怎样当好一名物业主管？

• 154****1083 物业公司成本费用管理办法。
  1.目的
  为了加强公司各类费用成本的控制，提高物业管理资金的使用效益。
  2.适用范围
  适用于xx物业公司财务部
  3.职责
  3.1财务部负责制定和控制各类费用标准、审核权限、报帐流程。
  3.2董事长、总**负责各类费用的审批。
  3.3各部门负责本部门发生的各类费用成本的控制。
  4.方法和过程控制
  4.1成本费用管理原则及核算办法
  4.1.1公司在业务经营活动中发生的与业务有关的支出，按规定计入成本费用。成本费用是管理公司经济效益的重要内容。控制好成本费用，对堵塞管理漏洞、提高公司经济效益具有重要作用。
  4.1.2成本费用开支范围包括：主营业务成本、利息支出、管理费用、营业费用、其他营业支出等。
  A.主营业务成本主要包括服务中心人员的职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、材料消耗、保安部费用、绿化部费用等。
  B.利息支出：指支付以负债形式筹集的资金成本支出。
  C.营业费用包括：职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、工会经费、住房公
  积金、保险费、固定资产折旧费、摊销费、修理费、管理费、通讯费、交通费、招待费、差旅费、车辆使用费、报刊费、会议费、办公费、劳务费、董事会费、奖励费、各种准备金等其他费用。
  D.固定资产折旧费：指公司根据固定资产原值和国家规定的固定资产分类折旧率计算摊销的费用。
  F.摊销费：指递延资产的摊销费用，分摊期不短于5年。
  J.管理费用包括职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、工会经费、住房公积金、保险费、物业管理费、水电费、职工工作餐费、取暖降温费、全勤奖励费等其他费用。
  4.1.3职工福利费按工资总额14%计提，工会经费按工资总额2%计提，教育经费按工资总额1.5%计提。住房公积金经批准后，由公司按职工工资总额的一定比例逐月交纳。
  4.1.4加强对费用的总额控制，严格制定各项费用的开支标准和审批权限，财务人员应认真审核有关支出凭证，未经领导签字或审批手续不全的，不予报销，对违反有关制度规定的行为应及时向领导反映。
  4.1.5公司各项成本费用由财务处负责管理和核算，费用支出的管理实行预算控制，财务管处定期进行成本费用检查、分析、制定降低成本的措施。
  4.2成本费用支付范围及审批权限
  4.2.1xx物业属下两公司支票印鉴由xx物业总**负责保管，支票的私人印鉴分别由两个公司的出纳负责保管。
  4.2.2xx物业个人日常借款每次金额在其工资范围内的，由xx物业分管副总**审批后到财务部借款；xx物业各部门日常借款非现金每次金额在30000元以下的费用，由xx物业总**审批后到财务部借款；每次借款金额在30000元以上的费用，经xx物业总**审批后，必须经集团公司领导批准后才能到财务部借款。
  4.2.3凡是合同付款支出金额在50000元以内的费用，由总**审批；凡是合同付款支出金额在50000元以上的费用，还必须报经集团公司财务负责人审批后，再经集团公司领导批准，才可以支出。
  4.2.4物业公司为集团进行有偿服务金额超过20000元（含20000元）需双方签订服务合同。
  A.工程类合同会签程序：集团****物业公司集团成本管理中心集团人力行政中心法务部集团财务中心、集团管线副总裁集团副董事长。
  B.**类合同会签程序：集团**中心物业公司集团成本管理中心集团人力行政法务部集团财务中心集团管线副总裁集团总裁。
  4.2.5物业公司为集团进行有偿服务金额20000元以内，不用签订服务合同，凭工作联系单的审批及报销凭据进行报销。
  A.工程类审批程序：集团****物业公司集团财务中心集团管线副总裁集团副董事长。
  B.**审批程序：集团**中心物业公司集团财务中心集团管线副总裁集团总裁。
  4.2.6员工当月借款需在下月10日前在财务部报账，否则从当月工资中扣除。上次借款未结清者，原则上不办理再次借款。如有特殊情况不能按时报账，需书面说明报总**审批后，可暂不扣当月工资或再借支。
  4.2.7费用的管理及支付标准
  A．差旅费用
  因公出差将视工作需要，由部门**审核，公司总**审批同意后，其差旅费方可报销，特殊情况必须请示上一级领导。
  注：特殊地区是指北京、上海、深圳。境外相关费用的标准另行规定。
  公司员工因公出差，视路途远近情况，经服务中心**审查，财务部审核同意，公司总**审批后，填写请款单，注明出差事由，可预支人民币1000—3000元差旅费。返回后一周内凭单据按《因公出差费用报销的标准》的有关规定报销并返还剩余预支款。
  餐费补助：定为早餐10元，中餐和晚餐各20元。出差人员按实际误餐餐数领取补助，如由其他单位接待或以顾问名义接待其他单位并报销业务费等，不再享受餐费补助。
  住宿补助：赴外地出差，在亲友家投宿的，可以享受每人每天人民币100元的住宿补助；由接待单位支付住宿费的不再享受住宿补助；出差人员在外住宿必须凭旅店、招待所、宾馆、酒店的正式发票按规定标准报销。
  B.办公费用
  ①公司禁止用公款为个人配备交通、通迅工具，员工的交通补贴已包含在工资福利中。对确因工作需要办公事而发生费用的人员，视情给予额定的交通、通讯及相关的补贴。具体人员名单由公司领导会议研究核准后，由财务部执行，额定范围的补贴，需凭正式票据实报实销。
  ②办公电话：公司正、副总**开通国内长途服务功能，公司职能处室、各服务中心及所属部门开通市内通话功能，其中公司正副总**、职能处室、服务中心的话费按实报销，服务中心所属各部门的办公话费按150元/月以下金额报销，各类值班电话按100元/月以下金额报销，超额自付。
  ③文具、宣传、印刷与购书等费用
  公司及各服务中心因办公业务需要购买的办公文具、纸张等费用，分别由公司人事行政处、各服务中心事先做计划，写清用途、数量、金额、统一报公司人事行政处**或服务中心**审核，并由公司人事行政处统一采购,再由财务部审核，公司总**审批后方可购买及报销。
  需在报刊、电台、电视台等新闻媒介做宣传广告，须事先做计划，写清广告内容、版面大小、刊登时间、广告费用等，由服务中心**申请，人事行政处**审核，报公司总**（或副总）审批同意后执行，其费用由直接受益的服务中心承担或由共同受益的服务中心合理分摊。
  因经营管理需要的各类报表、资料、值班记录登记表等，由公司人事行政处统一印刷发放，其印刷费用由各服务中心合理分摊。
  各服务中心因业务的原因需要购买工具书、业务书籍资料的，必须事先做好计划，报公司人事行政处审核，总**审批，其发生的费用在各服务中心经营费用中列支。各服务中心购买的图书属公司的资源，应建立图书库，做好登记和借阅手续，并把图书目录定期报公司人事行政处，由公司人事行政处**统一协调，供公司及各服务中心人员借阅，以充分利用公司资源。
  ④会议费用
  公司组织召开各类会议，统一由人事行政处策划组织，策划方案应包括会议内容、时间、地点、人数及费用预算，交公司副总**审核，总**审批。其发生的费用由各服务中心合理分摊。各服务中心召开会议的费用，需由各服务中心另行上报审批，其费用在各服务中心经营费用中列支。
  各种会议原则上不发咨询费，不发纪念品、礼品，与会者不发任何补贴。
  ⑤职工培训费
  经公司批准的员工脱产、半脱产或利用业余时间参加与本职工作相关的专业技术学习，经考试合格取得毕（结）业证书，并与公司签定培训合同者，学费、书费予以全额报销。原则上每人每年累计培训费不得超过2000元。
  未经批准或不签培训合同的，其培训费用由个人自负。
  ⑥业务招待费
  公司正副总**及服务中心**因业务需要可开支业务招待费。
  任何业务接待费不设饭店、酒楼与餐厅签单记帐。
  公司正副总**因业务需要发生的业务接待费按实报销；服务中心**确因业务需要发生的业务招待费，必须事先请示公司分管副总**以上领导同意，经财务部审核，方可报销。
  报销单需注明接待事宜，附合法的发票并具完善的签批手续，即经办人、证明人、服务中心**或总**审批。
  全公司年业务招待费应控制在年营业收入的3‰%7E5‰以内，或按国家有关规定执行，原则上不允许突破。
  ⑦医疗费
  所有聘用员工的医疗费按公司医疗保险之有关规定执行。各服务中心自行招聘的临时工不属此规定范围。
  ⑧加班费
  公司实行定员工作制，确因工作需要，每次时间加班在4小时以内的补贴10元，4小时以上8小时以内的每次补贴20元。假日加班原则上以轮休形式由各单位自行消化，个别确实不能安排轮休的，按国家有关规定计发加班工资。 2014-02-14 10:48:48
• 158****8796 把小区的大大小小事 一草一木都当做是自己的去照顾 2014-01-20 16:52:15
• 144****1759 1.参加过集中验房、交房
  2.不断学习物业法律法规知识
  3.良好的心态和永远不变的亲和力
  4.逆商和情商较高
  5.注重自身形象，言谈举止等等
  说起来简单做起来难，凡事靠时间磨练方显核心竞争力 2014-01-20 14:22:00
• 131****5821 1、执行力(包括年度、季、月、周工作计划的完成,领导安排的临时性工作完成);
  2、承上启下(对下属做到以身作则,督导下属按时完成计划和临时性的工作);
  3、对负责的项目细致、认真,避免出现充当“消防员”的状况;将设施设备运行事故提前预防、提前维护。
  4、在不影响服务质量的前提下,将设备运行能耗降到**低。
  5、做好下属的培训工作及工作状态和心理状态。 2014-01-19 09:23:59
• 146****1140 在现代物业管理中，业主是被服务的对象，在对业主进行管理的同时，也是在对其提供相应的物业服务，在当前，物业管理刚刚起步不久，物业公司与业主之间的矛盾时有发生，阻碍了正常的管理工作，**终导致管理水平下降，业主不满，那么怎么做好物业管理服务呢？我个人认为应做好以下几个方面的工作。
  一、重视人在物业管理服务中的重要性
  二、树立“以人为本”全心全意服务 2014-01-19 09:09:50
• 151****8403 主管转正申请
  转眼之间，断断续续待了近三个月的时间，回首望去，也算是一番考验和磨砺。
  实习期间，于工作**习，让我受益匪浅。
  我获得了理论与实践相结合的机会，体会到实际工作与书本知识的差距，也发现自身的不足之处。做财务，首要的就是细心。会计工作的每一个步骤都十分重要，各个部分都是环环相扣的，一个细小的地方出现差错，对于其他的相关联的地方会有很大的影响。当然耐心也是必不可少的，基本上每天都会有许许多多形形色色的单据，要把他们归纳整理、记账审核等等，日复一日和数据打交道。但是，会计绝非简单的录入与输出，它转载自百分网http://www.oh100.com，请保留此标记更多的是要对管理有所助益。
  在工作中不仅是要同技术、同设备打交道，更重要的是与人的交往。公司的成长氛围比较轻松，工作环境也比较和-谐。虽然，我偶在工作中出现点小差错，领导和前辈们还是非常宽容，并且及时指出，悉心指导。虽然，我本身的个性比较偏于内向，各位同事还极易相处的。一个人的能力和态度很重要，而良好的人际关系能让工作更加顺利，让自己有更多的收获，对此我还需要多多的学习和锻炼。
  总之，很高兴也非常荣幸能加入到这个大家庭，感谢公司给予我这样一个成长锻炼的平台，我也会珍惜这次机会，尽自己的一份心力。 2014-01-18 09:04:11