什么是基准地价？

基准地价在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。 基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。

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基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别 评估的土地使用权平均价格。基准地价是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定**高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的 市场价格的原理进行确定。基准地价遵循"以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地收益和价格为依据”的原则，将城市土地按照影响土地使用价值优劣的的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地 在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，评估出基准地价，并建立相应的因素修正体系。

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基准地价和标定地价的主要区别：(1)基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；(2)基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。概念标定地价 ：标定地价是在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据，是清产核资中核定单位所占用地土地资产和股份制企业土地作价入股的标准；是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准；是划拔土地使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。基准地价 ：基准地价是土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定**高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

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土地的评估价格是可以低于基准地价的1、根据基准地价的解释“基准地价即土地初始价，是由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。”既然是平均价格，则对单宗土地而言，自然有高于此价格的情况，也有低于此价格的情况。2、按现行的土地评估办法中也可以看出，土地评估价格受影响的因素很多，与基准地价有联系，但并没有规定其不能低于基准地价。(1)基准地价修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价修正系数法公式=基准地价×K1×（1+∑K）×K2式中：K1——期日修正系数∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和K2——年期修正系数(2)成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。

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一、基准地价是什么意思基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地等级、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地，某个时点上土地使用权的平均价格。基准地价即土地初始价，包括城镇土地基准价格与农地基准价格。基准地价的关键作用为：反馈土地市场中地价整体水平及变化趋向，为国家征收土地税收供应凭据。二、基准地价的作用基准地价更新和平衡是一项应用性强的工作。城市基准地价是由政府土地管理的相关部门经过科学的方法确定的，重点表现为下列几个作用：1、显现国内城镇土地在已有应用过程中所能出现的各类经济收益，并且也按价格标准显示城市土地品质的优劣水准。2、为各级政府在土地使用权有偿出让的时候供应凭据，并且也能为土地使用权在土地运用者之间转让时供应参考凭据。3、各地价区段及不同用处的基准地价水平，也对加强土地市场的管理、兑现土地资源的合理装备，让有限的城市土地施展出**大的经济及社会效用打造了条件。

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