通过中介购买二手房要注意哪些问题？

一、注意房子的产权问题，是否齐全如果买的是刚交付不久的新房，还没有到该下房产证的时候，也要注意看一下此楼盘开发商的资质，是否有过硬的良好表现，比如，曾经开发过什么样的房子，是否都下证了?现在这个暂时没有下证的楼盘是否有一期，二期?一期，二期是否都下证了，这些问题都要想到。二、签订二手房合同时，一定要和房东见面大多数时候房产中介为了双方谈价方便，一般先不会约买卖双方见面，关于这一点一定要理解，因为和交易相关的事项没有落实好之前，特别是没有把房价拉到双方都能接受的程度，贸然就安排双方见面的话，反而不利于签订合同，但是，如果电话已经谈妥价格时候，就一定要见房东。三、买二手房尽量找规模较大的中介小中介，租个门脸几张桌子几台电脑，加起来资产不过十来万，怎么保障客户几百万的房屋合同，而且还有可能出现恶性事件的风险，大的房产中介，可能佣金不打折，可是几百万的房子都买了，不能因为这点钱而给自己带来更大的风险。四、买房不能盲目要有自己的判断，该买的时候就买，不能持币观望，不动产再调控，也比把钱放银行负利率强。反过来，不该买的时候，也别因为大家风传房子要涨了而去买房，要理性，认为合适自己的就果断出手，别去计算抄底，如同买股票一样，你非专业，永远不可能抄到**底，别妄想战胜市场，股市，房市，原理都是一样的。

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（1.）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。（2.）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。（4）.土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。（5.）市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

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购买二手房注意事项：1．看房1）房屋产权是否真实、完整和可靠，是否存在共有所有权人；2）房屋是否属于允许出售的房屋，有无其他债权债务纠纷;3）所购建筑面积是否与产权证上注明的面积一致，建议在合同中约定出售房屋的面积应以产权证上注明的为准，其他面积不计算在内;4）房屋产权证上的房主与卖房人是否系同一个人等。2．定价1）自身要熟悉了解整个市场行情，并根据每套房屋不同的位置、朝向、装修程度、房龄等因素，对房价做出微调；2） 聘请一家或多家口碑高、专业评估公司进行价格评测。3．合同1） 明确双方的权利和义务，以及业主对买方的承诺，这样有利于避免纠纷的产生，即使发生纠纷也有据可查;2）明确违约责任，在签订合同时应详细规定违约责任及相关的违约处理方法;3）物业交割方式，在签订合同时应注明交房时间及交房状况，明确房屋交验时间是过户后还是过户前，房屋交验后产生的费用由谁来承担等。

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购买二手房需要注意以下几项：选择房产中介公司，**好选择规模大、有营业许可证、有资质证书、信誉较好的房产中介公司。另外，在与房主签订购房协议之前，购房者应该多去几次中介公司的店铺，每次到访时，观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。评估及考察房屋详情中介公司审核房主身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等)，并留存备案。中介公司实地考察，掌握房屋详情，如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况，有没有破坏结构的装修，有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价，为确定售价提供参考。此环节中合适的房源及房屋评估**受关注。验证核实房屋后，交易中介公司分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，到中介公司签订买卖合同。一般情况下，在合同上都要注明卖方的房子的详细情况，同时缴纳委托代理费。为保证房产买卖双方的切身利益，杜绝交易中不必要的纠纷，中介接受买卖双方当事人的共同委托后，以中间保证人的身份为房产交易中的“购房款给付、房产交接”事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后，与中介共同签订《居间中保合同》，并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续，然后中保方在买卖双方对房产确认无误后，协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出，将所卖房屋钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算；由经纪公司协助办理产权变更；如果买家需要贷款，由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。

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首先要了解清楚房子的产权情况，70年，50年还是40年；商品房、经济适用房、商住两用等。如果是商住房，不限购，物业费一般会高一些；如果是经适房，还得缴纳土地转让金。房子是否满五年，如果从房主上一次购买这个房子到他出售时还不满五年的话，购房人还需要承担额外的税费。如果是顶层的房子，要仔细看看房顶墙皮有没有漏水后修补过的痕迹，一般房主和中介都会告诉你“我们这儿从来不漏雨”，不要信，自己看，网上搜情报……和房主及物业了解清楚，是否市政水电，有的小区不用市政水，用的自挖井，水质有可能不过关，这个情况也是我亲自经历过的，直到见了房主要签约了，他们都说是市政水，但是上该小区业主论坛和业主QQ群里问过，大家一致说这个小区不是市政水。房子的质量，这个如果实地看不好看出来的话，要上网查一下这个小区房子的口碑，比如我在之前留意过某小区的房子之后在网上一查，发现业主论坛上有很多人说这里的房子隔音很差，隔壁开个电视机都能听到。周边情况：特别注意一下小区周边环境，楼周围有没有高压电塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施；如果楼是临路、临铁道（城铁）的，还要注意噪音问题；另外小区四周都要看一下，是不是有垃圾站、货运站什么的，有可能会夜间卸货扰民。小区是否有富裕的停车位，有不少老小区没有地下车库，且地上停车位也比较少，很可能都没有可供出租的车位，每天停车需要打游击就有点儿闹心了。小区的安保情况，比如大门口是否可以随意进人，单元门有没有门禁等。可以在网上搜一下该小区的安全状况，比如是否发生过重大盗窃、凶杀案件什么的……

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