标普预测今年中国房价上涨5%，南宁房价会涨吗？

2015年中国房地产重新火爆的原因，在于政策层面的扶持。政策利好可谓多管齐下。其中包括，限购限贷政策在绝大多数名存实亡；涉房贷款利率持续下行且发放节奏提速；普遍二孩住宅的落地等。这些政策的叠加使得中国房地产销售在2015年重新升温。升温呈现出一二线好，三四线平平；住宅销售较好，非住宅平平；销售端较好，投资端平平的特点。 2015年房地产致谁喜谁忧？ 喜的是开发商，忧的是购房者和地方政府。在1998到2013年间，中国房地产始终存在投资和销售的良好互动，即销售改善2－3个季度之后，投资端也会改善，开发商会更乐意购置土地和新开工。但目前这一定律已失效，2014年第4季度以来，楼市销售火爆和投资低迷并存，房地产投资增速徘徊在3%左右的冷清格局没出现任何改善的迹象。开发商比较喜悦，销售面积和金额的持续改善，利率的下行使得房地产现金流显著改善。一线城市房价收入比的持续下行，使得购房者长期的财务压力被低利率所掩盖。同时，地方政府也根本无法取得类似2014年土地出让收益超4万亿的辉煌，仅能通过房地产契税等涉房税费聊以作慰。 值得一提的是，开发商的财务状况得到了极大的改善。其中贡献**大的是利率下行和销售价格上升。粗略估计房地产开发环节涉及的资金约20万亿，其中约2/3为借入资金，开发商的银行开发贷、信托等非银机构和其他借款等三大渠道的融资，可能各有约4万多亿。哪怕1个百分点的利率下行，也给开发商节约了不低于千亿元的财务成本。此外，2015年在商品房建造成本没有上升的背景下，销售价格至少提升了7%以上，按全年销售金额推算开发商至少额外获得了6000亿元的销售利润。两项合计，2015年净利润同比改善在33%以下的开发商算是差劲的了。 2016年楼市火爆还会继续吗？ 短期兴奋点在于，2016年住房金融体制的改革是必要，也许块块分割的住房公积金中心能够有所改观，成立国家住宅银行的主体也未可知。美国两房本质上属于政府支持型企业，其主要业务是给中低收入群体，少数族裔和贫困地区的购房者，在购置普通住宅时提供信用担保，普通住房贷款，以及住宅按揭贷款证券化等。如果中国政府决心效仿美国的两房模式，则这种改革会对加速中国普通住宅，以及保障房中的可售部分的存货出清带来很大支持。甚至有可能在“十三五”期间，形成一个总资产达到10万亿级的大型新金融机构。 中期兴奋点在于，未来五年的房地产软着陆的政策意图。目前中国房地产库存惊人，在建加上待售，再加上棚改带来的增量，三者合计库存可能已超过80亿平米，而目前每年删除的销售面积大约在13－15亿平米。楼市软着陆绝非易事。“十三五”规划纲要提出了要努力增加居民财产性收入，这里令人产生一个预期，在2018年之前，房产税和赠与税的开征可能性不大。短期和中期的兴奋点，以及和经济增长疲弱相匹配的低利率，决定了未来2－3年，开发商仍是幸福的。 中国楼市更长久的未来如何？ 研究者的能力始终是十分有限的，要猜测未来10年的楼市，通常和讲梦话差不多。我的梦话是，10年楼市几乎肯定难以持续辉煌。 理由之一是，中国户均住宅的拥有率已超过1套，目前房地产需求已是改善型为主，首次置业为辅，投资性购房的比率可能已低至5%以下，未来中国地产**大的需求，取决于房屋更新率。 理由之二是，中国看来正向消费大国转型，消费对GDP的贡献逐渐提升，而制造业对GDP的贡献逐渐下降，到2020年推动中国经济增长7成以上的动力可能来自消费，政府税费汲取的源泉，也会自然从向企业收取税费，转向向住户部门收取税费，“十三五”之后，房产税、遗产税、赠与税对地方政府的重要性毋庸置疑。 理由之三是，经过“十三五”引导地产软着陆的政策即便取得成效，楼市也将是对未来高度透支的。 由是观之，可以判断是：中国楼市在2016年仍将热闹下去，看起来是二年热，五年平，十年跌。中国房地产云雾缭绕的峰顶，远远地并不难看到。 2016年别指望房价会掉，**多涨得比较慢 很多专家学者认为房价是不会下降的，作为购房者，如果你200万买的房子，现在要你150万卖出去，你愿意吗？在目前房地产行情中，二手房没人卖，新房却有人买。所以房价只能涨价，新房的房价更不会掉价，所以别指望房价会掉，**多涨的比较慢。 2016年买房需谨慎，什么时候住什么时候买为前提，在房价已失去增值的潜力时，应当多关注保值房源。一线城市可以观望2016年房地产行情再买。国家救市政策频出，反而映射了房地产还会出现更多优惠措施。房价控了10年涨了10年，现在又放松了，你觉得会怎样呢？

涨那么多么？

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2015年，全国很多城市房价止跌上涨了。你所在的城市，房价上涨了吗？但这已不重要的了，更重要的是，大家都很关心：2016年的房价走势。 影响房价走势的因素非常多：包括人口、城镇化、经济增速、居民收入、货币信贷政策、财税政策、地产调控政策、房屋建设量、住宅需求量等。甚至美国加息，宝能强吻万科，也会传递到房价变化中。 那么，对于非专业人士，有没有什么方法，一眼就能看清2016年房价走势？各位看官，你炒股吗，会看k线图吗？ 老实说，k线图太复杂，看了也很难预测未来几个月的股价。但老杨想给大家看一张房价图，与股市k线图不同，看了这张图，再加上对货币面和政策面的把握，基本能预测到2016年房价走势。 这是全国70个大中城市的房价指数环比变化图。由国家统计局每月公布，总体上能比较好的反映价格走势，环比是指这个月比上个月，环比为正，意味着房价正在上涨，环比为负，则房价下跌。 这个房价指数的变化，如果以年度区间来看，颇有规律。而且，几年前，我将它划分为五个区间，凡是超过1%时，说明房价过热，必有紧缩型调控出现，抑制高房价；凡是跌幅超过0.2%时，说明房价过冷，必有刺激性政策出台，稳定楼市。 近几年，上述规律屡屡被验证，成为我的房地产短周期理论的一个组成部分，可谓秘笈一个。 过去十年，经历了三个房地产短周期，房价上涨了三波，下跌了三波，而当前处于第四波上涨期。 三个房价环比涨幅**高点，也就是房价**热的那个月份。第一个，2007年9月，峰值为1.5%。第二个，2010年1月，峰值为1.4%。第三个，2013年3月，峰值为1.1%。 三个房价环比涨幅**低点，也就是房价**冷的那个月份。第一个，2008年12月，下跌0.5%。第二个，2012年3月，下跌0.3%。第三个2014年8月，下跌1.2%。 从大趋势上看，短周期的房价上涨的峰值，下一个比上一个小；房价下跌的谷值，下一个比上一个大。这说明中国房价确实呈走弱的趋势。这也侧证：中国楼市早已告别黄金十年，进入白银十年。 2014年5月至今2015年4月，70城房价连续下跌了12个月。今年5月房价“上拐”，保持上涨至今，**新的11月数据是上涨0.2%。 那么，2016年将会怎么走？基本没什么悬念，70城房价环比将保持正增长，也即继续上涨！ 股市分析，主要有两种方法：一是技术分析，就是看各种图；二是基本面分析，看宏观面、行业面、企业面。 与之相类，从技术面分析，70城房价走势的规律注定：2016年会继续上涨，因为上涨时间还不够长嘛。而且涨幅还偏小，刚刚进入合理区间。 从基本面分析，2016年，我国货币继续宽松，房地产新政继续出台，中央都说了要化解房地产库存，政策面暖风依旧，70城房价没理由不继续上涨。 当然，这只是70个大中城市的总体房价走势。2016年，可能你所在的那个中小城市，房价依然没什么起色。那也不必着急，中小城市的房价大趋势是走稳。至少不会大跌了。至于“崩盘论”，那是骗人的。

中国人的平均家庭资产，房地产已经到了74％ 从这里看，已经没有上升空间，三四线城市库存高企，加上现在中国购房主力已经过度到独生子女一代，人口红利消失，未来难乐观，目前的短期上涨，应该视为一线城市持续涌入外来人口，以及国内资产配置荒带来的末升段，和金融市场任何产品的末升段一样，上涨往往集中而快速，二三线城市的跟涨更是没有基本面支持的资金行情。但是也正因为这样。房价暴跌会引起中国居民财富的缩水，也会让跟房地产相关的水泥钢铁，建材，基建行业下跌，同时家庭财富缩水带来的是购买力的下降，那服务业，消费业都会被拖累，我国还要保持6.5的gdp增速，所以不可能暴跌

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是这样的，说的很实在，现在买房反正就一句话：有钱就赶紧买。等房价是越来越高的。不信就可以等！

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