怎样辨别商品房是否具备保值增值潜力，可以从哪些因素考察？

1、购房预算2、房价3、小区环境4、房屋位置6、配套是否完善7、建筑质量事关重大8、物业管理质量9、开发商的口碑、资质和实力

市政规划布局也会影响房屋**潜力，如果所购区域是政府重点开发的区域，那么房子**之日指日可待了。

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房地产价格的影响因素主要有以下几个方面：房地产自身的价值。引用政治经济学的原理，商品的价值是价格的基础，价格是价值的表现形式，房地产的价格主要由其的价值决定，是由凝结在商品中的无差别的劳动决定供求关系的影响。商品的价格由商品的价值决定，受供求关系的影响。供给大于需求，生产过剩，商家为了促进销售，会降低出差来拉动需求。供给小于需求的时候，供不应求，会出现物以稀为贵的现象。消费者愿意以较高的价格获得商品，这时商品的价格会上升。房地产市场需求较大，会出现哄抢的情况，此时房地产市场价格会上涨；反之，若房地产市场房子挤压过多，开发商为了尽快销售出去会降价销售，房地产价格会下降。受政府政策的影响。房地产市场的价格会对其他行业产生影响。适当的时候，政府会采取相应的政府宏观干预进行调控。当前，房地产行业价格过高，政府采取限贷限购策略，抑制需求，使房地产价格趋于平稳。

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选楼层需要考虑的各大因素：1.光线，从光线的角度考虑，楼层自然不适宜于太低，低层单位的阳光会被周围的建筑物遮挡。但楼层过高，角度不对，也会影响阳光的照射。2.噪声，城市的噪音源很多，噪音会影响人体的健康，让人吃不香、睡不着、学习效率降低等。楼层低吸收的噪音就多。但如果低层单位周围有树木、隔音板之类吸收声波的物体，就会好一些。而声音就会向上传，高层单位也不能幸免。一般来说，20层以上的单位噪音影响较小。3.视野，这一条不必多说，肯定楼层越高视野越好。但是顶层单位太阳直射楼顶，夏天会很热，31层会相对好些。4.灰尘，一般认为8-10层是扬灰层，灰尘都会悬浮在这个高度，不上不下。其实扬灰层不能一概而论。扬灰层的存在是指：“由于气流和建筑微环境的影响，建筑物在一定高度范围内的部分灰尘密度较大。”但不一定是高层的9到11层，因为“其具体高度受诸多方面因素影响，在不同地区、不同城市、不同市区甚至不同小区都有差异，这跟灰尘密度、周围建筑高度和气流湍流特性都有关系”。这就表示，不同建筑的“扬灰层”并不相同，不能一概而论。同时，因为要综合的科学因素太多，老百姓算不出来。物理专家指出，10层左右是“扬灰层”的说法是不符合大气物理常识的。因为在离地面三四十米高的地方，灰尘是不会停顿的。灰尘在距离地面10公里至52公里的大气平流层都不会停下来。也就是说，一般普通高层楼都没有所谓的扬灰层一说。扬灰层只是一种说法,并未科学测定。一般情况下，空气中的污染物随气流不断沉降和流动，在空中没有污染源的情况下，楼层越高，空气相对越干净。所谓的“脏空气停顿”，可能是指“逆温层”现象。通常情况下，大气层高度越高温度就越低，空气易对流，使污染物扩散。但当秋冬季节及特殊的气候条件下，气温可能会随高度增加而升高，大气就会出现“逆温层”。逆温层的厚度从几十米到几百米不等，像厚被子盖在城市上空，妨碍城市污染物的扩散。但逆温层的高度是变化的，污染物在逆温条件下的分布也在不断变化，并不会固定地停留在一个高度上。因此，仅以层高断定“扬灰层”不准确。5.风水，根据五行八卦来说，每个属相都有对应的属性，而每个楼层也都有对应的属性。人应该选择与自己属性相同的楼层居住，有利于自己的工作等。6.民俗，中国人一向偏爱数字6、8，讨厌4。而西方视13、18都是不吉利的数字，这个要根据个人信仰作出选择。假如你什么都不在乎，选择不吉利的楼层在价格上反而能享受更多优惠。

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商品住宅价格主要受到土地价格、建筑成本、政府相关政策和房地产开发商对未来的预期等因素影响。1.土地价格 由于我国土地归国家所有，并且人均土地面积小， 导致了土地资源成为我国**稀缺的资源。同时， 土地实际处置权掌握在地方政府手中，而土地出让金收入已成为地方政府的一项重要财源 ，地方政府有追求利益**大化的冲动，故地方政府大量出让土地资源供房产商开发房产；房地产企业对于土地储备的盲目追求，更加剧了这种稀缺性． 因此土地价格的上涨远远快于同期商品房价格的上涨。 2.筑成本 建筑成本的变化可以直接影响房地产企业的生产成本，改变商品房供给，从而影响商品房价格。建筑成本主要包括建筑材料和装饰材料的购入价格、工人工资、各类建房设备的折旧等。由于房地产行业的刚性需求导致了建筑成本爆发式的增长， 特别是钢材、水泥、建材的暴涨。

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