若房产已设定抵押，那房屋转让有效吗?

转让已设定抵押的房屋，适用于《担保法》第四十九条的规定：抵押期间，抵押人转让已抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况…抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权…；建设部《房屋登记办法》地三十四条规定：抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他想权利证书。从产权登记角度来说，即使在抵押权人同意的情况下，对已经设定抵押的房屋先行单独办理转移登记，就会导致房屋的抵押人与产权人不是同一人的情形，这显然是不合理的。因此在实际操作中，对于已经设定抵押的房屋，如需申请转移登记，应由银行出具相应的证明先解除抵押登记，再按照法定程序办理房屋的转移过户手续

您好，房屋抵押分两种；一是购房时办理的银行抵押贷款，一种是产权在手业主需资金用房屋产权办理抵押贷款。两种抵押性质是一样的。如果需要将抵押房产出售，必须一次性还完贷款银行的余款，由贷款银行出示还款凭条去房地局办理注销抵押才能出售。

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可以转让，如果转让抵押物应当适用于《担保法》第四十九条的规定。即抵押人应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。《城市房地产抵押管理办法》规定：转让抵押房地产须经抵押权人同意，转让房地产所得的价款应提前清偿所担保的债权。所担保的债权一经清偿，抵押权即归于消灭。 转让应当包括赠与，赠与房屋亦须经过抵押权人同意。 抵押的房地产如被依法继承，由于抵押权所具有的追及效力，抵押权并不因此而受到影响。登记机关在为继承人办理转移登记时，可以在登记文件和房屋权属证书上作相应的记载。

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抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。抵押法律关系的当事人为抵押人和抵押权人．客体为抵押财产。抵押人指为担保债的履行而提供抵押财产的债务人或者第三人。抵押权人指接受抵押担保的债权人。抵押财产指抵押人提供的，用于担保债务履行的特定的物。比如，甲向乙借款100万元人民币，为保证按时偿还借款，将自己的房屋或汽车或有价证劵抵押给乙。在这个法律关系中，甲既是债务人，又是抵押人；乙既是债权人，又是抵押权人；房屋或汽车或有价证劵是抵押财产。有时，提供抵押财产的人并非债务人，而是主合同之外的第三人，该第三人就是抵押人。比如甲向乙借款，丙将自己的房屋抵押给乙，作为甲向乙履行债务的担保。该种情况，丙为抵押人，乙为抵押权人。

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在以未成年人的房产设定抵押时，要求其监护人说明理由，即确实是为未成年人的利益而设定抵押，并要求对该事项进行公证后，方予办理。但是这一做法也引起社会的一些反响，有人认为登记机关是从“管房”变成了“管人”。实际上，登记机关根本无意也不愿“管人”，只是由于在目前相关的立法尚不完善、加之一些当事人诚信程度较差的情况下，登记机关不敢轻信监护人的保证。所以这一问题**终又牵涉到了登记机关应承担哪些责任的问题，要彻底予以解决，还是要通过立法。

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