土地增值税的征收方法有哪些?是如何征收的？

• 153****5579 征税范围：
  
  一，一般规定
  （1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。
  
  （2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。
  
  （3）土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：
  
  ①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。
  
  ②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。
  
  二，特殊规定：
  
  （1）以房地产进行投资联营
  
  以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。
  
  （2）房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。
  
  （3）房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。
  
  （4）合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；但建成后转让的，应征收土地增值税。
  
  （5）房地产的出租，指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。
  
  （6）房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。
  
  （7）企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。
  
  （8）房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。
  
  （9）房地产的重新评估，按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税范围。
  
  （10）土地使用者处置土地使用权，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。
  
  2018-12-13 19:01:15
• 151****0750 根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2011]53号），第二条：科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作
  预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。
  为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。 2018-12-13 19:01:07
• 136****3869 征税范围的一般规定(三把标尺)
  标准之一：土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税
  标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让
  标准之三：转让房地产是否取得收入(货币、实物及其他收入)
  标准之一：只对转让国有土地使用权
  1.属于土地增值税征税范围的情况(应征):
  (1)转让国有土地使用权
  (2)取得土地使用权进行房屋开发建造后出售的
  (3)存量房地产买卖
  (4)抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)
  (5)单位之间交换房地产(有实物形态收入)
  (6)合作建房建成后转让的
  (7)非公益性赠与、赠与给除直系亲属和直接赡养人以外的
  2.不属于土地增值税征税范围的情况(不征)
  (1)房地产继承(无收入)
  (2)房地产有条件的赠与(特定人群、特定公益)
  (3)房地产出租(权属未变)
  (4)房地产抵押期内(权属未变)
  (5)房地产重新评估增值(无权属转移)
  (6)房地产的代建行为(无权属转移)
  3.免征土地增值税的情况(免征或暂免征收)
  (1)个人互换自有居住用房地产
  (2)合作建房建成后按比例分房自用
  (3)与房地产开发企业无关的房地产投资联营
  (4)国家征用或收回的房地产
  (5)个人转让住房
  (6)建造普通标准住宅出售(符合条件) 2018-12-13 19:01:00
• 145****6250 中华人民共和国土地增值税暂行条例　　第一条 为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
  第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
  第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
  第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
  第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
  第六条 计算增值额的扣除项目：
  （一）取得土地使用权所支付的金额；
  （二）开发土地的成本、费用；
  （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
  （四）与转让房地产有关的税金；
  （五）财政部规定的其他扣除项目。
  第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：
  增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
  增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
  增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
  增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
  第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：
  （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；
  （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
  第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
  （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
  （二）提供扣除项目金额不实的；
  （三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
  第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
  第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
  第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
  第十三条 土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。
  第十四条 本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。
  第十五条 本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。 2018-12-13 19:00:52