开发商应怎样办理商品房预售许可证手续？

实行商品房预售许可证制度是《城市房地产管理法》做出的法律规定，一切房地产开发企业要预售商品房都必须按照国家的法律规定，办理商品房预售登记，取得《商品房预售许可证》之后再行预售。不办理商品房预售登记，未取得商品房预售许可证，擅自预售商品房，违反了国家法律，就要受到法律的处罚。《城市房地产管理法》第六十七条规定：不办理预售许可证手续预售商品房的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。《山东省城市房地产交易管理条例》规定：“商品房未办理预售审批手续进行转让的，转让无效，由房地产交易主管部门没收非法所得价款，并对转让人处以非法转让所得价款一倍以下罚款。”“违反本条例规定，未办理交易手续，私自进行房地产交易的由房地产交易主管部门责令其限期补办手续；逾期不办的，对双方当事人分别处以实际成交额的1%以上5%以下罚款。”

广东省建设厅2004函房字41号

全部2个回答 >

目前市场上销售的大部分是期房，买房人买房前要看商品房预售许可证，弄清项目是否合法的主要手段，就是查看该项目是否具有商品房预售许可证。商品房预售许可证应当载明下列内容： (一)房地产开发企业名称; (二)预售许可证编号; (三)预售商品房的建设工程规划许可证编号; (四)预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积; (五)土地的用途和使用期限; (六)发证机关和发证日期。 房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房。预售时，房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。 买房人除审看商品房预售许可证上是否载明这些内容以外，还要注意查看该证的真伪，以防不法开发商伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证。 按照《转让管理办法》的规定，房地产开发企业发布商品房预售广告，应当在广告中明示房地产开发企业的名称、商品房坐落位置，同时要明示商品房预售许可证编号。所以买房人在看商品房预售广告时，除了看价格、位置、户型这些你所关心的内容以外，不要忘了看一看上面是否标有商品房预售许可证的编号。如果没有，就应该打一个问号。

《商品房预售许可证》是开发商销售商品房**重要的合法证明， 购房者在查看此证时应注意以下几方面的问题：1、许可证(副本)必须是原件，复印件无效。2、许可证上载明的开发企业名称是否和开发商的名称一致，项目名称是否和所购房的楼盘一致，土地使用权。3、许可证上载明的预售款专用账号是否是《商品房买卖合同》付款方式中的监控账号。4、预售房屋占用土地是否抵押。5、备注中记载事项，如房屋抵押情况、用途分布、回迁房等。6、许可证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。因此 购房者在查看许可证时， 必须同时查看项目平面图(原件)，看图中注明的预售房屋各栋位置。7、许可证中买卖合同编号，购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》编号是否在此之列。8、许可证的有效期限是否已过期。9、**后，应把许可证编号抄下，到当地国土资源和房屋管理局查询该证的真实性。

全部2个回答 >

(1)看发展商名称(售房单位)这个栏目时，主要是摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门，另一类是开发商委托的房地产中介公司，如果是后者**好能提供开发商的委托书以证明，其合法身份。 (2)看项目名称这个栏目时，也挺麻烦，因为一些项目在开发的过程中会有很多名字，置业者就有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。 (3)用途这个栏目实际决定了物业类型，从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交，土地使用年限，从消费者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围。一般为商业、住宅、公寓等。 (4)销售范围是**核心的问题，一个项目的《销售许可证》既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别，但有些发展商因为急于收回楼款，往往会用一期的预售证冒充二期的预售证。有些项目申报时有发展商自用房或合作方分成房，只能另行办理补地价等手续后才能进入市场，而不能以商品房预售。因此，要搞清项目的建筑面积与预售批准的销售面积是否一致。 此外，发证机关及其公章必须清楚，必须是有权机构。而且《许可证》本身的年限也是个需要留心的地方。

全部2个回答 >