二手交易中的土地增值税的征收标准是什么样的？

一、关于新建房与旧房的界定问题财税字[1995]48号规定：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。二、旧房转让土地增值税查帐方式的适用范围1.适用个人名义的商业再转让；2.适用公司名下的住宅、商业再转让；3.个人名下的住宅转让不适用。根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税，自2008年11月1日起实施。三、具体计算步聚1.计算评估价格。公式为：评估价格＝重置成本价×成新度折扣率。、2.汇集扣除项目金额。3.计算增值额。4.计算增值率。5.依据增值率确定适用税率。6.依据适用税率计算应纳税额。7.应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 四、具体计算项目的认定旧房转让土地增值税的正确计算，应重点关注转让收入、扣除项目两大类，具体如下： （一）　收入的认定纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。但对纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。1.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。2.隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。《财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》（财税字[1995]061号）规定，凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立，并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。（二）　扣除项目金额的认定转让旧房土地增值税的扣除项目如何确定，应区分以下三种情况：第一种情况、能提供旧房及建筑物评估价格的情况：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。1.关于土地款、旧房评估价估的扣除规定依据财税[1995]48号第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。2.关于契税的扣除规定依据财税[1995]48号第十一条规定 对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。3.关于评估费的扣除规定依据财税[1995]48号第十二条规定纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。4.关于印花税的扣除规定依据财税[1995]48号第九条规定，中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。第二种、不能取得评估价格，但能提供购房发票的情况：根据财税字[2006]21号文件的第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，按以下原则扣除：1.关于土地款、旧房评估价的扣除规定购房发票所载金额（实际上包含了《土地增值税暂行条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分。2.加计扣除金额的规定按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时的“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。3.关于契税的扣除规定对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。 因此，不能取得评估价格，但能提供购房发票的旧房转让，土地增值税扣除项目的计算公式=发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+与房地产转让有关税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，必须提供相应的完税凭证)+与房地产转让有关费用。第三种、既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况：转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收，

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征税范围：一，一般规定（1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。（3）土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。二，特殊规定：（1）以房地产进行投资联营以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。（2）房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。（3）房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。（4）合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；但建成后转让的，应征收土地增值税。（5）房地产的出租，指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。（6）房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。（7）企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。（8）房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。（9）房地产的重新评估，按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税范围。（10）土地使用者处置土地使用权，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。

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       土地增值税又称反房地产暴利税，是一种当转让国有土地使用权、土地上的建筑物及附属物取得收入后需要缴纳的税费。不包括继承，赠与等行为无偿转让的房产。　　土地增值税的计税依据是转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额，实行四级累进税制。累进税制的意思就是，基数不同，缴纳的税率也不同。扣除的项目金额主要包括三个方面的内容，第一是取得土地使用权所支付的金额，即开发商竞标土地所花费的资金。取得土地使用权未付款或者提供支付了却不能提供凭据的都不能扣除取得土地时候用权所支付的金额。第二是房屋及建筑物的评估价格，第三是其他项目金额，主要是在转让环节中的税金交易费等。　　土地增值税在房地产市场是一个很重要的税种。在购买房屋前一定要计算好应缴纳的税额，按照政策规定缴纳。

费用基本由买房支付要过户虽然有两种办法,但通过赠与公证的办法过户,你亲戚是不会同意的,除非两家的关系达到亲密无间的程度.通常的办法就是二手房交易.你没有关系,只是卖方的产权房如果不足五年的话,要缴纳全额营业税(房价的5.5%).二手房交易要进行房产评估,不可能按原成本价交税.由于房改房的土地都属划拨,所以买者在办理土地证时必须缴纳土地转让金(当地政府规定的地价3%),表示国家的土地已经得到补偿.新的土地证上土地就属于转让的了,如果再次交易,就不用缴纳土地转让金了. 二手房税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 一般住宅需要缴纳的税费:双方都要缴纳的：印花税在二手房买卖过程中，买卖双方均须缴纳印花税，税率是房产成交价的0.05%。交易费：6元/平方米，买卖双方各一半。买方需缴纳的：契税，征收标准为：普通住宅1.5-2.5%，高档住宅和非住宅3-5%（不同的省市自治区不一样）全部由买方承担。你的房子肯定是属于高档住宅。住房须同时满足3个条件才能认定为普通住房。这3个条件是：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上，单套建筑面积在120(地方政府可以上浮20%)平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。卖方需缴纳的：年头长短定税费如果想卖房，那您所要缴的税款可能根据购房时间长短而有很大差异2005年6月1日以后，二手房转让除了要交印花税、营业税、城建税和教育费附加以外，还要交土地增值税和个人所得税。取得所有完税证明后才能开出购房发票，才能办理产权证过户。如果购房时间小于2年，全额征收营业税，税款包括：0.05%的印花税，5%的营业税，0.35%的城建税，0.15%的教育费附加，土地增值税和个人所得税。如购房时间超过2年且不足5年，那只要缴纳印花税和个人所得税。如购房时间超过5年，那么除了印花税以外，不需要缴纳任何其他税。另外，房屋所有权证和土地使用权证各要工本费几十元。我们这是80元。网页计算器

土地增值税的征税范围:有偿转让国有土地使用权及其地上的建筑物和其他附着物产权所得的增值额。（转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税）税率实行4级超率累进税率。契税是以所有权发生转移、变动的不动产为征税对象，向其产权承受人征收的一种税。其征税范围包括：1、国有土地使用权出让。2、土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。3、房屋买卖。4、房屋赠与。5、房屋交换。契税的税率实行3%-5%的幅度税率，省级地方政府可以在此幅度内决定本地区适用的税率。