如何解除购房合同，哪些情况下开发商会无条件退房？

• 142****6530 法律规定的哪些情况下可以退房
  退房，本身并不是一个法律术语，法律上与此对应的词应当是“解除购房合同”。一般地来讲，合同既然已由双方当事人签字生效，任何一方就不能随意反悔，因此，绝对的“无条件退房”是不可能存在的，只有达到法律规定或者双方事先合同约定的条件时，才允许当事人解除合同。我国有关合同解除的法律规定主要见之于《中人民共和国合同法》、《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等多处法律、法规及司法解释中。根据这些法律规定和生活实践，可以把法律支持的退房理由分为两大类，一类是法定解除权，即不管当事人之间的合同是否有规定，法律直接允许合同一方行使解除权；另一类是约定解除权，即双方当事人经协商达成一致，符合某种条件便可解除合同。可见，二者的主要区别在于前者是基于法律的直接规定，因而不需要另一方同意，主要体现了法律的强制性要求。而后者是基于双方事先或事后的约定，必须经双方同意，体现了对当事人自由意志的尊重。
  
  一、法定解除权：法律允许一方可以退房的具体情形。
  
  我国《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。这是购房人主张单方退房的主要依据，但该条不是专门针对商品房销售合同制定的，而是所有民事合同单方解除权的总规定，因而显得非常笼统。结合房地产领域的具体规定，法律允许一方退房的常见情形有：
  
  1、卖方一房二卖，买方可以退房。一物之上不可能存在两个相互排斥的所有权，开发商一套房产签订两次买卖合同，必然会有一个买房人不可能实现购买目的，无法取得房屋的买受人不但可以要求退房、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。同样的道理，在房屋拆迁安置的过程中，拆迁人将补偿安置房另行出卖给第三人的，被拆迁人可以解除拆迁补偿安置协议。（见《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条第二款）
  
  2、开发商擅自将已售房产抵押。有的开发商由于资金短缺，在与购房人签订商品房买卖合同后，又向银行申请贷款，将已售房产做了抵押登记。这样，开发商一旦不能按期还款，债权人就有权就抵押登记的房产实现担保债权。为防止购房者房、财两空，《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，无法取得房屋的买受人可以要求退房、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  
  3、房屋主体结构质量不合格。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验、确实不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”按照该条规定，如果房屋主体结构质量不合格，无论是房屋交付前还是交付后，买受人均可请求解除合同和赔偿损失，这里的“主体结构质量不合格”须以有资质的鉴定机构的鉴定结论为据。不过，实践中，这种情形很少见，因为，如果房屋连主体结构（也包括地基基础工程）质量都不合格，那就是名副其实的危房、豆腐渣工程。
  
  4、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 至于“房屋质量”包括哪些方面，“严重影响正常居住使用”又如何界定，该条没有详述。结合《建筑法》第62条规定，房屋质量，除了包括地基基础工程，主体结构工程外，还包括屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管、上下水管的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。如前所述，如果地基基础工程、主体结构工程质量不合格的，买受人可要求解除合同和赔偿损失；如果上述其他项目质量不合格，且严重影响正常居住使用的，买受人也可以请求解除合同和赔偿损失，但“严重影响正常居住使用”如 2014-03-21 10:40:38
• 146****5990 按合同同意赔偿，就可以 2014-03-21 10:20:55
• 138****9010 合同签了一般很难退房,除非房子有重大质量问题,合同承诺的未兑现 2014-03-20 22:16:19
• 156****3022 某些不可抗拒因素造成的买不了或者业主毁约，或者双方同意 2014-03-20 17:55:16
• 138****3501 双方协商，因为是你自己单方面违约的，你是要支付违约金的，还是找三方一起协商解决的好！ 2014-03-20 14:14:42
• 154****3702 你这个首先涉及了合同违约了；就算是能退房也得支付相应的违约金的；合同规定若贷款审批不通过你要以现金的方式补足的；除非有另外的约定；建议你不要选择退房；找个中介给你挂出去出售，就说是可以更名的；有了客户你就可以找开发商进行更名了；到时候看开发商怎么说，这样的话开发商也好做一些 2014-03-20 10:09:24
• 156****5907 退房作为法律行为,律师介绍,按照法律规定和合同约定入住前出现以下八种情况,购房人可提出退房。 1)实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。 2)开发商逾期交房构成根本违约,即逾期交房达到合同约定的退房日期。 3)开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。 4)开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。 5)开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。 6)不能或不能按期办理产权过户的。 7)购房者贷款申请未批准,合同双方对付款方式不能协商一致的。 8)合同中约定的其它退房条件出现时。 由于上海预售合同签署、网上备案,退房也要通过网上,因此一定程度上有些繁琐。 2014-03-20 09:20:34
• 154****2193 问:今年初，我买了套商品房，房屋还没有交付,但这个楼盘的房屋降价了，我又看中另外一套房子，所以想把之前买的房子退掉。但开发商说这是违约，不同意我退房。我想知道，怎样才能无条件退房？回你所说的“退房”在法律上叫做“解除购房合同”。一般来说，合同条款是经当事人协商后自愿订立的，已订立的合同具有法律效力，任何一方都不能随意反悔。因此，绝对的“无条件退房”是不存在的，只有达到法律规定或双方事先约定的条件，一方才能解除合同。
  根据我国目前的法律规定，可以把法律支持的退房理由分为两大类，一类是法定解除权，即不管当事人之间的合同是否有规定，只要有一些特定的违约行为出现，法律直接允许合同一方行使解除权。具体的情形有：1、开发商一套房产签订两次买卖合同
  ，即“一房二卖”，由于此种情况下，必然会有一个买房人不可能实现购买目的，所以无法取得房屋的买受人可以要求退房；2、开发商擅自将已出售房产抵押
  ，房屋的买受人可以要求退房；3、房屋主体结构质量不合格，无论房屋是否交付，买房人均可要求退房；4、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用，经多次维修仍不能恢复，买房人可要求退房；5、房屋误差面积超过约定或面积误差比绝对值超过3%，买房人如不愿按实际面积购买房屋，可要求退房；6、开发商未能在约定时间内交房，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人可要求解除合同；7、因开发商的原因未能在合同约定或法律规定期限内办理
  房屋权属登记
  ，买房人可要求解除合同；8、开发商未经购房人同意变更所售商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化等，买房人有权要求退房。
  另一类是约定解除权，即双方当事人自行协商约定，符合某种条件便可解除合同，对于约定条款，法律一般不加干涉，但约定的内容不能违反法律。
  需要注意的是，购房、售房皆有价格波动的风险，单纯的房价上涨或下跌，并不属于解除合同的合法理由。 2014-03-19 21:28:13
• 147****3997 没治,其实贷款的问题实际上是您的问题,他能帮您解决就不错了,退房的原因呢?您的贷款资质有问题?所以没办法,既然合同已经签了,只能靠他们给您解决了，所以签合同的时候还是要走正常手续好点,避免以后出现纠纷,我就是做二手房的,自己买房子的时候也没做低合同,省就省几千块钱,出问题就不好办了,还牵扯到以后卖房子的问题,国家政策总变,谁心里都没谱. 2014-03-19 19:17:04
• 132****1599 开发商无法交付的时候 2014-03-19 18:41:29
• 142****7256 购房者问：刘先生说，因为房屋质量问题他和开发商协商解除了合同，开发商把房款等费用全部退给他了，记得在买房办理按揭贷款时办了个保险，这个保险我应该如何处理？ 马传贞律师解答：在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。
  在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，这时候需要做的就是解除借款合同后再去办理保险退保手续。
  王先生问：我前年和开发商签署了商品房买卖合同，约定去年12月31日交房，但现在开发商也没有交付，我想退房，可以吗？ 京华律师事务所马传贞律师解答：王先生的这种情况属于延迟交房，延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。
  如果王先生在合同中约定延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天（一般是这样约定），超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还定金或支付房款利息。 2014-03-19 09:51:34
• 144****8494 开发商出现违背合同的事项，这事不容易呀，不过身边也有成功的筒子，**后开发商赔了20万 2014-03-18 21:13:58