哪些情况下开发商必须无条件退房，购房者不需要承担经济损失的那种？

因不可归责于开发商或购房者的原因导致合同未能订立的，开发商必须返还购房定金。如果商品房买卖合同未能顺利签订，但是这不是开发商或者购房者的原因导致的，进一步说，如果开发商和购房者对合同不能签订不存在过错，那么开发商也是必须要把购房定金全额返还给购房中的。但是，由于这种情况下，开发商和购房者都没有主观过错，所以开发商不需要再额外支付等额的价款给购房者。提醒：这里所谓的“不可归责于双方当事人的事由”主要体现为法律上的不可抗力。不可抗力，是合同当事人在签订合同时不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。比如，由于发生了自然灾害，导致商品房不符合当事人交纳定金时的条件，如果购房者拒绝签订商品房合同，那么开发商就不需要双倍返还定金，而是全额返还购房定金。

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法律规定的哪些情况下可以退房 退房，本身并不是一个法律术语，法律上与此对应的词应当是“解除购房合同”。一般地来讲，合同既然已由双方当事人签字生效，任何一方就不能随意反悔，因此，绝对的“无条件退房”是不可能存在的，只有达到法律规定或者双方事先合同约定的条件时，才允许当事人解除合同。我国有关合同解除的法律规定主要见之于《中人民共和国合同法》、《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等多处法律、法规及司法解释中。根据这些法律规定和生活实践，可以把法律支持的退房理由分为两大类，一类是法定解除权，即不管当事人之间的合同是否有规定，法律直接允许合同一方行使解除权；另一类是约定解除权，即双方当事人经协商达成一致，符合某种条件便可解除合同。可见，二者的主要区别在于前者是基于法律的直接规定，因而不需要另一方同意，主要体现了法律的强制性要求。而后者是基于双方事先或事后的约定，必须经双方同意，体现了对当事人自由意志的尊重。一、法定解除权：法律允许一方可以退房的具体情形。 我国《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。这是购房人主张单方退房的主要依据，但该条不是专门针对商品房销售合同制定的，而是所有民事合同单方解除权的总规定，因而显得非常笼统。结合房地产领域的具体规定，法律允许一方退房的常见情形有： 1、卖方一房二卖，买方可以退房。一物之上不可能存在两个相互排斥的所有权，开发商一套房产签订两次买卖合同，必然会有一个买房人不可能实现购买目的，无法取得房屋的买受人不但可以要求退房、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。同样的道理，在房屋拆迁安置的过程中，拆迁人将补偿安置房另行出卖给第三人的，被拆迁人可以解除拆迁补偿安置协议。（见《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条第二款） 2、开发商擅自将已售房产抵押。有的开发商由于资金短缺，在与购房人签订商品房买卖合同后，又向银行申请贷款，将已售房产做了抵押登记。这样，开发商一旦不能按期还款，债权人就有权就抵押登记的房产实现担保债权。为防止购房者房、财两空，《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，无法取得房屋的买受人可以要求退房、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 3、房屋主体结构质量不合格。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验、确实不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”按照该条规定，如果房屋主体结构质量不合格，无论是房屋交付前还是交付后，买受人均可请求解除合同和赔偿损失，这里的“主体结构质量不合格”须以有资质的鉴定机构的鉴定结论为据。不过，实践中，这种情形很少见，因为，如果房屋连主体结构（也包括地基基础工程）质量都不合格，那就是名副其实的危房、豆腐渣工程。 4、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 至于“房屋质量”包括哪些方面，“严重影响正常居住使用”又如何界定，该条没有详述。结合《建筑法》第62条规定，房屋质量，除了包括地基基础工程，主体结构工程外，还包括屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管、上下水管的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。如前所述，如果地基基础工程、主体结构工程质量不合格的，买受人可要求解除合同和赔偿损失；如果上述其他项目质量不合格，且严重影响正常居住使用的，买受人也可以请求解除合同和赔偿损失，但“严重影响正常居住使用”如

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房屋出现质量问题，开发商不予解决

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购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。

该解释第十八条规定的 “由于出卖人的原因” 指的是什么呢?这就是前面所述的开发商没有履行协助办证的义务，即开发商没有在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，或者没有在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，没有取得该项目的大产权。非开发商原因造成逾期办理产权证书，则开发商不应承担违约责任，主要包括以下情况：第一，由于行政机关的过错造成的。行政机关在履行行政管理职责时，由于其行政不作为或者违法作为，导致开发商不能如期办理产权证书。例如：《城市房屋权属登记管理办法》第二十六条规定：“登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人(申请人)。”第二十七条规定：“登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书;注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。”如登记机关未依法履行登记职责，则应当有登记机关承担行政责任，开发商由此免责。第二，由于不可抗力造成的。不可抗力，法律规定应当符合三个标准，即不能预见、不能避免且不能克服的客观事实，如自然灾害，社会异常事件等。第三，由于购房者自己的过错造成的。如购房者没有按照约定支付办理产权证书的费用，没有提供证明文件等。