没有取得商品房预售许可证的项目，签的商品房买卖合同有效嘛？

(一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照; (二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书; (三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续; (四)已确定施工进度和竣工交付使用时间; (五)七层以下(含本数)的商品房项目，已完成结构工程并封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程; (六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户; (七)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权; (八)法律、法规规定的其他条件。

商品房预售许可证是卖房前政府发的证明，买卖合同管理就是规范买房时签的合同。

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没有预售许可证，即使其他证件齐全，依照法律规定开发商是不能开卖的，所签的买卖合同当然无效。但是，如果双方因此发生官司，在一审法庭辩论结束前开发商取得了预售许可证，法院会判合同有效。

未取得商品房预售许可证，之后取得房地产权证，买卖合同的效力问题 高院司法解释：“第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 在司法实践中不能机械的适用该条款 订立买卖合同时，出售方未取得商品房预售许可证，在交付房屋前取得房地产权证，以未取得商品房预售许可证主张买卖合同无效的法院没有支持。 由于房地产权证的效力高于预售许可证。司法解释设立的目的，预售许可制度是规范商品房开发销售秩序、保护购房者的合法权益的，预售许可制度仅是手段。**终的目的是办理房地产权证。 未取得商品房预售许可，但之后开发商取得大产证的，应认定买卖合同有效。

       商品房预售许可证取得条件有以下这些：1、通过商品房竣工验收检查，2、配套基础设施及公共设施符合交付条件和日期进度，3、物业服务管理方案开始落实，4、办理预售款专用账户，5、开发商取得相关证件　　1、按照施工进度和竣工交付日期完成了验收检查，满足投入资金比。预售的主体结构完成情况应全部达标。并向相关部门提供预售方案等材料。　　2、满足房屋的供水、电、气、暖、网络等相关配套设施的交付使用条件，相关的配套设施满足交付使用进度。　　3、物业管理方案开始实施，提供相应的物业管理服务项目。　　4、开发商在项目所在地办理商品房预售款专用账户。　　5、房地产开发商获得营业执照，地产开发资质证书，土地使用权证书和土地批准文件。并持有建筑工程规划许可证和开工许可证。　　现在预售行为在房地产行业十分常见，但是开发商是否具有预售资质需要十分留心，如果开发商没有资质擅自采取预定，认购等方式预售房屋，都属无证预售行为，所以客户在买房时要格外留心。