如何在价格谈判中掌握主动？

对于自主型购房者来说，房子买来是为了解决当期的居住，应该更看重的是房子当期所具有的价值，而不要过多地考虑房子的未来**潜力，不要用今天的钱为明天的**埋单。要是想在价格谈判中“有理有据”、不陷于被动，您应该关注当前房产的价格行情，尤其是对您想要购买的住宅区域和小区的价格有一个全面的了解。

学习价格谈判技巧，一般来讲，不管面对的是房产中介，还是房地产公司的销售人员，他们对于如何与客户交谈，以及如何推销房产都有着一定的技巧。为了保障他们自己的提成收益，他们通常会争取将房产卖出一个好价格，因此购房者处于劣势，作为购房者若是想要在房价谈判中不落下风的话，就应该学习一些基本的价格谈判技巧，比如说：如何想办法试探对方的价格底线，以及如何想办法压价，并且让对方妥协让步等。在掌握谈判技巧的前提下，购房者的购房开支起码可以节省三到五个百分点。

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企业拆迁一定要善于抓住主要矛盾点。如何在企业拆迁谈判当中制造矛盾、抓住矛盾并且解决矛盾，是一个企业拆迁谈判高手所应该思考和采取措施手段实际处理的问题。谈判环节有一个高地起伏的过程，如何报价？谈到哪个位置？后面双方如何介入？第三方评估结构、政府上级机关如何介入？什么时机介入？我们要对评判环节和时机到了哪一步和谈判进度有充分的认识。具体可以参考文章《吴少博律师-企业拆迁谈判要点》。

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一、前期摸底在拆迁谈判前，**好提前了解一下拆迁期限，施工工期是多少？观察实际的拆迁进度情况？拆迁方和自己情况差不多的企业是怎么谈的？现在同等条件下拆迁方给出来**高的价格是什么？ 有条件的话还可以做一下信息公开，了解项目的立项、规划、资金等情况。如果谈判前能掌握一些拆迁方的违法点，那么对我们切入谈判和掌握一个谈判的主动性是很有帮助的。二、细节处掌握主动三、选择适合的时机报价四、先确定补偿原则，再谈细节

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一、买房子时注意的事项：1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围进行开发的；2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》；期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。4、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。5、购买住宅，在交房时，要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。办房地产权证时应该注意：产权产权面积和合同面积是否相同，如果不同，可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理，另外办理了《房屋所有权证》后，还要办《土地使用权证》。二、购房流程购买商品房流程第一步：签订认购书商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：（1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。（2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。（3）房价。包括单价；总价。（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。（5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：（1）项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。（2）购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。?（3）房款支付方式。（4）购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。?购买商品房流程第二步：签订买卖契约购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。签订买卖契约是整个购房程序中**重要一环，契约也是销售中**重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：（1）土地使用证号及使用年限（2）商品房销售许可证号（3）房产名称及购房人购买房产的类型（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期（5）房价款。包括单价和总价（6）付款方式（7）双方违约条款（8）保修条款（9）买方接受物业管理公司管理条款（10）预售登记（11）房屋转让（12）房屋过户（13）纠纷、争议的解决方式（14）附件一：房屋户型图（15）附件二：装修设备标准（16）附件三：共有共用部位、同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。购买商品房流程第三步：预售登记买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证

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