请问商品房在交付使用后，房屋权属证明办理完毕前，若房屋如发生毁损、灭失的风险由谁承担？ 

按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。

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商品房买卖合同纠纷42问 ,请浏览这个网址：1、何谓“交房时间”？2、交房过程中出卖人的主要义务有哪些？3、交房过程中买受人的主要义务有哪些？4、商品房交付使用后，房屋权属证明办理完毕前，房屋如发生毁损、灭失的风险由谁承担？5、《解释》第11条中所说的“正当理由”主要是指那些理由？6、出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任？7、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定？8、开发商恶意违约或实施欺诈行为致合同无效的违约金如何确定？9、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理？10、按照法律规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，并具备国家规定的竣工条件有哪些？11、《建筑法》第60条第1款明确规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基工程和主体结构质量。”请问，国家规定的建筑物的合理使用寿命有多久？若对此产生纠纷，应如何认定？12、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些？13、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题：14、对于房屋存有质量问题严重影响正常居住使用的，买受人在请求解除合同和赔偿损失时，应注意哪些问题：15、交付的房屋出现质量问题的，买受人该如何处理？出卖人负有哪些义务？16、《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第13条所称的房屋质量问题包括哪些范围？17、房地产公司不能满足交房条件，并一直推脱，要么就以退房来威胁，可使购房者要退房的话很难，购房者该怎么办？18、逾期交房日期怎样计算？19、刚交付的房子，购房者没办理入伙手续，自己先查验了一遍，发现有水从卫生间深入相连房间的明显痕迹，购房者能不能收这样的房？20、购房者在合同上规定2002年12月30日交房，但是在2003年1月26日购房者才拿到入住通知，购房人能否根据开发商推迟交房为理由退房？物业公司以购房者没有办理入住手续，拒不交房，应不应该？购房者能否向开发商索赔？21、收房不出示“备案表”，算不算违约？22、预售房交付的标志是什么？23、签订合同时对房产证的办理应当如何约定？24、商品房买卖合同纠纷及其他相关的纠纷的解决是选择诉讼好还是选择仲裁好？ 一25、所购商品房与《住宅使用说明书》不符开发商不承担责任26、订购的商品房被卖，为何要不到双倍定金 27、已交付的房屋出现质量问题的，买受人能选择退房吗？28、购房户应交配套费吗?29、已抵押商品房能否买卖，如何规避风险30、武汉“楼间距”有了新规定31、签《房屋认购书》流程32、商品房买卖合同中未约定车库门高度如何处理33、未按合同约定进行竣工综合验收能否交房？34、签合同注意按揭贷款的约定35、消费者买房需要注意三点36、商品房买卖合同的生效与进行合同公证有必然联系吗？37、《**高法院关于商品房买卖合同纠纷问题的解释》中开发企业应注意的两个问题38、被拆迁人拒绝支付差价款如何处理？39、一般的房屋均可以自由买卖，但下列房屋是不能买卖的40、二手房买卖的相关问题41、阳台是否算作建筑面积、怎样计算？42、签订租房合同时应注意哪些法律问题？43、律师提示：从4个方面认定房屋租赁合同是否有效

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据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第11条明确规定：“对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律别有规定的除外

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根据国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

商品房交付中的法律问题你都知道哪些？ 商品房交付中的法律问题主要涉及到怎样才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不当的责任等问题。 1．商品房“交付使用”。 怎样才算商品房“交付使用”，原来各方认识不同，而商品房买卖合同司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交付使用。当然，购房者也可在《商品房买卖合同》中另行约定交房的时间和条件。房屋的交付使用意味着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时间的确定。根据有关法律，商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为房屋的交付使用。 2．商品房逾期交付的责任 开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。 如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在《商品房买卖合同》合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，则应按合同约定。对使用按揭贷款的购房者，计算违约金时的房价款是整个房屋的价款总额。当然，约定的违约金太高或太低，可以请求法院变更，但需请求方举证。另外，有时在《商品房买卖合同》中既约定有定金又约定有违约金，二者只能选择其中一个主张权利。 如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 如果《商品房买卖合同》中对开发商逾期交房购房者解除合同的条件没有约定时，商品房买卖司法解释规定：经购房者催告后三个月，开发商仍然没有交房，则购房者有权解除合同。解除权应当在一定期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。购房者解除合同后可以要求开发商赔偿损失。

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