已设定抵押的二手房可以买卖吗？

转让已设定抵押的房屋，适用于《担保法》第四十九条的规定：抵押期间，抵押人转让已抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况…抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权…；建设部《房屋登记办法》地三十四条规定：抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他想权利证书。从产权登记角度来说，即使在抵押权人同意的情况下，对已经设定抵押的房屋先行单独办理转移登记，就会导致房屋的抵押人与产权人不是同一人的情形，这显然是不合理的。因此在实际操作中，对于已经设定抵押的房屋，如需申请转移登记，应由银行出具相应的证明先解除抵押登记，再按照法定程序办理房屋的转移过户手续

抵押房买卖需先解押。

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现实中存在很多未结清贷款即出售房屋的情况，买卖被抵押的房屋其实是很常见的，需要由卖方在限定时间内解除抵押，抵押解除了才可以进行正常的过户。合同履行中出现了纠纷，买方可以依法向法院起诉。一、房屋被抵押、解抵押是怎么回事？房屋被抵押 ，常见的是原房主通过贷款购房的房屋，在贷款还清前，房屋是抵押给银行的。除此之外，也有房屋所有权人因个人债务等其他原因，将房产抵押给其他人。所谓解抵押 ，简单来说是指有贷款的房子，在产权交易中心有登记，此时房子某些权利受到限制（如出售）。当你把贷款还完了，可以去银行拿到贷款还清证明，就可以去不动产登记中心解除抵押登记，这个过程称之为解抵押。

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二手房交易十大注意事项：一、房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。二、土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。三、交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。四、房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。

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二手房要先付**再贷款，然后过户的，银行看不到**的条子是不会批贷款的，具体流程如下：1、 递交材料，提出申请买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。**后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。2、评估根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。3、银行审批银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。4、交**，办理过户审批通过后，买方向卖方支付房屋**款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭**款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。5、办房产抵押登记、保险手续，银行放贷买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。

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