申请公积金贷款，审查内容有哪些？

审查过户协议一般会注意的内容有：1、当事人提供的材料是否合法、有效;2、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误;3、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围;4、受让人按规定是否可以受让该房地产;5、买卖的房地产是否已设定抵押权;6、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权;7、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权;

银行收到材料后，会对其材料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，审查的主要内容包括购房行为的真实性，房屋价格是否合理，借款人偿还贷款本息的能力，收入证明要覆盖个人名下负债的2倍，抵押担保是否足额有效。

根据《住房公积金管理条例》的规定，职工需要提取住房公积金账户内的存储余额的，应首先由所在单位予以核实，然后持相关的提取证明到住房公积金管理中心申请办理。该管理中心自受理申请3日内，根据提取和使用住房公积金的条件进行审批，作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人;准予提取的，由受委托银行办理支付手续。职工在申请时所应提交的提取证明材料，除包括身份证及复印件一份外，还应根据不同情形提交相应的证明材料。具体包括:(一)购买自住房屋时需提取公积金的，应当提供购房契约(或合同)、购房发票(或收据、供楼银行存折)原件及复印件一份。翻建、大修住房的，提供房屋安全鉴定机构出具的《房屋安全鉴定书》或有关证明、房地产权证、购买建筑材料发票或收据原件及复印件一份。职工购买、建造、翻建、大修自住住房时，需要申请提取其配偶及同房的直系血亲的住房公积金的，由被支取本人按照规定程序，凭结婚证或户口簿及上述有关证明到公积金管理中心办理审批手续。(二)偿还购房贷款本息的，提供购房契约(或合同)、购房发票(或收据、供楼银行存折)、借款合同原件及复印件一份，以及住房公积金分期提取登记表。(三)交房租的，提供单位出具的家庭成员工资收入证明、户口簿、租赁合同原件及复印件一份，以及公积金分期提取登记表。(四)离退休的，提供离退休证。(五)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的，提供劳动部门或医院出具的证明文件。(六)户口迁出所在市、县的，提供户口簿或派出所出具的户口准迁证明;出境定居的，提供户口簿、出国护照及签证。(七)职工死亡或宣告死亡的，其继承人或受遗赠人申请提取的，需提供户口簿、合法继承身份证明或者遗赠书、裁判文书等。(八)非该市户口职工与所在单位终止劳动关系的，申请提取时应提供终止劳动关系的证明。

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2 、评估抵押物的抵押价值。（1）关于估价时点。虽然房地产抵押价值的评估时希望了解的是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产时，该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押时的价值，但由于这种预期价值评估难以准确把握，实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。由前面的分析可知，预售商品房贷款抵押评估时，估价对象的状况为未来某时点（估价对象房地产竣工时点）的状况，房地产的市场状况为现在（抵押权设定时）的状况。可见，房地产的市场状况与估价对象的状况不在同一时点。值得注意的是，预售商品房贷款抵押物的评估不同于在建工程的评估。在建工程评估中，估价对象的状况及房地产的市场状况均为估价时点时的状况，即房地产的市场状况与估价对象的状况处在同一时点。（2）关于建筑面积售商品房贷款抵押评估中经常遇到的一个问题是，实际建筑面积超过《建设工程规划许可证》规定的面积的情况。遵循房地产估价中的合法原则，应根据不同的情况进行处理；①已经规划部门同意，并补交了相关费用的，可按规划部门**终确定的建筑面积进行评估；②已经规划部门处理，尚需补交费用的，应扣除该项费用，并在估价报告中说明；③未经规划部门同意的，按《建设工程规划许可证》上规定的建筑面积考虑，并在估价报告中说明超面积部分的不合法性。3、对预售商品房的工程形象进度和完成投资额进行审查按照中国人民银行发布的《关于规范住房金融业务的通知》要求，借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是在多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件下销售综上所述，房地产预售商品房贷款抵押物的评估报告中，重点应揭示抵押物的报建手续是否齐全、合法，提成示贷款银行注意有关抵押物的风险因素，给出在设定抵押权时的客观、合理的市场价值，对抵押物的有关建筑面积公摊的技术经济指标，其他规划内容以及工程形象进度进行核实和披露。

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注意审查该二手房是否属于法律规定的禁止交易的情形(一)我国法律明确规定了有以下情况的二手房，不得上市交易：1、司法机关和行政机关依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的;2、依法收回土地使用权的;3、共有二手房，未经其他共有人书面同意的;4、权属有争议的;5、未依法登记领取权属证书的;6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。(二)下列公有住房和经济适用住房禁止买卖：1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;4、上市出售后形成新的住房困难的;5、擅自改变房屋使用性质的;6、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

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