形成的客观规律。
  4、房地产价格构成有哪些基本要素？如何有效控制住房价格涨幅？
  房地产价格构成是由价值构成决定的。房地产价格构成可以划分为成本和利润两大部分。具体来说中国房地产价格构成的要素有九项（1）土地取得费用；（2）前期工程费；（3）配套费；（4）建筑安装工程费（5）管理费；（6）销售费；（7）贷款利息；（8）税费；（9）利润。前八项是生产成本，利润是开发商投资回报。
  从上述房地产价格构成要素中，可以看到房价的高低都与此有关。商品住房价格上涨有四种类型：一是成本推进型房价上涨，即由于土地、建筑材料等涨价，引起成本上升，房价上涨。二是内在品质提高型房价上涨，即由于住房品位提高科技含量增加，环境改善，引起成本增加，价值量扩大，房价上涨。三是需求拉动型房价上涨，由于供不应求拉动房价上涨。四是结构调整型房价上涨。即高档住宅所占比重上升，引起住房均价上涨。当前住房价格上涨有其合理因素，也存在一些不合理因素，主要是房价涨幅过大。如果住房价格涨幅超过人均可支配收入增幅、超过房地产**的幅度，就是房价过快上涨，应加以控制。
  由于造成房价上涨的因素是多方面的，因此，有效控制房价的涨幅，必须实施综合治理。主要可采取以下措施：（1）调整供求关系，适度增加商品住房供给，重点抑制需求过快增长，特别控制投资性需求，营造供略大于求的市场基本均衡态，抑止供不应求引起的房价上涨。（2）控制土地价格涨幅，力求控制在人均GDP增幅以下，避免土地成本过块上升引起房地产价格上涨过快。（3）优化结构，增加普通商品住房、特别是中低价住房的供应，适度抑制高档房建设，控制住房均价过快上涨。（4）制止暴利，规范房地产开发和交易行为，对获取暴利者实施重税，甚至根据价格法加以惩处，使开发利润控制在平均利润的合理水平上。（5）积极引导消费，提倡梯级改善。大力宣传量力而行、梯级改善住房条件，逐步改变消费者心理预期，消除浮躁心理。只要从成本、利润、市场供求关系方面实施宏观调控，就可以有效控制房价涨幅。 2014-02-14 10:46:55
• 142****2768 两句话都不对。
  
  房子是生活必需品不假，可是反问一句：粮食是不是生活必需品？衣服是不是生活必需品？凭什么说“房子是生活必需品，只要跌老百姓就会买”呢？显然，房子是生活必需品和房价的高低没有任何必然的逻辑联系。如果某地住房供应量很大，相应的房租也会便宜，那么价格一样会下跌，如果您认为这句话是对的，花费所有的积蓄甚至借钱去买了多套住房，不但取得房租付出的机会成本很高，而且当您出售房子时也会赔本。如果您亲身经历了日本上世纪90年代的泡沫经济破裂，你就不会赞同这些风凉话了；
  
  每个国家的国情不同，不能草率地拿我国的情况和美国对比：
  一、我国和美国土地面积相当，但人口数量却比美国多很多，况且我国有将近一半的土地是不适宜居住的，有大面积的山地、高原、沙漠；
  二、我国农业较美国落后，人均产值相对较小，美国是机器化大生产的集约式耕作，平均每个农民就可以耕作好几公顷的土地，并且其收获的粮食绝大部分都是拿到市场上卖的，而我国是每人一亩三分地的小耕小种，典型的粗放生产，不少农民自己种的一点地，前脚刚收割，后脚就下锅吃到肚子里，因此我国需要保证大面积的农业用地，不能破国家规定的“红线”；
  三、我国区域经济发展差距很大，典型的城乡二元经济，全国大量的购房需求都集中在了一线城市，造成了供不应求，而美国的城乡差距并不明显，富人大多住在乡下，他们普遍认为乡下的空气好，而且可以住大套别墅，还有花园、车库、游泳池等，这样就分散了需求，平抑了房价；
  四、我国的财税体制仍不够合理，地方与中央的财权、事权不对称，导致地方政府财政紧张，不得不靠高价出让土地获得收入来源，使得房价高涨，而美国的土地是私有制的，地方政府不可能靠卖地来获得收入；
  五、我国贫富差异极大，基尼系数超过了国际公认的警戒线，大量的有钱人可以一次购买数套甚至数十套房产，并且都是现金支付，而另一方面大量没钱的人倾尽一生的积蓄还要贷款才能勉强买得起房，严重的两极分化导致了房子的投机性相当强，因为有钱人买房通常不是为了自住，而是为了“炒差价”，如果所有人都是为自住而买房不可能出现如此严重房价飙涨，而美国的贫富差异不如我国大，这是房价能够较为理性波动的保障。
  当然中美国情的差别还有很多很多，我只是列举了一部分。可见比较中美两国的“房价收入比”并不能得出我国房价必将下跌的结论。 2014-01-21 11:46:36