什么是平价房？房价主要由哪些部分组成？

商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。房改房已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。微利房亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。平价房是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。解困房是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。再上市房是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的**低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。公寓式住宅相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。安居工程住房是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价)、1%-3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。限价房简单理解限房价、限地价的“两限”商品房。

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1、当事人。　　房屋买卖合同的当事人为房屋出卖人和房屋买受人。房屋出卖人是指有资格出卖房屋的人，一般是房屋所有权人。关于房屋买受人的资格，以前有较多的限制。如不具有某城市户口，就不能在该城市买房;一些城市有外销商品房与内销商品房的区别。随着改革的深人，这些限制渐渐取消。但仍有一些限制：经济适用房的买受人必须为城镇中低收人家庭。这是由国家建造经济适用房的目标决定的。　　2、房屋的基本情况。　　包括房屋所在的建筑物的坐落、房屋的楼层、朝向、房屋质量(包括质量文件的提供)、户型空间、面积、建筑设备、电力和通讯情况、供暖与燃气情况、装修情况、室内环境情况(日照、自然通风、室内保温、房屋隔热、噪声隔音、电磁辐射)。　　3、价格条款。　　价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。　　4、房屋交付。　　交付的时间、条件(前提)、迟延交付的责任。　　5、所有权证的取得。　　包括取得时间、违约责任、办证费用的负担。　　由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。　　6、合同的变更、终止与解除情况的约定。　　7、违约责任。　　包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任;买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。　　8、争议的解决。　　双方当事人可以约定在纠纷发生时选择纠纷解决的方法，即向人民法院起诉或提交仲裁机构解决。　　9、双方约定的其他事项

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是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。2、地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。3、房地产是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。4、房地产业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。5、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。6、土地开发是将“生地”开发成可供使用的土地。7、土地所有制现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属

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1、首先是土地费用，包括：土地合同价、拆迁补偿费、契税等费用 2、开发前期的费用：开发过程中需向政府以及请中介机构服务交纳的费用。 3、建筑安装工程费用：包括房屋本体、室外工程、部分绿化费用等。 4、设备及工器具购置费：如工程需要的电梯等设备的购置及安装费用。 5、配套工程费：为满足小区整体服务所建的公用设施的费用。 6、预备费：按投资等级提取一定比例，以补充项目建设的不确定因素。 7、管理费用：从立项、建设、竣工验收、交付使用等全过程管理所需费用。 8、贷款利息：项目建设期内因贷款应偿还的借款利息。 9、销售费用：房屋销售过程中因广告宣传等产生的一些费用。 10、税金：房地产开发必须交纳的营业税、土地使用税等税金。 11、开发商利润。 12、其他应对不可控因素的费用。

砌体结构特点：（1）容易就地取材;（2）具有较好的耐久性、良好的耐火性;（3）保温隔热性能好，节能效果好;（4）施工方便，工艺简单;（5）具有承重与围护双重功能;（6）自重大，抗拉、抗剪、抗弯能力低;（7）抗震性能差;（8）砌筑工程量繁重，生产效率低。一、砌体的力学性能影响砖砌体抗压强度的主要因素包括：砖的强度等级;砂浆的强度等级及其厚度;砌筑质量（包括饱满度、砌筑时砖的含水率、操作人员的技术水平等）。二、砌体结构的静力计算（一）房屋的结构静力计算方案横墙应满足下列要求：（1）横墙中开有洞口时，洞口的水平截面面积不应超过横墙截面面积的50%;（2）横墙的厚度不宜小于180mm;（二）房屋的结构静力计算内容：1.墙、柱的高厚比验算《砌体结构设计规范》规定，用验算墙、柱高厚比的方法来进行墙、柱稳定性的验算。2.受压构件承载力计算。3.砌体局部受压承载力计算规范规定，对于跨度大于6m的屋架和跨度大于。4.8m的梁，其支承面下为砖砌体时，应设置混凝土或钢筋混凝土垫块。三、砌体结构的主要构造要求墙体的构造措施主要包括三个方面，即伸缩缝、沉降缝和圈梁。伸缩缝两侧宜设承重墙体，其基础可不分开;沉降缝的基础必须分开。圈梁的作用：圈梁可以抵抗基础不均匀沉降引起墙体内产生的拉应力;同时可以增加房屋结构的整体性;防止因振动（包括地震）产生的不利影响。圈梁的宽度宜与墙厚相同，当墙厚h≥240mm时，其宽度不宜小于2h/3。四、多层砌体房屋的抗震构造措施1.多层砖房设置构造柱**小截面可采用240mm× 180mm;2.构造柱必须与圈梁连接;3.墙与构造柱连接处应砌成马牙槎;4.构造柱应伸入室外地面标高以下500mm;5.构造柱**小截面可采用190mm×190mm;6.构造柱可不单独设置基础，但应伸入室外地面下500mm，或与埋深小于500mm的基础圈梁相连；7.为提高墙体抗震受剪承载力而设置的其他芯柱，宜在墙体内均匀布置，**大间距不应大于2.4m；8.楼梯间墙体应在休息平台或楼层半高处设置60mm厚的钢筋混凝土带，其混凝土强度等级不宜低于C20，纵向钢筋不宜少于2φ10；9.多层小砌块房屋的女儿墙高度超过0.5m时，应增设锚固于顶层圈梁的构造柱或芯柱;墙顶应设置压顶圈梁，其截面高度不应小于60mm，纵向钢筋不应少于2φ10;10.建筑抗震设防分类建筑物的抗震设计根据其使用功能的重要性分为甲、乙、丙、丁类四个抗震设防类别。

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